나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512081 [1] 인천광역시 서구 심곡동 305-9 연희시티빌 2동 1층101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 라인감정 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 지하철 인천2호선 "서구청역" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 "서구청역" 소재하여 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건내 제1층 제101호로서, (사용승인일: 1997-12-13) 외벽: 장식 석재 쌓기 마감등임. 내벽: 벽지 및 일부 타일 마감등임. 창호: 샷시창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 7미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희3 지구단위계획구역)) , 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))에 해당함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계는 미상임. -내부구조는 이해관계인의 부재로 이웃의 탐문조사 및 건축물현황도 등을 참고하여 작성하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512081 (1)

* 소재지: 인천광역시 서구 심곡동 305-9 연희시티빌 2동 1층101호

* 용도: 다세대주택

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 면적 및 용도

* 토지면적: 29.63㎡ (8.96평)

* 건물면적: 51.01㎡ (15.43평)

* 토지지분: 29.63㎡

* 건물지분: 51.01㎡

* 제시외 면적: 토지 0.00㎡, 건물 0.00㎡

1.3. 감정가 및 매각 정보

* 감정가: 113,000,000원

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경

* 주의사항: 없음 (특이사항 참고)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

* 본건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 지하철 인천2호선 "서구청역" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 근린생활시설, 공원 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 상황

* 차량 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 인천2호선 "서구청역"이 소재하여 대중교통 사정은 보통입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 이전 이력 및 주택임차권, 가압류, 강제경매, 압류 등이 등기되어 있었습니다.

* 말소기준권리는 갑구 5번의 주택도시보증공사 가압류 (2023.03.06, 804,000,000원)로 추정됩니다.

* 을구 7번 주택임차권(한국토지주택공사, 95,000,000원)은 등기부상 말소된 것으로 기재되어 있으며, 물건명세서상에도 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 이후 접수된 강제경매 (을구 7번) 및 압류 (을구 8번) 역시 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)가 임차인으로 확인됩니다.

* 임차인 정보 1:

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-05-26

* 확정일자: 2017-04-24

* 배당신고일자: 2023-10-11

* 대항력: 없음

* 임차인 정보 2 (보증금 증액분):

* 보증금: 95,000,000원 (1차 보증금 증액분 15,000,000원 포함)

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2017-05-26

* 확정일자: 2021-03-02

* 배당신고일자: 2023-10-11

* 대항력: 없음

* 위 임차인들은 모두 대항력이 없으며, 인수 보증금 합계는 0원으로 분석됩니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리: 주택도시보증공사 가압류 (갑5, 2023.03.06)

* 매각으로 인해 위 권리보다 후순위인 권리들은 모두 말소됩니다.

* 특이사항: 을구 7번 주택임차권등기는 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 인수되는 권리: 인수되는 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

* 본건은 인천지하철 2호선 "서구청역" 역세권 인근에 위치하여 기본적인 유동인구 확보가 가능합니다.

* 주변이 다세대주택, 단독주택, 아파트 등 주거 밀집 지역으로 형성되어 있어 안정적인 주거 수요가 존재합니다.

* 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 기능도 갖추고 있습니다.

* 최근 2026년 1월에 거래된 인근 다세대주택 사례를 보면,

* "채움빌리지" (2018년 준공, 48.48㎡, 4층) : 153,000,000원

* "롯데맨션" (2001년 준공, 34.72㎡, 3층) : 60,000,000원

* "청아빌라" (1995년 준공, 51.9㎡, 3층) : 105,000,000원

* 본건 (51.01㎡, 1997년 준공)은 "청아빌라"와 면적 및 건축 연도가 유사하며, 감정가는 113,000,000원입니다.

* 이는 비슷한 조건의 거래 사례와 비교했을 때 합리적인 수준으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 주변에 근린생활시설 및 공원 등이 소재하여 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 서구청역 인근으로 각종 상업시설 및 관공서 이용도 편리할 것으로 예상됩니다.

5.2. 교육시설

* 제공된 정보에 구체적인 교육시설 정보는 포함되어 있지 않습니다.

* 다만, 일반적으로 주거 밀집 지역에는 초등학교, 중학교 등이 인근에 위치할 가능성이 높습니다.

6. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 허가 절차를 거쳐야 소유권 이전 등기가 가능합니다. (외국인 주택용도 취득 시 허가 필요, 허가 기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수조건 변경 사항이 특이사항으로 명시되어 있어, 계약 전 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

* 건축 연도: 1997년 사용승인된 건물로, 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 주변 혐오시설: 검색 결과, 해당 주소지 주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 인천지하철 2호선 서구청역 역세권에 위치한 다세대주택으로, 입지적 장점을 가지고 있습니다.

* 최근 주변 실거래 사례를 볼 때, 감정가 수준에서 낙찰될 가능성이 있으며, 투자 가치가 있는 것으로 판단됩니다.

* 다만, 토지거래허가구역이라는 점과 SGI 인수조건 변경 사항에 대한 철저한 사전 조사 및 확인이 필수적입니다.

* 권리분석상 인수할 임차보증금이 없는 점은 긍정적인 요소입니다.

8. 투자 포인트

* 서구청역 역세권 입지로 향후 지역 개발 및 교통망 개선에 따른 가치 상승 기대

* 실수요자 및 투자자 모두에게 적합한 물건으로, 합리적인 가격대의 매물이 형성될 가능

* 명확한 권리관계 및 인수할 보증금이 없어 권리 분석이 비교적 용이함

9. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 113,000,000원입니다.

* 유사 면적 및 건축 연도의 주변 다세대주택 실거래가가 105,000,000원 수준임을 감안할 때,

* 또한 최근 준공 연도가 더 짧은 유사 면적의 주택이 153,000,000원에 거래된 사례를 고려하면,

* 토지거래허가구역 및 SGI 관련 특이사항 등을 감안하여, 105,000,000원에서 125,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 특히, 감정가 수준인 113,000,000원 전후 또는 약간 상회하는 수준에서의 입찰이 합리적일 수 있습니다.

* 최종 입찰가는 현장 조사, 입찰 참여자 수, 당시 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.