나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511283 [1] 인천광역시 서구 석남동 584-51 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아 · 평가일 2025.09.22

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 아파트, 소규모근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 인근까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통상황은 보통시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 가장형 토지로서, 단독주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건토지 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 2층 주택으로서, (사용승인일: 1984.07.23) 외벽: 적벽돌쌓기 마감. 창호: 새시창호임.

이용상태

단독주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

없음

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경511283 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 석남동 584-51

* 용도: 단독주택

* 감정가: 258,333,610원

* 토지면적: 134.20㎡ (약 40.57평)

* 건물면적: 134.15㎡ (약 40.55평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역, 대항력있는임차인 존재

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 서구 석남동 소재 "석남서초등학교" 북측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 단독주택, 아파트, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지 이용 및 도로: 인접 필지와 비교하여 등고평탄한 가장형 토지로, 단독주택 건축 부지로 이용 중입니다. 본건 토지는 북측으로 노폭 약 2미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획: 제1종 일반주거지역, 가축사육제한구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권(개요 없음)

* 권리 분석 요약:

* 말소기준권리: 2016년 11월 10일 접수의 한국주택금융공사 근저당권(금603,000,000원)입니다.

* 낙찰 시 대부분의 권리는 소멸되나, 상속에 의한 소유권 이전(갑3), 임의경매 개시 결정(갑4) 등은 말소 대상입니다.

* 등기부채권 총액은 603,000,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 10,000,000원

* 차임: 40,000원

* 전입일자/확정일자: 2010년 03월 15일

* 배당신고일자: 2025년 09월 15일

* 대항력: 있음

* 임차인은 대항력이 있어 낙찰자가 인수해야 하는 보증금이 발생할 수 있습니다. 다만, 본 건의 경우 '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으며, 임차인의 보증금 전액이 배당될 경우 인수 부담은 없을 수 있습니다. 하지만 임차인의 배당 순위 및 실제 배당 여부에 따라 인수될 가능성도 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 추가적인 권리 분석이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석: 제공된 주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보에 따르면, 2026년 1월 기준 38~47㎡(약 11~14평) 면적의 주택이 7,700만원에서 10,500만원 사이에 거래되었습니다. 이는 평당 약 621만원에서 848만원 수준입니다.

* 감정가 대비 분석: 본건 단독주택의 감정가는 258,333,610원이며, 건물 면적 134.15㎡(약 40.55평)을 기준으로 환산 시 평당 약 637만원 수준입니다. 이는 주변 다세대 주택의 평균 시세 범위 내에 있거나 다소 낮은 수준으로, 단독주택의 가치나 향후 개발 가능성 등을 고려할 때 잠재력이 있을 수 있습니다. 하지만 제공된 시세 정보가 주로 다세대 주택 위주이므로, 단독주택과의 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 본건 북측 인근에 석남서초등학교가 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

* 편의시설: 주위로 아파트 및 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주거환경: 단독주택, 아파트 등이 혼재된 일반 주거지역으로, 주거 환경은 무난한 편입니다.

* 혐오시설: 현재 파악된 정보로는 본건 인근에 특이한 혐오시설은 없는 것으로 파악됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 외국인 등의 주택용도 취득 시 허가를 받아야 합니다. (허가 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

* 대항력 있는 임차인: 김 임차인이 존재하며 대항력이 있어, 임차인의 보증금 10,000,000원에 대한 인수 부담이 발생할 수 있습니다. (주의: '인수 보증금 합계'는 0원으로 명시되어 있으나, 배당 결과에 따라 인수 여부 달라짐)

* 일괄매각: 토지와 건물이 일괄 매각되므로, 토지 이용이나 건물 철거 등 관련 계획 시 신중한 접근이 필요합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천광역시 서구 석남동에 위치한 단독주택으로, 석남서초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 보통 수준입니다. 권리관계상 말소기준권리 이하의 권리들은 소멸되나, 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점과 토지거래허가구역이라는 점은 반드시 고려해야 할 사항입니다. 주변 시세 분석 결과, 제공된 다세대 주택과의 비교에서 감정가가 비교적 합리적인 수준으로 책정된 것으로 보이나, 단독주택으로서의 가치 상승 잠재력은 별도로 평가해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 입지: 석남서초등학교와 인접한 일반 주거 지역으로 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 토지 가치: 40평 이상의 토지를 확보할 수 있다는 점에서 향후 토지 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* 단독주택 희소성: 아파트나 빌라가 많은 지역에서 단독주택은 희소성을 가질 수 있습니다.

* 시세 대비: 감정가가 주변 다세대 주택의 평당 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로, 권리 분석 및 현장 확인 후 적정 입찰가 산정이 가능하다면 투자 기회를 모색할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 258,333,610원

* 인수 보증금: 0원 (단, 임차인 김 의 보증금 10,000,000원 인수 가능성 존재)

* 예상 입찰가 산정:

감정가 258,333,610원을 기준으로, 본건은 '토지거래허가구역'이며 '대항력 있는 임차인'이 존재하여 잠재적 인수 부담 가능성이 있습니다. '인수 보증금 합계'는 0원으로 표시되어 있으나, 임차인 김 의 보증금 10,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 못할 경우 추가적인 부담이 발생할 수 있습니다.

이러한 요인들을 종합적으로 고려하여, 보수적인 접근으로 감정가의 100% ~ 110% 수준인 약 2억 5,800만원 ~ 2억 8,400만원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 입찰 직전까지의 현장 조사, 임차인과의 협상 결과, 해당 물건에 대한 경쟁 상황 등을 종합적으로 판단하여 결정하시기를 권고드립니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.