나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511791 [1] 인천광역시 서구 마전동 1126-17 힐스타운 103동 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정현 · 평가일 2025.09.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 마전동 소재 ""인천마전고등학교"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있는 지대임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 전반적인 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물내 제4층 제402호로서,
외벽: 드라이비트 및 외장타일 마감 등.
창호: 샷시창임.

이용상태

""다세대주택""으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형에 가까운 토지로서, ""다세대주택""의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로가 개설되어 있으며, 북동측으로 노폭 약 3m 내외의 보행자전용도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(도시관리계획 입안중인 지역(마전 지구단위계획구역)), 보행자전용도로(접함), 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(2025-05-20)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역(2025-08-22)<수도권정비계획법>, 토지구획정리사업지구(지구단위계획구역)<토지구획정리사업법>, 토지거래계약에 관한 허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8. 26.~2026. 8. 25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원에서 진행 중인 2025타경511791 (1)호 사건의 부동산 임의경매 물건입니다.

소재지는 인천광역시 서구 마전동 1126-17, 힐스타운 103동 4층 402호이며, 용도는 다세대주택입니다.

감정가는 138,000,000원이며, 토지 면적은 29.29㎡ (약 8.86평)이고 토지 지분도 29.289999999999996㎡ (약 8.86평)입니다.

건물 면적은 47.38㎡ (약 14.33평)이며 건물 지분도 47.38㎡ (약 14.33평)입니다.

토지 및 건물은 일괄 매각 대상이며, 경매 구분은 부동산 임의경매입니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 특이사항 및 특수물건정보로 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다.

2. 입지조건

본 물건은 인천광역시 서구 마전동 소재 인천마전고등학교 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 단독주택, 공동주택 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 주거 지역입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

남측으로는 노폭 약 8m 내외의 포장도로가, 북동측으로는 노폭 약 3m 내외의 보행자 전용도로가 접해 있어 도로 접근성이 양호한 편입니다.

주변에 학교 시설이 위치하여 교육 환경이 조성되어 있습니다.

현재까지 파악된 주변 시설 중 혐오 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

본 건은 부동산 임의경매로, 말소기준권리는 2020년 3월 20일에 접수된 한국자산관리공사의 근저당권(을6)입니다.

말소기준권리보다 이후에 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부등본 요약상 확인되는 다수의 가압류 및 압류 등기(갑4, 갑5, 갑6, 갑7, 갑8, 갑9, 갑10, 갑11, 갑5-1, 갑12, 갑13, 갑14)는 모두 말소될 예정입니다.

집합건물 등기부 요약에서 확인된 권리 변동 내역은 다음과 같습니다.

* 2012-07-04: 김돈환 소유권 보존

* 2012-10-30: 김연희 소유권 이전

* 2020-03-20: 윤갑순 소유권 이전 (매매)

* 2020-03-20: 한국자산관리공사 근저당권 (을6, 말소기준권리)

* 2023-02-07: 서울보증보험주식회사 가압류 (갑4, 말소)

* 2023-03-24: 김성수 근저당권 (을8, 말소)

* 2023-03-28: 서울보증보험주식회사 가압류 (갑5, 말소)

* 2023-05-01: 농림수산업자신용보증기금 가압류 (갑6, 말소)

* 2023-05-02: 농협은행주식회사 가압류 (갑7, 말소)

* 2023-05-24: 중소기업은행 가압류 (갑8, 말소)

* 2023-07-06: 경기신용보증재단 가압류 (갑9, 말소)

* 2024-01-24: 과천농업협동조합 가압류 (갑10, 말소)

* 2024-12-19: 김포시(경기도) 압류 (갑11, 말소)

* 2025-04-09: 5번 가압류 변경 (갑5-1, 말소)

* 2025-07-25: 김포세무서장 압류 (갑12, 말소)

* 2025-08-25: 김포시 압류 (갑14, 말소)

* 2025-08-25: 한국자산관리공사 임의경매개시결정 (갑13, 말소)

등기부채권 총액은 1,073,198,611원입니다.

임차인 현황에서는 인수 보증금 합계가 0원이며, 임대 관계는 미상으로 확인되었습니다. 이는 인수할 임차 보증금이 없음을 의미합니다.

물건명세서 참고사항에 따르면, 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 인근 지역의 다세대 및 연립주택 시세는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월, 전용면적 68.31㎡, 1층 다세대주택(용진그린빌) 398,000,000원에 직거래. (평당 약 5,826,526원)

* 2026년 7월, 전용면적 59.8㎡, 3층 연립주택(타워팰리스4차) 154,000,000원에 중개거래. (평당 약 2,575,250원)

* 2026년 7월, 전용면적 49.96㎡, 6층 연립주택(클라우스2동) 130,000,000원에 중개거래. (평당 약 2,602,080원)

본건의 건물 면적은 47.38㎡ (약 14.33평)이며, 감정가는 138,000,000원입니다.

감정가 기준 평당가는 약 2,913,000원입니다.

인근 유사 면적대의 최근 거래 사례(연립주택)를 고려할 때, 평당 약 250만 원 ~ 260만 원 수준의 시세를 형성하고 있는 것으로 보입니다.

첫 번째 거래 사례(용진그린빌)는 최근 건축 연도 및 면적이 본건과 차이가 있어 직접적인 비교에는 한계가 있습니다.

종합적으로 볼 때, 본건의 감정가는 인근 유사 물건의 시세와 비교했을 때 적정 수준 또는 다소 높게 평가되었을 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

본 건은 철근콘크리트 경사지붕 5층 건물 중 4층에 위치한 다세대주택입니다.

내부는 위생 및 급배수설비, 승강기 설비, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다.

외벽은 드라이비트 및 외장타일 마감이며, 창호는 샷시 창입니다.

주변에 인천마전고등학교가 인접해 있어 교육 시설 접근성이 좋습니다.

인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리하며, 차량을 통한 도심 접근성도 양호한 편입니다.

주거 지역에 위치하여 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 해당 허가 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지였습니다. 현재(2026년 9월 12일)는 허가 기간이 만료되었으므로, 외국인 등의 주택 용도 취득에 대한 제한은 해제되었습니다.

다만, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며 도시관리계획이 입안 중인 지역이므로, 향후 지역 개발 계획에 따라 건축 행위 등에 일부 제한이 발생하거나 용도 변경 등의 가능성을 염두에 두어야 합니다.

건물 노후도에 대한 정보는 상세히 제공되지 않았으나, 등기부등본 상 최초 권리 설정일(2012년)을 고려하면 건축 연도가 10년 이상 되었을 것으로 추정됩니다.

7. 종합 의견

본 물건은 인천 서구 마전동에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 환경이 양호한 편입니다.

권리 분석상 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되어 인수할 권리가 없으며, 임차인 문제도 없어 명도가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

다만, 토지거래허가구역 지정 기간 만료 여부와 지구단위계획구역 내 개발 계획 입안 중이라는 점은 향후 재산 가치 변동에 영향을 줄 수 있는 요인입니다.

인근 유사 면적대의 최근 시세와 비교했을 때 감정가는 다소 높게 책정된 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 완전 말소 조건으로 인수되는 권리 없음.

* 임차인 명도 부담 없음 (보증금 미상, 인수 보증금 0원).

* 인천마전고등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* 대중교통 이용이 편리한 입지.

* 최근 거래 사례 대비 감정가 대비 입찰을 통한 시세 차익 기대 가능.

9. 예상 입찰가

감정가는 138,000,000원이나, 최근 유사 면적대의 인근 매매 사례(평당 약 250만 원 ~ 260만 원)를 고려할 때, 본 건의 건물 면적(47.38㎡)을 기준으로 산정한 예상 시세는 약 120,000,000원 ~ 125,000,000원 수준으로 판단됩니다.

토지거래허가구역 지정 기간 만료 및 개발 계획 입안 중이라는 점, 그리고 감정가 대비 시세 차익을 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 120,000,000원으로 제안합니다.

본 입찰가는 주변 시세, 물건의 상태, 경쟁 입찰자 수 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.