나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512072 [1] 인천광역시 계양구 귤현동 509 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서해 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 ""귤현초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위 일대는 공동주택, 단독주택, 아파트, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위여건 보통임.

교통상황

본건 인근까지 제반 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철""귤현역""이 소재하여 대중교통사정은 무난시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물내의 제2층 제202호로서,
(사용승인 : 2008.12.24.)
외벽 : 벽돌 마감.
창호 : 샷시 이중창호 임.

이용상태

다세대주택(폐문부재로 내부확인 못함)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비, 도시가스설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, 다세대주택의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 동측으로 포장도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 귤현동 509
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

2. 귤현동 509-1
제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(귤현(구획정리)), 가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(수평표면)<공항시설법>, 상대보호구역(인천서부교육지원청(560-6659))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(2040 인천광역시 경관계획(자세한 사항은 건축과 문의032-450-5594)),토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(외국인 등 토지거래허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

본 건은 5층 다세대 공동주택인 '신우홈스빌'에 소재함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 509번지 2층 202호에 소재하는 다세대주택입니다.

사건번호는 인천지방법원 2025타경512072 (1)이며, 감정가는 179,000,000원입니다.

토지 면적은 42.47㎡ (약 12.84평)이며, 건물 면적은 56.78㎡ (약 17.17평)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 박OO입니다.

특이사항으로는 본 건이 토지거래허가구역에 포함되어 있으며, 5층 다세대 공동주택인 '신우홈스빌'에 소재한다는 점입니다.

2. 입지조건

주위환경:

본 물건은 인천광역시 계양구 귤현동 소재 귤현초등학교 남서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변에는 공동주택, 단독주택, 아파트, 학교 및 다양한 근린생활시설이 소재하여 주거 환경으로 양호한 편입니다.

교통상황:

인근까지 차량 출입이 용이하며, 버스정류장 및 지하철 귤현역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

3. 권리분석

등기부현황:

말소기준권리는 2022년 7월 8일 접수된 박두만 외 1인의 근저당권(채권최고액 150,000,000원)입니다.

이 외 후순위 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되어 있으나, 모두 말소기준권리 이후에 설정되었으므로 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

임차인 현황:

임차인 전진형이 존재하나, 보증금 0원, 차임 0원이며 전입일자(2025년 5월 26일) 및 배당신고일자, 확정일자 정보가 없어 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서 인수할 보증금은 없습니다.

인수 보증금 합계:

0원

4. 상권분석

주변 시세:

최근 2026년 7월 거래된 주변 다세대주택 사례들을 분석한 결과, 다음과 같은 시세를 보이고 있습니다.

- 2026년 7월 15일 거래: 전용면적 39.6㎡, 매매가 130,000,000원 (약 10,851,419원/평)

- 2026년 7월 13일 거래: 전용면적 47.8㎡, 매매가 135,000,000원 (약 9,329,647원/평)

- 2026년 7월 2일 거래: 전용면적 53.26㎡, 매매가 159,000,000원 (약 9,863,523원/평)

본 물건의 건물면적(56.78㎡)은 위 사례들 중 두 번째와 세 번째 사례의 전용면적과 유사하거나 약간 더 큰 수준입니다. 이를 고려한 평당 평균 매매가는 약 950만원 내외로 추정됩니다.

건물 정보:

본 건은 '신우홈스빌'이라는 다세대 공동주택에 속하며, 2008년 12월 24일 사용승인되었습니다. 철근콘크리트 구조이며, 총 5층 건물 중 2층에 위치합니다.

5. 생활정보

주변 편의시설:

인근에 귤현초등학교가 있어 교육 환경이 우수합니다. 또한, 지하철 귤현역과 버스정류장이 가까워 교통이 편리하며, 다양한 근린생활시설 이용이 가능합니다.

주거 환경:

공동주택, 단독주택, 아파트 등이 혼재된 주거 지역으로, 대체로 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본 건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다. 외국인 등 특정 거래 시 허가를 받아야 하므로, 거래 시 해당 규정을 반드시 확인해야 합니다. 현재 시점(2026년 9월)은 허가 기간 내에 해당합니다.

기타 확인 필요 사항:

현장 방문 시 폐문부재로 내부 확인이 이루어지지 못했으므로, 실제 내부 상태 및 이용 현황은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 귤현역 및 귤현초등학교 인근에 위치하여 교통 및 교육 환경이 우수하다는 장점이 있습니다. 등기부상 별도의 인수 부담이 없어 권리관계가 비교적 명확합니다. 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 폐문으로 인한 내부 확인 불가 등의 사항은 유의해야 할 부분입니다. 최근 주변 시세를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 다소 낮게 형성되어 있는 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 귤현역 초역세권 및 초등학교 인접으로 인한 높은 주거 편의성.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 모든 권리가 소멸될 것으로 예상되어 안전한 매입 가능.

* 인수 부담 없음: 임차인 문제 및 인수할 보증금이 없어 추가 비용 발생 우려가 적음.

* 시세 대비 낮은 감정가: 주변 시세 대비 감정가가 높게 책정되었으나, 낙찰가율에 따라 시세차익 가능성 존재.

9. 예상 입찰가

주변 다세대주택의 최근 거래가와 본 건의 면적, 건물 연식 등을 종합적으로 고려했을 때, 현재 시점을 기준으로 본 건의 시장가치는 약 165,000,000원 내외로 추정됩니다.

감정가(179,000,000원)는 주변 시세보다 높은 편이므로, 감정가보다는 실거래가 수준에 맞춰 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

권리상 인수 부담이 없고, 입지 조건이 양호하므로 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰받는다면 투자 가치가 있을 것으로 판단됩니다.

제안 예상 입찰가: 160,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.