나이스옥션 법원경매 인천 2025타경1505 [1] 인천광역시 서구 원당동 1043-5 인천검단엔젤리움1차윈팰리스주건축물제1동 8층803호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역' 북서측 인근에 위치하는 부동산(구분건물)으로서, 주위는 각종 근린생활시설 및 오피스텔, 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 8층 건물 내 주건축물제1동 제8층 제803호 외 1개호로서, - 외벽 : 석재붙임마감 등 - 내벽 : 몰탈위페인팅마감 및 인테리어마감 등 - 창호 : 알루미늄샤시창호 등임.

이용상태

인접 호수와 일괄하여 근린생활시설로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급/배수, 소방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 15m의 포장도로 및 남측으로 노폭 약 9m, 서측으로 노폭 약 5m의 보행자도로를 통하여 출입함.

토지이용계획 및 제한상태

- 원당동 1043-4 : 일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2025-07-28), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-461)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소3-217(원당))(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로1-206)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 역사문화환경보존지역(의령남씨 종중묘역), 성장관리권역, 택지개발지구, 택지개발지구(1단계), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임. - 원당동 1043-5 : 일반상업지역(2024-12-17), 지구단위계획구역(2025-07-28), 중로2류(폭 15m~20m)(중로2-461)(접합), 특수도로(보행자전용도로)(소로1-206)(접합), 가축사육제한구역(2025-05-20), 성장관리권역, 택지개발지구, 택지개발지구(1단계), (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 대상물건은 인접 호수와 벽체없이 일괄하여 사용 중인 튼상가인 바, 경매진행시 위치 및 경계 재확인 바람. - 대상물건은 등기사항전부증명서 표제부상 '별도등기 있음'으로 등재되어 있는 바, 경매진행시 재확인 바람.

물건 비고

일괄매각
벽체 없이 일괄하여 사용 중인 튼 상가임(바닥에 경계 식별 표식 없음)
토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2025타경1505 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 국OOO

1.2. 소재지 및 용도

소재지: 인천광역시 서구 원당동 1043-5 인천검단엔젤리움1차윈팰리스주건축물제1동 8층803호

용도: 근린상가

1.3. 평가 및 면적

감정가: 1,150,000,000원

토지면적: 36.34㎡ (약 11.00평)

토지지분: 36.3436㎡ (약 11.00평)

건물면적: 138.18㎡ (약 41.80평)

건물지분: 138.18㎡ (약 41.80평)

1.4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

주의사항: 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 인천광역시 서구 원당동 소재 '아라역' 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 각종 근린생활시설, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(아라역)이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

북측으로 노폭 약 15m, 남측으로 노폭 약 9m, 서측으로 노폭 약 5m의 도로를 통해 접근 가능합니다.

2.3. 토지 이용 현황

대상 토지는 2필지로 이루어진 가장형 평지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 국민은행 근저당권 (2023.03.31, 1,008,000,000원)

임의경매개시결정: 국민은행 (2025.08.22, 865,831,495원)

총 등기부채권액: 1,008,000,000원

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리: 지상권 (단, 상세 내용은 확인 필요)

3.2. 인수되는 권리

인수되는 보증금 합계: 0원

권리 분석상 인수되는 별도의 부담은 없을 것으로 예상됩니다.

3.3. 임차인 현황

임차인: 이

보증금: 24,000,000원

차임: 2,150,000원

전입일자(사업자등록일): 2023-11-21

확정일자: 2025-08-19

배당신고일자: 2025-11-11

대항력: 없음

임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수하지 않습니다.

3.4. 기타 특이사항

집합건물 등기부 상 '소유권이전1번신탁등기말소' (2023-03-31)가 기재되어 있습니다.

물건명세서상 '토지 별도등기 있음'으로 기재되어 있어, 해당 내용에 대한 추가 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지 분석

인천지하철 1호선 아라역 인근의 일반상업지역에 위치하고 있습니다.

주변에 아파트 단지, 오피스텔, 근린생활시설이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부한 지역입니다.

향후 인천지방법원 북부지원 및 인천지방검찰청 북부지청이 들어설 예정으로, 관련 수요 증가가 기대됩니다.

4.2. 영업 환경

인접 호수와 벽체 없이 일괄하여 근린생활시설로 사용 중입니다.

현재 상가 건물에는 소아청소년과 병원 등이 운영 중이며, 복합문화공간 조성 사업 등도 계획되어 있어 상권 활성화 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 교통 및 편의시설

아라역을 이용한 대중교통 이용이 편리하며, 주변 상업시설 및 주거 단지 인접으로 생활 편의성이 높습니다.

인천지방법원 북부지원, 인천지방검찰청 북부지청 등 법조타운 조성 예정으로 향후 편의시설 확충이 예상됩니다.

5.2. 지역 개발 계획

검단신도시 1단계 조성사업 지역으로, 넥스트콤플렉스 조성 등 대규모 개발이 진행 중입니다.

인천지하철 1호선 연장 개통으로 서울 접근성이 향상되었습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법규 및 규제

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 규제는 외국인 주택용도 취득에 한정된 것으로 명시되어 있습니다 (2025.8.26.~2026.8.25.). 다만, 상가 취득 시에도 관련 규제 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

건축물대장과의 차이점은 현재 없는 것으로 확인됩니다.

6.2. 물리적 상태 및 이용

벽체 없이 일괄하여 사용 중인 통합 상가로, 바닥 경계 식별 표식이 없습니다. 인수 후 사용 목적에 따라 구분 또는 통합 사용 방안에 대한 면밀한 검토 및 현황 파악이 필수적입니다.

'토지 별도등기 있음' 표기로 인해 토지 등기부상의 별도 등기 내용 확인이 시급합니다.

6.3. 기타 리스크

임대 관계가 불명확하여, 현재 임차인 외 추가적인 임대차 관계 존재 여부 및 조건에 대한 조사가 필요합니다.

주변 혐오시설 등 입지 저해 요소는 매수자가 직접 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천지하철 1호선 아라역 인근의 일반상업지역에 위치한 근린상가입니다.

역세권 입지와 주변의 풍부한 배후수요, 향후 법조타운 및 복합문화공간 조성 등 개발 호재를 갖추고 있습니다.

권리 분석상 인수되는 권리 및 임차인 보증금은 없으나, '토지 별도등기 있음' 표기, 벽체 없는 통합 상가 사용 현황, 토지거래허가구역 지정 등 확인이 필요한 사항이 다수 존재합니다.

따라서, 이러한 잠재적 리스크를 충분히 고려하여 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 입지로 인한 미래 가치 상승 잠재력 보유

* 주변 아파트, 오피스텔 등의 배후수요를 바탕으로 한 임대 수익 기대

* 향후 법조타운 및 복합문화공간 조성에 따른 상권 활성화 및 가치 증대 예상

* 부동산 투자 시 고려해야 할 다양한 개발 계획으로 인한 투자 매력 증대

9. 예상 입찰가

본 물건은 인수할 임차인 보증금이 없어 (0원), 권리 인수 관련 부담은 없습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 감정가 1,150,000,000원을 기준으로, 주변 실거래가, 유사 물건 시세, 상권 활성화 정도, 향후 예상 임대 수익률, 명도 비용, 그리고 상기 언급된 여러 잠재적 리스크 요인들을 종합적으로 분석해야 합니다.

본 물건의 특성을 고려하여, 철저한 현장 조사와 법률적 검토를 통해 신중하게 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.