나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511923 [1] 인천광역시 서구 심곡동 342-11 한진게이트빌 디동 지하층비01호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼창 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 심곡동 소재 ""양지초등학교"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트단지 등이 주를 이루는 주택지대임.

교통상황

대상물건까지 제반 차량출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 일반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지상4층건중 지층 비01호로서,
*외 벽 : 드라이비트마감.
*내 벽 : 벽지도배마감 등
*창 호 : 알루미늄새시창호.

이용상태

다세대주택.

설비내역

기본적인 위생설비 및 도시가스보일러에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 가장형의 토지로서, 현황 다세대주택의 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

대상물건 남서측으로 노폭 약6~7미터의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)), 도로(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 절대보호구역(2015-05-07)
(서부교육지원청)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한
허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

■ 임대관계: 미 상 임.
■ 기 타: 없 음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본정보

사건번호: 인천지방법원 2025타경511923 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 서구 심곡동 342-11 한진게이트빌 D동 지하층 비01호

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물일괄매각

토지면적: 26.94㎡ (약 8.15평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 49.04㎡ (약 14.83평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

감정가: 74,000,000원

1.3. 감정평가 요약

감정평가서상 주요 내용은 다음과 같습니다.

* 위치 및 주위환경: 인천광역시 서구 심곡동, 양지초등학교 북동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 아파트 단지 등 주택지대입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트조, 지상4층 건물 중 지하층 비01호입니다.

* 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생설비 및 도시가스 개별난방 설비가 되어 있습니다.

* 토지 이용상태: 대체로 가장형의 토지로서, 현황 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

* 공부와의 차이: 없음

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 인천광역시 서구 심곡동에 위치하며, 양지초등학교 북동측 인근 주택지대에 자리하고 있습니다. 주변은 다세대주택과 아파트 단지들이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

제반 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장까지의 접근성 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용은 보통 수준입니다.

2.3. 건축물 구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트조이며, 지상 4층 건물 중 지하층 비01호입니다. 외벽은 드라이비트, 내벽은 벽지도배, 창호는 알루미늄새시로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중에 있습니다.

2.4. 토지 및 인접 도로 상태

토지는 대체로 가장형으로 다세대주택 부지로 이용되고 있습니다. 남서측으로 노폭 약 6~7미터의 포장도로에 접하고 있습니다.

2.5. 토지이용계획 및 제한상태

* 용도지역: 제2종일반주거지역

* 지구단위계획구역: 도시관리계획 입안 중인 지역(연희1·2 지구단위계획구역)

* 기타 제한사항: 도로(접합), 가축사육제한구역, 절대보호구역(교육환경 보호), 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함, 2025.8.26.~2026.8.25.)

본 보고서 작성일(2026.08.31) 기준, 토지거래허가구역 지정기간이 만료되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리관계 요약

말소기준권리: 2021년 06월 14일 접수된 서울보증보험의 가압류(채권금액 50,048,290원)입니다.

등기부 채권 총액: 381,048,290원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 한국토지주택공사(서울보증보험주식회사)

* 보증금: 68,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020년 08월 14일

* 확정일자: 2020년 07월 22일

* 배당신고일자: 2023년 07월 04일

* 대항력: 없음

* 비고: 물건명세서상 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어, 매각으로 소멸될 예정이나 보증금액이 금68,000,000원으로 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다. (단, 임차인 현황에 대항력이 없다고 명시되어 있으며, 등기부상 주택임차권이 말소 예정으로 기재되어 인수 대상이 아닐 것으로 판단됩니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.)

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 관계

말소기준권리보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

다만, 물건명세서 상 을구 9번 주택임차권등기(한국토지주택공사, 68,000,000원)는 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있으나, 임차인 현황 상 대항력이 없다고 기재되어 있어 낙찰자가 인수할 보증금은 없는 것으로 분석됩니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 주변 다세대주택의 시세는 다음과 같습니다.

* 채움빌리지(2018년식, 48.48㎡): 2026년 1월 13일 153,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 315만 5천원)

* 롯데맨션(2001년식, 34.72㎡): 2026년 1월 13일 60,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 172만 8천원)

* 청아빌라(1995년식, 51.9㎡): 2026년 1월 6일 105,000,000원에 거래되었습니다. (㎡당 약 202만 3천원)

본 물건은 49.04㎡(약 14.83평) 면적이며, 감정가는 74,000,000원입니다. 주변 시세와 비교했을 때, 감정가가 다소 낮게 책정된 것으로 보입니다. 특히, 최신 연식의 유사 면적 물건은 1억 5천만원 이상으로 거래되었습니다. 다만, 본 물건은 지하층이라는 점을 감안해야 합니다.

4.2. 시장 동향

최근 부동산 시장은 안정세를 유지하고 있으며, 인천 서구 지역의 다세대주택은 꾸준한 수요를 보이고 있습니다. 다만, 건물의 연식과 지하층이라는 점은 시세 반영 시 고려될 부분입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 학군

* 학교: 양지초등학교가 북동측 인근에 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 편의시설: 주변에 다세대주택 및 아파트 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 주변 환경 (혐오시설 유무 포함)

주변은 전형적인 주택가로, 주거 환경이 양호합니다. 현재 파악된 정보 및 토지이용계획 상 특별한 혐오시설이나 주거 환경을 저해할 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 리스크

* 주택임차권: 을구 9번 주택임차권 등기가 말소동의 확약서 제출로 인해 매각으로 소멸될 예정이나, 보증금액이 68,000,000원으로 금액이 미상이었던 점(현재는 명시됨)과, 이로 인한 복잡한 절차 진행 가능성에 대한 주의가 필요합니다. (다만, 대항력 없음으로 인수 금액은 0원으로 예상됩니다.)

* SGI 인수조건 변경: SGI(서울보증보험) 관련 인수조건 변경에 대한 구체적인 내용은 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

6.2. 물건 자체 리스크

* 지하층: 본 물건은 지하층(비01호)으로, 습기, 환기, 채광 등 일반적인 지상층 주거 공간 대비 단점이 있을 수 있습니다.

6.3. 규제 관련 리스크

* 토지거래허가구역: 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 만료되어 현재는 해당 규제의 직접적인 영향은 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 심곡동의 주택지대에 위치한 다세대주택으로, 양지초등학교 인근에 자리하고 있습니다. 감정가는 74,000,000원이지만, 주변 최근 시세(2026년 거래 사례 기준)를 고려할 때 시세보다 저평가되었을 가능성이 있습니다. 특히, 건물 연식 대비 유사한 규모의 거래 사례 가격은 1억원 이상을 상회합니다. 그러나 지하층이라는 점과 SGI 관련 복잡한 권리관계(현재는 해소된 것으로 분석됨) 등은 입찰 시 신중한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 시세 대비 저평가 가능성: 감정가가 주변 시세보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 주거 환경: 양지초등학교 인근의 안정적인 주택가에 위치하여 지속적인 수요가 예상됩니다.

* 권리관계 명확화: 임차권 등 복잡했던 권리관계가 매각으로 소멸될 예정(또는 동의 확약서 제출)이어서 인수 부담이 적습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 74,000,000원과 주변 시세, 물건의 지하층이라는 점, 권리 관계의 특이사항 등을 종합적으로 고려했을 때, 현 시세 기준으로 예상 입찰가는 78,000,000원으로 산정합니다. 이는 감정가 대비 약 5.4% 상승한 금액으로, 주변 시세 대비 잠재적 가치 상승 여력과 지하층의 가치 하락 요인을 균형 있게 반영한 가격입니다. 인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.