나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511894 [1] 인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 10층1002호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동소재 미추홀구청 남서측인근에 위치하며
주위로는 공동주택 및 오피스텔,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 10층 1002호로서
외벽:몰탈위 페인팅마감등.
창호:샷시창호.

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수설비 및 위생설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 업무시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북동측 및 북측으로 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13) , 방화지구 , 시가지경관지구(2023-12-18)
가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(남부교육청평생교육과-1927(2008.03.07))<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

인천지방법원 2025타경511894 (1)

1.2. 소재지

인천광역시 미추홀구 숭의동 171-1 에코플러스 10층1002호

1.3. 건물명

에코플러스

1.4. 용도

오피스텔

1.5. 감정가

297,000,000원

1.6. 면적

* 토지면적: 12.91㎡ (약 3.90평)

* 토지지분: 12.907㎡ (약 3.90평)

* 건물면적 (전용면적): 69.48㎡ (약 21.02평)

* 건물지분 (전용면적): 69.48㎡ (약 21.02평)

1.7. 매각대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 경매구분

부동산 임의경매

1.9. 채권자

경인서부수산업협동조합

1.10. 등기부상 총 채권액

약 284,346,426원 (근저당 12,000,000원 + 임의경매 청구금액 272,346,426원)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 숭의동에 소재하며, 미추홀구청 남서측 인근에 위치하고 있습니다. 주위로는 공동주택, 오피스텔, 근린생활시설이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통 여건은 무난합니다. 도보 약 13분 거리에 숭의역(수인분당선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 외관

본건은 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 중 10층 1002호입니다. 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감으로 되어 있으며, 창호는 샷시 창호입니다. 건물은 2021년 8월 사용승인되었습니다.

2.4. 토지 형상 및 이용상태

정방형의 토지를 업무시설 건물 부지로 이용 중입니다.

2.5. 인접 도로상태

북동측 및 북측으로 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본건의 말소기준권리는 2022년 2월 4일 접수된 옹진수산업협동조합의 근저당권(을1)입니다. 매각으로 인해 근저당권, 임의경매, 압류 등 모든 등기된 권리는 소멸될 예정입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김

* 전입일자(사업일자): 2022년 2월 4일

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없습니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

3.4. 등기부 요약

소유권 보존 등기 후 신탁 등기 및 말소, 지분 이전 등이 이루어졌으며, 근저당권, 임의경매, 압류 등이 등기되어 있었으나 모두 말소 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 업종 분포

본건이 위치한 숭의동 일대는 주거용 오피스텔 및 공동주택과 함께 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있습니다. 주변에는 상업시설, 병원, 학교 등이 분포하고 있어 주거 및 생활 편의성이 양호한 편입니다. 홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 등의 마트와 다양한 음식점, 카페가 위치하고 있습니다.

4.2. 잠재적 상권 가치

인근에 숭의역이 위치하고 있으며, 다양한 버스 노선이 운행되어 교통이 편리합니다. 또한, 숭의5구역 재개발 사업 등 주변 지역 개발이 추진 중으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있을 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

단지 인근에 홈플러스 인천숭의점, GS더프레시 인천용현점, GS더프레시 미추홀구청점 등 대형마트와 슈퍼마켓이 다수 위치하고 있어 생활 편의성이 높습니다. 미추홀구청도 가까이에 있습니다.

5.2. 교육시설

단지에서 약 0.7km 거리에 인천남중학교(A등급), 0.9km 거리에 광성고등학교(A등급), 1.1km 거리에 인천신광초등학교(B등급)가 위치하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

5.3. 기타 생활 인프라

숭의역(수인분당선)이 도보 거리에 있으며, 다양한 버스 노선 이용이 편리합니다. 인천축구종합경기장, 수봉공원 등 여가 및 녹지 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 일반상업지역, 방화지구, 시가지경관지구로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인 매수자는 계약 시 허가를 받아야 합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

제공된 정보 상 특별한 주의사항이나 특이사항은 기재되어 있지 않습니다.

6.3. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 검색 결과, 본건 인근에서 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천 미추홀구 숭의동에 위치한 오피스텔로, 역세권에 가까운 편리한 교통 환경과 다양한 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 임차인 현황 상 인수해야 할 보증금이 없고, 등기부상 모든 권리가 말소되는 조건이므로 낙찰 후 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 주변 개발 호재와 양호한 학군 또한 긍정적인 요소입니다. 다만, 외국인 토지거래계약 허가구역 지정 기간에 유의할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 숭의역 역세권으로 편리한 교통 환경 보유.

* 인근에 다양한 상업시설 및 생활 편의시설 밀집.

* 임차인 인수 보증금 없어 명도 부담 최소화.

* 숭의5구역 재개발 등 지역 개발 호재 기대.

* 양호한 교육 시설 접근성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 297,000,000원입니다. 현재 유사 면적의 오피스텔 매매 시세는 약 3억 4,900만원 수준으로 조사되었습니다. 등기부상 총 채권액은 약 284,346,426원으로 감정가와 유사한 수준입니다. 인수되는 임차 보증금이 없고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되는 점을 고려할 때, 감정가 수준 또는 그 이상에서 경쟁이 있을 수 있습니다.

현 시세 및 경매 시장 상황, 수익률 등을 종합적으로 고려하여 310,000,000원 ~ 330,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 물건 상태 및 주변 시세를 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.