나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512118 [1] 인천광역시 미추홀구 도화동 984 도화역대성유니드아파트 102동 1층103호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 현산감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 ""1호선 도화역"" 남측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 ""도화역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상17층 건 내 제1층 제103호로서,
(사용승인일 : 2014.09.11.)

외벽 : 모르타르위 페인팅 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역(2022-06-13), 제3종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(특별계획구역), 공공공지(저촉), 사업지역기타, 가축사육제한구역(인천광역시 미추홀구 가축사육제한에 관한 조례[2018. 7. 1.])<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(2024-09-02)(인천광역시남부교육지원청 제2024-215호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 정비구역(도화제2구역주택재개발정비구역(행위제한))<도시 및 주거환경정비법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 철도보호지구(2021-04-06)<철도안전법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(외국인 등에 한함(지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지 및 기본 사항

* 사건번호: 인천지방법원 2025타경512118 (1)

* 소재지: 인천광역시 미추홀구 도화동 984 도화역대성유니드아파트 102동 1층103호

* 용도: 아파트

* 감정가: 280,000,000원

* 토지면적: 30.73㎡ (약 9.30평)

* 토지지분: 30.725㎡ (약 9.30평)

* 건물면적: 59.89㎡ (약 18.11평)

* 건물지분: 59.888㎡ (약 18.11평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 한OOOOOOO

* 특이사항: 재개발구역

* 특수물건정보: 재개발구역

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 인천광역시 미추홀구 도화동 소재 지하철 1호선 "도화역" 남측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재된 지역임.

* 교통상황: 본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 1호선 "도화역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리함.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 17층 건물 내 제1층 제103호이며, 사용승인일은 2014년 9월 11일임. 외벽은 페인팅 마감, 창호는 섀시창호로 구성됨.

* 토지의 형상 및 이용상태: 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 아파트 건부지로 이용 중임.

* 인접 도로상태: 본건 남서측으로 노폭 약 30미터 내외, 남동측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

* 토지이용계획 및 제한상태: 일반상업지역, 제3종일반주거지역, 방화지구, 제1종지구단위계획구역(특별계획구역), 공공공지(저촉), 가축사육제한구역, 상대보호구역, 정비구역(도화제2구역주택재개발정비구역(행위제한)), 과밀억제권역, 철도보호지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등에 한함)으로 지정되어 있음.

1.3. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전: 2014년 9월 29일, 도화제2구역주택재개발정비사업조합에서 고영주로 소유권 이전.

* 근저당권 (말소):

* 한국주택금융공사 (2019.12.27. 접수, 178,200,000원) - 말소기준권리

* 테크메이트코리아대부주식회사 (2022.02.22. 접수, 78,000,000원)

* 압류 (말소):

* 동작구 (2024.12.13. 접수)

* 임의경매 (말소):

* 한국주택금융공사 (2025.09.04. 접수, 150,871,382원) - 본 경매 개시 결정의 근거

* 말소 대상 권리: 등기부 상의 모든 근저당권, 압류, 임의경매 개시 결정 등은 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됨. (말소기준권리: 한국주택금융공사 근저당 2019.12.27.)

* 인수되는 권리: 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보임.

* 채무 총액 (등기부상): 256,200,000원

* 임차인 현황:

* 임대관계: 미상

* 인수 보증금 합계: 0원

* 주의사항: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 수 있으며, 이에 따른 보증금 및 차임 지급 의무가 발생할 가능성을 배제할 수 없음. 해당 물건은 임대관계 미상인 점을 특별히 유의해야 함.

1.4. 상권분석

* 주변 환경: 본건이 위치한 도화동 일대는 재개발이 진행 중이거나 예정된 지역으로, 향후 주거 환경 개선 및 가치 상승이 기대됨. 지하철 1호선 도화역 역세권에 위치하여 교통 접근성이 우수하며, 주거, 상업, 교육 시설이 균형 있게 분포하고 있어 생활 편의성이 양호한 편임.

* 개발 가능성: 재개발구역 지정으로 인한 신축 아파트 공급 및 인프라 개선 시, 부동산 가치 상승 잠재력이 있음.

1.5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 도화역대성유니드아파트

* 준공연도: 2014년

* 총동수/세대수: 4개 동 / 265세대

* 최고층: 20층

* 본건 위치: 102동 1층 103호

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차 충전기(지하 6대) 등

* 단지 규모: 총 주차 대수 272대 (세대당 1.03대).

* 편의시설: 도화역, 버스정류장 등 대중교통 이용 편리. 주변 근린생활시설 및 학교 접근성 양호.

1.6. 잠재적 리스크

* 재개발 구역: 재개발 사업 진행 단계에 따라 공사 소음, 분진, 교통 혼잡 등 일시적인 불편함이 발생할 수 있으며, 이로 인한 단기적인 주거 쾌적성 저하 가능성이 있음.

* 임대차 관계 미확인: 임대 관계가 미상이며 인수 보증금이 0원이라도, 실제 점유자의 권리 주장 또는 명도 협의 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 수 있으므로 철저한 사전 조사가 필요함.

* 주변 혐오시설: 현재 주변 지역에 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으나, 재개발 과정에서 발생할 수 있는 공사 관련 시설이나 기타 환경 변화에 대한 지속적인 모니터링이 필요함.

1.7. 종합 의견

본 물건은 인천 미추홀구 도화동에 위치한 아파트로, 지하철 1호선 도화역 역세권이라는 우수한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 특히, 도화2,3구역 재개발 지역에 포함되어 있어 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높다는 점이 긍정적입니다. 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸되어 권리 관계가 깨끗하며, 인수해야 할 부담이 없다는 점 또한 큰 장점입니다. 다만, 재개발 구역 특성상 공사 기간 중 발생할 수 있는 불편함과 임대 관계가 미상인 점은 주의 깊게 살펴봐야 할 부분입니다. 현재 감정가 대비 최근 실거래가가 상회하는 경향을 보여주고 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 물건으로 판단됩니다.

1.8. 투자 포인트

* 탁월한 역세권 입지 및 편리한 교통망.

* 재개발 사업 추진으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 권리 관계가 깨끗하여 낙찰 후 명도 및 권리 확보 용이.

* 실거래가 대비 감정가가 상대적으로 낮아 시세 차익 실현 가능성.

1.9. 예상 입찰가

감정가: 280,000,000원

비교 사례 (59.888㎡, 16층): 318,000,000원 (2026년 6월 거래)

본 물건은 1층임에도 불구하고, 동일 면적의 16층 물건이 최근 3억 1천 8백만원에 거래된 점을 고려할 때, 시장 가치가 감정가를 상회하고 있음을 알 수 있습니다. 임대 관계가 미상인 점을 감안하여 보수적으로 접근하되, 시장가치를 반영한 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

종합적인 분석 결과, 예상 입찰가는 310,000,000원 ~ 320,000,000원 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

이 중, 310,000,000원을 합리적인 초기 입찰가로 제시합니다.

* 유의사항: 예상 입찰가는 시장 상황, 경쟁 물건, 개인의 자금 계획 및 투자 성향에 따라 달라질 수 있습니다. 또한, 임대 관계 미상으로 인한 리스크를 충분히 인지하고 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.