나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512037 [1] 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 30층3006호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '도담초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위는 대단지 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 양호함.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 50층 내 제30층 제3006호로서
(사용승인일: 2013.02.27)

-외벽: 몰탈 위 페인팅, 인조석 붙임 마감 등,
-내벽: 벽지 및 일부 타일 마감 등,
-창호: 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

본건은 오피스텔로 이용중임.

설비내역

본건은 기본적인 난방설비, 위생 및 급배수설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접도로 대비 등고 평탄한 가장형 토지로서, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 50M 내외, 서측 및 북측으로 노폭 약 20M 내외, 남측으로 노폭 약 30M 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역(2012-12-24), 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역
(인천광역시 서구 조례 제 1749호)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 경제자유구역(20
22-01-03)<경제자유구역의 지정 및 운영에 관한 특별법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>,
토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)(2025. 8.
26.~2026. 8. 25.)) 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

1.1. 물건 요약

인천지방법원 2025타경512037 (1) 부동산 임의경매 물건으로, 인천광역시 서구 청라동에 소재한 청라롯데캐슬 오피스텔입니다.

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 인천광역시 서구 청라동 159-1 청라롯데캐슬 201동 30층3006호

건물 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 50층 내 제30층 제3006호

사용승인일: 2013년 2월 27일

1.3. 면적 정보

토지면적: 49.25㎡ (약 14.9평)

건물면적: 107.39㎡ (약 32.5평)

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 434,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 서구 청라동 소재 '도담초등학교' 북동측 인근에 위치하며, 주변은 대단지 아파트, 근린생활시설, 다세대주택, 다가구주택 등이 혼재된 주거지역입니다.

2.2. 교통 상황

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로 상태

본건 동측으로 노폭 약 50M, 서측 및 북측으로 노폭 약 20M, 남측으로 노폭 약 30M의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한 사항

준주거지역, 지구단위계획구역, 중로1류(폭 20m~25m), 가축사육제한구역, 경제자유구역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

주요 제한 사항으로는 '토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택용도 취득에 한함)'으로, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인이 주택 용도로 취득 시 허가를 받아야 합니다.

3. 권리분석

3.

3.1. 등기부 현황

소유권 보존은 롯데건설주식회사에서 했으며, 이후 고분례에게 소유권이 이전되었습니다. 등기부상 근저당권 2건(부평남부새마을금고, 롯데건설)과 임의경매 개시결정(롯데건설)이 존재했으나, 모두 말소 예정입니다.

3.2. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2016년 7월 15일 접수된 부평남부새마을금고 근저당권(을1)입니다. 본 경매 절차 진행 시 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 소멸될 예정입니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

등기부상 '지상권'이 기재되어 있으나, 일반적인 임의경매 물건의 경우 말소기준권리보다 선순위 권리가 아닌 이상 모두 소멸됩니다. 본 건의 경우 별도의 인수 조건이 명시되어 있지 않으므로, 일반적인 경매 절차대로 진행될 것으로 보입니다.

3.4. 임차인 현황

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원으로 기재되어 있습니다.

하지만, 임차인 중 대항력이 있으나 보증금/차임이 미상인 경우가 있을 수 있으므로, 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함합니다. 따라서 본 건에 임차인이 존재할 경우, 명확한 권리 관계 확인 및 현장 조사가 필수적입니다.

4. 상권분석

4.

4.1. 주변 상권 특징

본건이 위치한 청라 롯데캐슬은 대규모 주거 단지 내에 위치하여 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변으로 아파트 단지와 함께 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

4.2. 최근 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과는 다음과 같습니다.

2025년 2월: 85.43㎡ (약 25.8평) 거래가 310,000,000원 (38층)

2024년 12월: 58.57㎡ (약 17.7평) 거래가 225,000,000원 (31층)

2024년 9월: 85.43㎡ (약 25.8평) 거래가 300,000,000원 (42층)

시세 분석: 유사 면적(85.43㎡)의 경우 최근 3억 원에서 3.1억 원 사이에 거래가 이루어졌습니다. 본건은 전용면적 107.39㎡(약 32.5평)으로, 이보다 면적이 더 넓습니다. 면적당 단가를 약 357만원/㎡ (3.1억 / 85.43㎡ 기준)으로 산정했을 때, 본건의 시장 가격은 약 3억 8천3백만원 수준으로 추정됩니다. 현재 감정가(4.34억 원)는 최근 실거래가 상단 대비 다소 높은 편입니다.

5. 생활정보

5.

5.1. 주요 시설 접근성

도담초등학교가 북동측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지 및 상업 시설이 밀집해 있어 교육 및 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다.

5.2. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있는지 여부는 별도의 현장 조사 및 관련 기관 확인이 필요합니다. 현재 제공된 정보만으로는 판단하기 어렵습니다.

6. 잠재적 리스크

6.

6.1. 토지거래허가구역

본건은 외국인 주택 취득 시 토지거래허가를 받아야 하는 구역에 포함되어 있습니다. (2026년 8월 25일까지 유효) 이는 외국인 투자자에게는 제한 요소가 될 수 있습니다.

6.2. 임차인 관련 불확실성

인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 실제 대항력 있는 임차인이 존재하며 보증금이나 차임이 미상인 경우, 낙찰 후 추가적인 보증금 인수 또는 명도에 어려움이 발생할 수 있습니다. 이에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

6.3. 건물 연식 및 관리 상태

2013년 사용승인된 건물로, 약 13년 경과되었습니다. 향후 건물 노후화에 따른 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

7.

7.1. 입지적 장점

인천 서구 청라동의 핵심 지역에 위치하며, 뛰어난 교통망과 잘 갖춰진 생활 인프라를 누릴 수 있는 장점이 있습니다. 대단지 아파트 단지의 배후 수요를 바탕으로 안정적인 임대 수익을 기대할 수 있습니다.

7.2. 시세 대비 잠재 가치

현재 감정가 4.34억 원 대비 최근 유사 면적 실거래가(약 3.1억 원)와 추정 시장가(약 3.83억 원)를 고려할 때, 적정 낙찰가율로 입찰 시 시세 차익 또는 안정적인 수익을 확보할 수 있는 잠재력이 있습니다.

8. 예상 입찰가

8.

8.1. 산정 근거

감정가: 434,000,000원

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적(85.43㎡) 기준 단가는 약 357만원/㎡이며, 이를 본건 전용면적(107.39㎡)에 적용 시 추정 시장가는 약 383,400,000원입니다.

토지거래허가구역 지정, 임차인 현황의 불확실성 등 잠재적 리스크 요인을 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

8.2. 권고 입찰가

380,000,000원 ~ 400,000,000원

본 권고 입찰가는 현재 시장 상황, 최근 실거래가, 물건의 제반 권리 관계 및 잠재적 리스크를 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 입찰 시 경쟁 상황 및 현장 조사 결과에 따라 변동될 수 있습니다.

9. 종합 의견

9.

본 물건은 인천 청라동의 우수한 입지에 위치한 오피스텔로서, 풍부한 생활 인프라와 교통 여건을 갖추고 있습니다. 다만, 현재 감정가가 최근 실거래가 대비 다소 높게 책정되었으며, 토지거래허가구역 지정 및 임차인 관련 불확실성과 같은 리스크 요인이 존재합니다. 따라서 본 물건에 대한 철저한 권리 분석과 현장 조사를 선행하고, 권고 입찰가 범위 내에서 신중하게 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.