나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512080 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 186-16 디오빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 초원 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 ""미추홀구청"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는
동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대임.

교통상황

본건 서측 직선거리 약 900m 지점에 수도권지하철 수인분당선 ""숭의역""이 소재하고 있으며,
본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통편익은 무난시 됨

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 지상5층 건물로서
외벽 : 화강석 돌붙임 마감 등
내벽 : 시멘몰탈위 페인팅 마감 등
창호 : 샷시 창호임

이용상태

집합건축물대장상 전유부분 용도는 다세대주택으로 등재되어 있으나, 현장조사시 폐문 및
이해관계인 부재로 인하여 자세한 내부 이용상황 확인은 불가하였음

설비내역

상하수도설비 및 위생설비, 도시가스설비 등이 되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

대체로 세장형의 토지이며, 다세대주택 및 근린생활시설로 이용중인 건물의 건부지로
이용중임

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약6m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입 가능함

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 방화지구, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한
에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.8.
26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

# 등기사항전부증명서 을구 순위번호 11에 주택임차권(임차보증금 94,000,000원)이 등재되어
있으며, 자세한 임대관계는 미상임.

# 본건은 현장조사시 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인이 불가하여, 관할구청에서 발급
한 건축물현황도를 감정평가서에 기재하였음

물건 비고

현황상 A, B동이 있으며, 본 건은 B동임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 번호: 인천지방법원 2025타경512080 (1)

1.2. 소재지: 인천광역시 미추홀구 숭의동 186-16 디오빌 4층402호 (신주소: 인천광역시 미추홀구 경인로34번길 79-2)

1.3. 건물 구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 지상 5층 건물 (건축년도: 2002년 5월 28일)

1.4. 용도: 다세대주택

1.5. 토지 면적: 18.37㎡ (약 5.56평)

1.6. 건물 면적: 49.24㎡ (약 14.90평) (전용면적 기준)

1.7. 감정가: 99,000,000원 (9,900만원)

1.8. 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

1.9. 경매 구분: 부동산강제경매

1.10. 채권자: 서OOOOOOOO

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동 소재 "미추홀구청" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 동류형의 공동주택과 단독주택이 주로 들어서 있는 주택지대임.

2.2. 교통 상황

본건 서측 약 900m 지점에 수도권지하철 수인분당선 "숭의역"이 소재하고 있으며, 본건 인근 도로를 운행하는 버스정류장이 부근에 소재하고 있어 대중교통 이용이 무난시 됨.

2.3. 도로 접근성

본건 남동측으로 노폭 약 6m의 포장도로에 접하고 있으며, 차량 진출입이 가능함.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리: 남동세무서장 압류 (2022-06-03)

3.2. 인수되는 권리: 없음. 모든 등기상 권리는 말소기준권리 이후에 발생하여 매각으로 소멸될 예정임.

3.3. 임차인 현황

* 서울보증보험주식회사(한국토지주택공사)

보증금: 94,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-03-22

확정일자: 2021-02-28

배당신고일자: 2022-01-07

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 서울보증보험주식회사의 대항력 포기서 및 말소동의서가 제출되어 매각으로 권리가 소멸될 예정임.

3.4. 인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 현황

본건은 다세대주택으로, 주위는 공동주택 및 단독주택이 밀집된 주거 지역임. 현황상 A, B동이 있으며, 본 건은 B동에 해당함.

4.2. 토지 이용계획 및 제한 상태

본건은 일반상업지역, 방화지구, 가축사육제한구역, 과밀억제권역에 해당하며, 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음 (지정기간: 2025.8.26.~2026. 8. 25.).

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

본건 인근에 "미추홀구청"이 소재하여 행정 업무 이용이 편리하며, 주거 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호함.

5.2. 주변 시설

인천광역시 미추홀구 숭의동 186-16번지 일대에 대한 주변 시설 검색 결과, 직접적으로 부동산 가치에 부정적인 영향을 미칠 만한 혐오시설은 확인되지 않았음. 주거 환경이 주를 이루고 있음.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 당시 폐문 및 이해관계인 부재로 인해 내부 이용 상황 및 상태를 상세히 확인하지 못함. 이는 물건의 정확한 가치 평가 및 향후 명도 과정에서 고려될 수 있는 요인임.

6.2. 토지거래 허가구역

외국인 구매 시 토지거래 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 구매자는 관련 절차를 추가로 이행해야 함.

6.3. 건물 노후도

건축년도(2002년)를 고려할 때 건물 노후화에 따른 유지보수 및 리모델링 비용 발생 가능성이 있음.

7. 종합 의견

본 물건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 위치한 다세대주택으로, 감정가 9,900만원에 경매가 진행 중임. 교통 및 생활 편의 시설 접근성이 무난하며, 권리 분석상 인수되는 권리나 보증금이 없어 비교적 안전하게 접근 가능한 물건으로 판단됨. 다만, 내부 확인 불가로 인한 불확실성과 건물 노후도는 투자 결정 시 고려해야 할 사항임.

8. 투자 포인트

8.1. 권리 관계 명확

주택임차권이 존재했으나, 대항력 포기 및 말소 동의서가 제출되어 매각으로 소멸되며 인수되는 보증금이 없음.

8.2. 시세 대비 잠재 가치

제공된 최근 매매 사례와 비교 시, 본건의 감정가는 시세 범위 내에 있거나 적정 수준으로 판단됨. 향후 시세 상승 잠재력 보유.

8.3. 지역 개발 가능성

인천 미추홀구 숭의동은 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있음.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

최근 매매 사례 (2026년 5월):

* 신영아트빌 (248-164, 61.48㎡): 6,370만원 (약 103.6만원/m²)

* 동은히딩크빌 (2-39, 34.39㎡): 7,200만원 (약 209.4만원/m²)

* 숭의빌라 (248-224, 50.98㎡): 3,600만원 (약 70.6만원/m²)

본건 면적은 49.24㎡이며, 감정가는 9,900만원 (약 202.7만원/m²).

면적 대비 가격 편차가 크며, 특히 50.98㎡ 면적의 숭의빌라 거래가(3,600만원)는 일반적이지 않은 저가 거래로 추정됨. 34.39㎡ 면적의 동은히딩크빌 거래가(7,200만원)와 비교 시 본건의 감정가(9,900만원)는 약 37% 높으나, 면적 차이를 고려하면 합리적인 수준으로 보임. 건물 노후도와 내부 확인 불가 요인을 감안하더라도, 권리 관계가 명확하고 시세 대비 잠재적 가치를 고려할 때 감정가 수준 이상에서 입찰 고려 가능.

9.2. 예상 입찰가 산정

권리 인수 부담이 없고, 감정가 9,900만원에 경매가 진행됨. 임차인 인수 보증금이 0원임을 고려하면, 본건의 적정 입찰가는 감정가 수준인 9,900만원에서 최대 105% 수준인 1억 450만원 (10,450만원) 범위 내에서 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됨. 따라서, 본건의 최적 입찰 희망가는 9,900만원 ~ 10,450만원 범위 내에서 고려할 것을 제안함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.