나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1532 [1] 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 2층245호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 오케이 · 평가일 2025.09.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천초은중학교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 지식산업센터 및 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하는등 제반 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층(사용승인:2023.03.03)내 제2층 제245호 및 제8층 제807호 로서,

외벽:강화유리등 마감.
내벽:외장판넬및 내부인테리어 마감.
창호:시스템창호등임.

이용상태

제245호는 영업용(식당)으로 인접호와 벽체없이 공동 사용중이며, 제807호는 공장(아파트형공장)으로 이용중임.

설비내역

승강기설비,화재탐지설비,소화전설비,위생및 급배수설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 광평수 토지로서, 지식산업센터 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약25미터의 포장도로에 접해 있음.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역(2019-12-16), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(2019-12-16)(접합), 가축사육제한구역(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(2022-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 도시첨단산업단지<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역 미상.

물건 비고

인접호와 벽체 없이 식당으로 사용중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1532 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 2층245호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.2. 물건 상세 내역

구분건물

건물 사용승인일: 2023년 03월 03일

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제245호

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32 평)

건물지분: 40.74㎡

토지면적: 12.16㎡ (약 3.68 평)

토지지분: 12.1561㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 269,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천초은중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

청라 더리브 티아모는 인천첨단산업단지 내에 위치하며, 주변으로 하나드림타운, 시티타워, 국제업무단지, 로봇랜드 등이 개발 중이거나 예정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

인천지하철 2호선 가정역 및 가정중앙시장역 이용이 가능하며, 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

경인고속도로, 인천공항고속도로, 제2외곽순환도로와 인접하여 광역 교통망이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2023년 04월 27일에 김강태 명의의 소유권이전1번신탁등기 말소 및 국민은행 명의의 근저당권(812,400,000원)이 접수되었습니다.

이후 2025년 09월 01일에 국민은행 명의의 임의경매(699,962,725원)가 개시되었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 04월 27일에 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 그 외 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대내역은 미상으로 확인되어, 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본건은 근린생활시설 용도로, 현재 인접 호실과 벽체 없이 식당으로 사용 중입니다.

주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 상업 시설이 입점해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 청라 더리브 티아모 지식산업센터는 715실 규모로 지식산업센터, 업무지원시설, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

인천첨단산업단지 내에 위치하여, 기업체 입주에 따른 배후수요가 기대됩니다.

주변에 하나금융타운, 스타필드 청라(예정), 차병원 의료복합센터(예정) 등 대규모 개발 사업과 관련 시설들이 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대형마트(홈플러스 등)와 커넬웨이 상가 등이 있어 이용이 편리합니다.

로봇랜드, 시티타워 등 대규모 개발 프로젝트가 인근에 있어 미래 가치가 높습니다.

5.2. 교육 시설

인천초은중학교가 본건 남서측 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교는 인천 내에서 우수한 학군으로 평가받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 기간 내 외국인이 주택용도가 아닌 타 용도로 토지를 취득할 경우에는 허가 요건이 달라질 수 있음을 의미하며, 매수인의 국적 및 용도에 따라 확인이 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 하에서는 허가가 필요할 수 있습니다.

유동화물건으로, 일반적인 매각 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

인접 호실과 벽체 없이 식당으로 공동 사용 중이라는 점은 소음, 냄새, 관리 문제 등 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 관련

본건 제245호는 현재 인접 호실과 벽체 없이 식당으로 사용 중입니다. 이는 내부 구조 변경이나 용도 전환 시 복잡성을 야기할 수 있으며, 설비 등에 대한 점검이 필요합니다.

해당 건물(청라 더리브 티아모)은 2023년 03월 03일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 지식산업센터 내 근린상가로, 비교적 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 인천첨단산업단지 조성 및 주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

그러나 인접 호실과 벽체 없이 식당으로 사용 중이라는 점, 임대 내역이 미상이라는 점, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 임대 내역 미상 건에 대해서는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2023년 준공)로 건물 노후도가 낮습니다.

인천 서구 청라동의 지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여 배후수요가 풍부합니다.

향후 개발될 스타필드, 서울 7호선 연장 등 대규모 개발 호재가 있습니다.

상가로서의 잠재적 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 269,000,000원

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 비용은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가를 상회하는 경쟁이 발생할 수 있습니다.1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 현황

사건번호: 인천지방법원 2025타경1532 (1)

소재지: 인천광역시 서구 청라동 202-3 청라더리브티아모지식산업센터 2층245호

용도: 근린상가

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.2. 물건 상세 내역

구분건물

건물 사용승인일: 2023년 03월 03일

건물구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층 건물 내 제2층 제245호

건물면적: 40.74㎡ (약 12.32 평)

건물지분: 40.74㎡

토지면적: 12.16㎡ (약 3.68 평)

토지지분: 12.1561㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정 평가 요약

감정가: 269,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '인천초은중학교' 남서측 인근에 위치합니다.

주변은 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통입니다.

청라 더리브 티아모는 인천첨단산업단지 내에 위치하며, 주변으로 하나드림타운, 시티타워, 국제업무단지, 로봇랜드 등이 개발 중이거나 예정되어 있습니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 가능하며, 버스정류장이 인근에 소재하여 제반 교통사정은 보통입니다.

인천지하철 2호선 가정역 및 가정중앙시장역 이용이 가능하며, 서울 및 수도권 전역으로의 이동이 용이합니다.

경인고속도로, 인천공항고속도로, 제2외곽순환도로와 인접하여 광역 교통망이 우수합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 2023년 04월 27일에 김강태 명의의 소유권이전1번신탁등기 말소 및 국민은행 명의의 근저당권(812,400,000원)이 접수되었습니다.

이후 2025년 09월 01일에 국민은행 명의의 임의경매(699,962,725원)가 개시되었습니다.

3.2. 말소기준권리

등기부등본상 말소기준권리는 2023년 04월 27일에 접수된 국민은행의 근저당권입니다.

3.3. 인수되는 권리

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 확인되지 않았습니다. 그 외 등기된 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황 상 인수 보증금 합계는 0원입니다.

다만, 임대내역은 미상으로 확인되어, 실제 임대차 관계 및 보증금, 차임 등에 대한 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 이용 현황

본건은 근린생활시설 용도로, 현재 인접 호실과 벽체 없이 식당으로 사용 중입니다.

주변에는 지식산업센터, 근린생활시설, 공동주택 등이 혼재된 지역으로, 다양한 업종의 상업 시설이 입점해 있습니다.

4.2. 주변 상업 시설

본 건이 위치한 청라 더리브 티아모 지식산업센터는 715실 규모로 지식산업센터, 업무지원시설, 근린생활시설 등으로 구성되어 있습니다.

인천첨단산업단지 내에 위치하여, 기업체 입주에 따른 배후수요가 기대됩니다.

주변에 하나금융타운, 스타필드 청라(예정), 차병원 의료복합센터(예정) 등 대규모 개발 사업과 관련 시설들이 예정되어 있어 향후 상권 활성화가 기대됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

인근에 대형마트(홈플러스 등)와 커넬웨이 상가 등이 있어 이용이 편리합니다.

로봇랜드, 시티타워 등 대규모 개발 프로젝트가 인근에 있어 미래 가치가 높습니다.

5.2. 교육 시설

인천초은중학교가 본건 남서측 인근에 위치하고 있으며, 해당 학교는 인천 내에서 우수한 학군으로 평가받고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 준공업지역, 지구단위계획구역, 중로1류, 특수도로(보행자전용도로), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 도시첨단산업단지, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등의 주택용도 취득에 한하여 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이는 해당 기간 내 외국인이 주택용도가 아닌 타 용도로 토지를 취득할 경우에는 허가 요건이 달라질 수 있음을 의미하며, 매수인의 국적 및 용도에 따라 확인이 필요합니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 조건 하에서는 허가가 필요할 수 있습니다.

유동화물건으로, 일반적인 매각 절차와는 다소 차이가 있을 수 있습니다.

인접 호실과 벽체 없이 식당으로 공동 사용 중이라는 점은 소음, 냄새, 관리 문제 등 잠재적인 분쟁의 소지가 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 이용 관련

본건 제245호는 현재 인접 호실과 벽체 없이 식당으로 사용 중입니다. 이는 내부 구조 변경이나 용도 전환 시 복잡성을 야기할 수 있으며, 설비 등에 대한 점검이 필요합니다.

해당 건물(청라 더리브 티아모)은 2023년 03월 03일에 사용 승인된 신축 건물입니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2023년 준공된 신축 지식산업센터 내 근린상가로, 비교적 우수한 입지 조건과 교통망을 갖추고 있습니다. 인천첨단산업단지 조성 및 주변 개발 호재로 인한 미래 가치 상승이 기대됩니다.

그러나 인접 호실과 벽체 없이 식당으로 사용 중이라는 점, 임대 내역이 미상이라는 점, 토지거래허가구역 지정 등은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 특히 임대 내역 미상 건에 대해서는 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

신축 건물(2023년 준공)로 건물 노후도가 낮습니다.

인천 서구 청라동의 지식산업센터 밀집 지역 내 위치하여 배후수요가 풍부합니다.

향후 개발될 스타필드, 서울 7호선 연장 등 대규모 개발 호재가 있습니다.

상가로서의 잠재적 임대 수익 및 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 269,000,000원

본건은 인수 보증금이 0원이므로, 별도의 인수 비용은 없습니다.

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 시장 상황, 경쟁 물건, 투자 목적 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 통상적으로 경매 물건은 감정가를 상회하는 경쟁이 발생할 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.