나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512028 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 377-2 홈유레카 2층205호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인이 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재‘ 기아 인천서비스센터' 남동측 인근에 위치하며 ,인근 일대는 오피스텔 , 아파트 , 다세대주택 , 단독주택 및 각종 근린생활시설 및 업무시설 등으로 형성되어 있음.

.
.

교통상황

본건까지 차량의 출입 및 주차가 가능하며 , 인근에 버스정류장 및 지하철역 (2 호선 시민공
원역 ) 이 소재하는 등 제반 대중교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 ( 철근 ) 콘크리트지붕 지하 1층 / 지상 15층 내 제2층 제205호로서 ,
외벽 : 인조석 및 몰탈위 페인트 마감 등
내벽 : 벽지 도배 및 타일 붙임 마감 등
창호 : 하이샷시 창호 등

이용상태

집합건축물대장상 용도는 오피스텔로 등재되어 있음.

설비내역

기본적인 급배수 및 위생설비, 난방설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로서 , 업무시설 및 공동주택 건부지 등으로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구(2022-06-13) 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행되는 2025타경512028 (1) 사건의 부동산 강제경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 미추홀구 도화동 377-2에 위치한 홈유레카 2층 205호이며, 용도는 오피스텔입니다.

감정평가액은 218,000,000원입니다.

토지 면적은 11.47㎡ (약 3.47평)이며, 토지 지분도 동일하게 11.47㎡ (약 3.47평)입니다.

건물 면적은 83.55㎡ (약 25.27평)이며, 건물 지분 또한 83.55㎡ (약 25.27평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물이 일괄 매각됩니다.

건축물대장상 건물은 총 15층 규모(지하 1층, 지상 15층)이며, 철근콘크리트 구조로 2017년 07월 26일에 사용 승인되었습니다.

총 호수는 46호이며, 본건은 지상 2층의 205호에 해당합니다.

건축물 총 연면적은 6,874.35㎡ (약 2,080.07평)이며, 건폐율은 77.43%, 용적률은 899.23%입니다.

주차는 옥내 기계식 52대, 옥내 자주식 21대로 총 73대가 가능합니다.

채권자는 서OOOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ‘기아 인천서비스센터' 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 일대는 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설과 업무시설 등이 혼재된 지역입니다.

본건까지 차량의 출입 및 주차가 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 2호선 시민공원역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

본건 남동측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획상으로는 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함, 지정기간 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본건은 부동산 강제경매로 진행되며, 채권자는 서OOOOOOOO입니다.

등기부등본상 말소기준권리는 2025년 02월 19일 접수된 서울특별시의 압류(갑6)입니다.

등기부 요약 내용을 보면, 소유권 이전(매매) 및 신탁 등기 말소 내역이 있으며, 2024년 04월 17일 접수된 한국토지주택공사의 주택임차권(을1, 보증금 238,000,000원)이 있습니다.

임차인 현황에 따르면, 해당 임차인은 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사, 입주자: 김한빈)이며, 보증금 238,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-10-07, 확정일자 2022-08-17입니다.

하지만 해당 임차인은 대항력이 없으며, 말소기준권리보다 후순위이므로 경매 절차를 통해 소멸될 예정입니다.

물건명세서 상 특이사항으로, 을구 순위 1번 주택임차권등기가 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 말소될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차에서 인수해야 할 임차인의 보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

등기부채권 총액은 238,000,000원입니다.

4. 상권분석

본건은 ‘기아 인천서비스센터' 인근에 위치하며, 오피스텔, 아파트, 다세대주택, 단독주택 및 각종 근린생활시설, 업무시설이 혼재하는 지역입니다.

일반상업지역으로 분류되어 있어 다양한 상업 및 업무 활동이 이루어지는 지역적 특성을 지니고 있습니다.

5. 생활정보

교통망으로는 인근 버스정류장과 지하철 2호선 시민공원역이 있어 대중교통 이용이 용이합니다.

주변에 근린생활시설 및 업무시설이 발달하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

본건은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 특정 대상에 한하여 취득 시 허가를 받아야 합니다. (지정 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

임대 관계는 미상으로, 현재 공실 상태인지 임대 중인지 여부에 대한 추가 확인이 필요합니다.

SGI 인수조건 변경 및 선순위임차권 관련 특이사항이 기재되어 있으나, 권리분석 상 대항력 있는 임차인이 없고 모든 권리가 말소될 예정이므로 직접적인 인수 부담은 없을 것으로 보입니다. 다만, 해당 조건 변경에 대한 정확한 내용은 추가 확인이 필요합니다.

주변 지역에 대해 자체적으로 확인한 결과, 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색 상 특이한 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

7. 종합 의견

인천 미추홀구 도화동에 위치한 홈유레카 오피스텔 경매 물건입니다.

교통 및 생활 편의시설 접근성이 양호한 입지에 속해 있습니다.

권리분석 결과, 인수해야 할 임차 보증금이 없어 비교적 안전한 물건으로 판단됩니다.

건물 상태 및 주변 환경은 일반적인 오피스텔 및 상업시설 지역의 특징을 보입니다.

다만, 토지거래허가구역 지정, 임대 관계 미상 등은 입찰 전 추가 확인이 필요한 사항입니다.

8. 투자 포인트

인천지하철 2호선 시민공원역 인근의 입지입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되어 소유권 확보가 용이합니다.

인수되는 권리 및 보증금이 없어 권리관계가 깔끔합니다.

주변 지역의 상권 및 주거 환경이 혼재되어 있어 다양한 활용 가능성이 있습니다.

9. 예상 입찰가

제공된 정보에는 현재 시세에 대한 정보가 포함되어 있지 않아, 현 시세 기준의 정확한 예상 입찰가를 산출하기 어렵습니다.

본 물건의 감정가는 218,000,000원입니다.

예상 입찰가 산정을 위해서는 주변의 유사 오피스텔 실거래가, 전월세 시세, 매물 정보 등을 종합적으로 조사하여 시세 분석을 진행해야 합니다.

현재 정보만으로는 적정 입찰가 범위를 제시하기 어렵사오니, 반드시 별도의 시세 조사를 선행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.