나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512057 [1] 인천광역시 남동구 간석동 378-6 지하층1호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온누리감정 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

-기호(1): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "주원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. -기호(2): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "간석3동행정복지센터" 북동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임. -기호(3): 본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재하는 "간석3동행정복지센터" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1)- 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선)'간석역' 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임. 기호(2)- 본건까지 차량 통행이 불가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임. 기호(3)- 본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통여건은 보통임.

건물의 구조

-기호(1): 벽돌조 슬래브지붕 2층건내 제지하층 제1호로서, 외벽은 적벽돌 쌓기 마감 등 창호는 하이샷시 창호임. -기호(2): 철근콘크리트조 스라브지붕 4층건내 제지층 제2호로서, 외벽은 몰탈위 스톤코트 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임. -기호(3): 철근콘크리트조 4층건내 제3층 제02호로서, 외벽은 적벽돌붙임 마감 등. 창호는 하이샷시 창호임.

이용상태

-기호(1),(2),(3): 본건은 다세대주택으로 이용중임.

설비내역

-기호(1),(2),(3): 위생 및 급배수 설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1)- 세장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 기호(2)- 경사토지를 평탄하게 조성한 부정형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임. 기호(3)- 인접지 대비 완경사 사다리형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

기호(1)- 본건 동측으로 포장도로와 접함. 기호(2)- 본건 동측으로 계단식 도로에 접하여 있어 차량접근은 불가능한 상태임. 기호(3)- 본건 남측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

-기호(1) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453-2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(문의: 인천동부교육지원청 평생교육건강과 460-6086)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.08.26. ~2026.08.25.)) -기호(2),(3) 제2종일반주거지역, 가축사육제한구역(2013-03-08)((문의: 남동구환경보전과 032-453 -2343))<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025.08.26. ~2026.08.25.))

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

기호(1)현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 탐문 등으로 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바랍니다. 기호(2),(3)현장조사시 거주인 및 이해관계인의 부재 등으로 인하여 외형조사와 귀 제시목록 및 건축물현황도에 따라 유사물건의 통상적인 내부상태를 기준하였으니 경매참여시 유의 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경512057 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 신OOOOO (신용보증기금)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 남동구 간석동 378-6 지하층1호

용도: 다세대주택

감정가: 29,000,000원 (2천9백만원)

토지면적: 24.71㎡ (약 7.47평)

건물면적: 31.90㎡ (약 9.65평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 주위 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "주원초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임 [cite:].

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 통행이 가능하며, 인근에 지하철(경인1호선) '간석역' 및 버스 정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임 [cite:]. 다만, 일부 동측 도로(기호2)는 계단식 도로에 접해 차량 접근이 불가능한 상태임.

2.3. 토지 이용 및 도로 상황

토지는 세장형, 경사 토지를 평탄하게 조성한 부정형, 인접지 대비 완경사 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임. 본건 동측 및 남측으로 포장도로와 접하나, 일부(기호2)는 차량 접근이 어려운 계단식 도로에 접해있음.

2.4. 토지이용계획

제2종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25., 외국인에 한함)으로 지정되어 있음.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2025년 3월 4일 접수된 신용보증기금의 가압류(갑7)임.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김도훈 (마스킹: 김 )

* 보증금: 45,000,000원 (4천5백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자: 2018년 9월 21일

* 확정일자: 2022년 10월 31일

* 배당신고일자: 2024년 12월 5일

* 대항력: 있음 (선순위 임차권)

* 비고: 물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있으며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함. 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있으나, 최종 배당 여부 확인 필요.

3.3. 등기부 요약

* 소유권이전: 윤영자(2002), 허성모(2009), 이경열(2017)

* 을구 3번: 주택임차권 (김도훈, 45,000,000원, 2018.09.21 전입, 2022.10.31 확정). 말소: 인수.

* 갑구 7번: 가압류 (신용보증기금, 6,925,563원, 2025.03.04) - 말소기준권리

* 갑구 8번: 강제경매 (신용보증기금, 7,444,310원, 2025.09.02)

* 갑구 9번: 압류 (국민건강보험공단, 2025.09.10)

* 등기부 채권 총액: 51,925,563원 (단, 임차보증금 4,500만원은 별도 인수 여부 확인 필요)

4. 주변 환경 및 생활정보

4.1. 주거 환경

본건은 인천광역시 남동구 간석동 소재 "주원초등학교" 및 "간석3동행정복지센터" 인근에 위치하며, 주변은 아파트단지, 다세대주택, 단독주택, 학교, 공원, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임 [cite:].

4.2. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근에 지하철 1호선 '간석역' 및 다수의 버스 정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함 [cite:].

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능함.

* 주변 시설: "주원초등학교", "간석3동행정복지센터" 등이 인접해 있음.

* 혐오시설: 현재까지 확인된 혐오시설은 없음.

5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인: 김 씨(보증금 4,500만원)가 거주 중이며, 배당 절차에서 보증금 전액을 변제받지 못할 경우, 그 차액을 낙찰자가 인수해야 하는 위험이 있음.

* 현장 조사 한계: 거주인 및 이해관계인 부재로 인해 외형 및 유사 물건 기준으로 내부 상태를 평가하였으므로, 실제 내부 상태와 차이가 있을 수 있음.

* 차량 접근 제한: 일부 동측 도로(기호2)의 경우 계단식 도로로 인해 차량 접근이 불가능함.

* 토지거래허가구역: 외국인에 한해 2025.08.26. ~ 2026.08.25.까지 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되었으나, 현재 지정 기간은 만료되었거나 만료 예정임.

6. 종합 의견

인천광역시 남동구 간석동에 소재한 본 물건은 다세대주택으로, 감정가는 2,900만원으로 책정되어 있습니다. 주거 지역으로서 기본적인 편의시설 및 대중교통 접근성이 양호한 편입니다. 그러나 가장 큰 특징은 대항력 있는 임차인 김 씨(보증금 4,500만원)가 존재한다는 점이며, 이 임차인의 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제되지 못할 경우, 매수인이 해당 금액을 인수해야 할 가능성이 있습니다. 이 부분에 대한 철저한 확인과 대비가 필수적입니다. 말소기준권리 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

7. 투자 포인트

* 낮은 감정가: 2,900만원으로 책정된 감정가는 주변 시세 대비 매우 낮게 평가된 것으로 보입니다.

* 교통 및 주거 환경: 간석역(1호선) 및 버스 노선 이용이 편리하며, 주거 지역으로서 주거 환경이 비교적 양호합니다.

* 향후 개발 가능성: 간석동 지역의 지속적인 도시 개발 및 주거 환경 개선 가능성이 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.1. 시세 분석

최근 매매 정보에 따르면, 해당 물건과 유사한 면적(건물면적 31.90㎡, 약 9.65평)을 가진 간석동 소재 다세대주택(목화빌라, 34.65㎡, 1991년 건축)이 2026년 3월에 5,500만원에 거래되었습니다 [cite:]. 다른 유사 물건들도 2026년 3월에 12,000만원, 17,300만원에 거래된 사례가 있습니다 [cite:]. 이러한 시세 정보를 바탕으로 본 건의 적정 시장 가치는 약 5,000만원 ~ 6,000만원 수준으로 추정됩니다.

8.2. 입찰가 산정

현재 물건의 감정가는 2,900만원으로 시장 시세보다 현저히 낮게 책정되어 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인 김 씨의 보증금 4,500만원을 매수인이 인수해야 할 가능성을 최우선으로 고려해야 합니다. 만약 임차인의 보증금을 인수하게 된다면, 실제 총 투입 비용은 '입찰가 + 인수 보증금(또는 보증금 부족분)'이 됩니다.

현재 시세(5,000만원~6,000만원)와 인수 보증금(4,500만원)을 종합적으로 고려할 때, 인수 부담이 없다는 가정 하에서도 입찰가는 시세 수준으로 형성될 가능성이 높습니다. 하지만 임차인의 보증금 인수 리스크를 감안하면, 입찰가를 보수적으로 산정할 필요가 있습니다.

따라서, 보증금 인수 리스크를 고려하여 3,500만원 ~ 4,500만원 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것을 권장합니다. 최종 입찰가는 임차인의 배당 여부, 경매 참여 경쟁률 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.