나이스옥션 법원경매 인천 2025타경512101 [1] 인천광역시 부평구 부평동 119-40 미성하이츠맨션 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 티앤비감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 ""부흥오거리"" 북동측 인근에 위치하며, 주위는
다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 인천지하철 1호선 ""부평시장
역""이 소재하는 등 대중교통 이용상황은 보통임.

건물의 구조

2001년 04월 27일 사용승인된 철근콘크리트조 평슬래브지붕 4층
내 제1층 제102호로서,
외벽 : 드라이비트 마감 등,
새시 : 하이새시 창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 전기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역?,?방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경
보호에 관한 법률>,?과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08
-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 인천지방법원 2025타경512101 (1) 사건번호로 진행되는 인천광역시 부평구 부평동 119-40 미성하이츠맨션 1층102호 소재 다세대주택입니다.

감정평가액은 95,000,000원이며, 토지면적은 13.02㎡ (약 3.94평), 건물면적은 31.89㎡ (약 9.65평)입니다.

본건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

채권자는 한OOOOOOO이며, 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 대항력 있는 임차인 및 선순위 임차권이 존재합니다.

1.1. 입지조건

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "부흥오거리" 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 다세대주택, 아파트, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 인천지하철 1호선 "부평시장역"이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

토지는 인접지 및 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중이며, 북측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상 일반상업지역?, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26. ~ 2026.08.25.)으로 지정되어 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 인천지방법원의 강제경매개시결정(2025타경512101)입니다.

등기부등본상 소유권 이전 내역이 확인되며, 을구 3번 권리로 2025년 01월 24일 접수된 주택임차권(권리자: 심창연, 권리금액: 95,000,000원)이 존재합니다.

해당 임차권은 말소 예정이 아닌 "인수"로 기재되어 있으며, 매각으로 소멸되지 않고 매수인에게 승계될 가능성이 높습니다.

또한, 임차인 현황에 따르면 "박수민"이라는 임차인이 대항력을 가지고 있으나, 보증금 및 차임이 미상으로 확인되어 주의가 필요합니다.

한국주택금융공사(임차인: 심창연)는 보증금 95,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2023년 01월 06일, 확정일자 2022년 12월 08일이며 대항력을 보유하고 있습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 부평동 지역은 부흥오거리 인근으로 상업 및 주거 기능이 복합적으로 발달한 지역입니다.

주변에 다양한 근린생활시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있으나, 본건 자체의 상권 영향력보다는 주거지로서의 가치가 더 크다고 판단됩니다.

부평시장역과 인접하여 유동인구가 많은 편이며, 이는 향후 임대 또는 매매 시 긍정적인 요인이 될 수 있습니다.

외부 지도 서비스 등을 통한 상세한 상권 분석 및 혐오시설 유무 확인이 추가적으로 필요합니다.

1.4. 생활정보

교통: 인천지하철 1호선 부평시장역 이용이 용이하며, 다수의 버스 노선이 운행됩니다.

편의시설: 주변 상업시설 이용이 편리하며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

교육시설: 주변 지역은 상대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호에 관한 법률에 따른 제한이 있을 수 있습니다. 정확한 학군 정보는 추가 확인이 필요합니다.

주거환경: 다세대주택 밀집 지역으로 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 "대항력 있는 임차인, 선순위 임차권"입니다. 을구 3번 임차권등기의 권리자 심창연(한국주택금융공사)에게 지급해야 할 보증금 95,000,000원이 배당에서 전액 변제되지 않을 경우, 매수인이 이를 인수해야 합니다. 이는 감정가액과 동일한 금액으로, 상당한 부담이 될 수 있습니다.

또한, 임차인 박수민은 보증금 및 차임이 미상임에도 대항력이 있어, 향후 보증금 반환 채권이 발생할 경우 매수인이 인수해야 할 가능성을 배제할 수 없습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

토지이용계획상 일부 제한사항(가로구역별 최고높이 제한, 상대보호구역 등)이 존재하며, 토지거래계약 허가구역으로 외국인의 경우 주택용도 취득 시 제한이 따릅니다.

1.6. 종합 의견

본건은 인천 부평구의 역세권에 위치한 다세대주택으로, 교통 및 생활 편의성은 양호합니다.

그러나, 95,000,000원의 선순위 임차권이 인수될 가능성이 매우 높고, 보증금 미상의 대항력 있는 임차인이 존재하여 권리관계가 매우 복잡하고 높은 위험성을 내포하고 있습니다.

감정평가액 95,000,000원과 동일한 금액의 임차권 인수 부담은 현재 시세 대비 과도한 총 매수 비용을 발생시킬 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

역세권 입지로 잠재적 가치가 있습니다.

부평동 지역의 지속적인 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

본건의 복잡한 권리관계를 해결하고 시세보다 현저히 낮은 가격에 낙찰받는다면 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 유사 면적(약 31.89㎡)의 다세대주택 시세는 약 87,870,000원 내외로 추정됩니다 (31.89㎡ * 약 2,756,500원/㎡).

감정가 95,000,000원과 동일한 95,000,000원의 임차권 인수 부담을 고려하면, 매수인의 총 실질 매수 비용은 "입찰가 + 95,000,000원"이 됩니다.

현재 추정된 시세(약 87,870,000원)를 고려할 때, 입찰가가 0원이라도 총 매수 비용이 시세를 초과하게 됩니다.

따라서, 본건은 높은 투자 위험을 감수해야 하며, 보증금 미상 임차인의 존재 또한 추가적인 변수입니다.

이러한 상황을 종합적으로 고려하여, 매우 보수적이고 공격적인 접근이 필요하며, 잠재적 손실 위험을 감안한 입찰가 산정이 요구됩니다.

감정가액 대비 30% 수준으로 매우 낮은 금액을 제시하는 것이 현실적인 접근일 수 있습니다.

예상 입찰가: 28,500,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.