나이스옥션 법원경매 인천 2025타경511953 [1] 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 5층503호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 대청감정 · 평가일 2025.09.18

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동 소재 "인천부평동초등학교" 동측 인근에 위치하고 있으며, 부근은 오피스텔, 아파트 및 다세대주택 등의 공동주택, 학교시설, 각종 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건 건물까지 제반 차량의 접근이 가능하며, 인근 로변에 버스정류장이 소재하고, 남서측 인근에 인천도시철도1호선 "부평시장역"이 위치하는 등 제반 대중교통사정은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 14층 건물 내 5층 503호로서, 외벽 : 몰탈위 페인팅 및 일부 외장석재붙임 마감, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감, 창호 : 샷시 창호 등임. [집합건축물대장상 사용승인일 : 2020년 03월 11일]

이용상태

"오피스텔(주거용)"로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 스프링클러설비, 도시가스시설, 난방설비 및 기계식주차설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

유사 가장형 토지로서, 오피스텔 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

동측으로 로폭 약 6미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025- 08-26)(외국인 등 주택용도 취득, 지정기간: 2025.8.26. ~ 2026.8.25.)임.

공부와의 차이

공부와 별 차이 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 현장조사시 이해관계인의 부재로 자세한 임대차관계는 미상임. 나. 본건은 등기사항전부증명서상 주택임차권(임차보증금: 236,200,000원) 등기가 되어 있으니 경매참여시 참고하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 인천지방법원 2025타경511953 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 최

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 부평구 부평동 409-8 엘루이 5층503호

용도: 오피스텔 (주거용)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 221,000,000원

토지면적: 8.11㎡ (약 2.45평)

건물면적: 59.72㎡ (약 18.07평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본건은 인천광역시 부평구 부평동에 위치하며, 주변은 오피스텔, 아파트, 다세대주택 등 공동주택과 학교시설, 근린생활시설 등이 혼재된 지역입니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 여건

차량 접근이 용이하며, 인근 로변에 버스정류장이 있습니다. 또한, 남서측 인근에 인천도시철도 1호선 '부평시장역'이 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 토지 이용 계획

본 토지는 일반상업지역, 방화지구, 가로구역별 최고높이 제한지역, 상대보호구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 외국인 등의 주택용도 취득에 제한이 있을 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

본건은 여러 건의 압류 및 가압류 등기가 등기부상 확인됩니다. 말소기준권리는 2023년 2월 8일 접수된 인천세무서장의 압류입니다. 본 경매개시결정 등기(2025년 9월 2일) 역시 말소 대상이 될 것으로 예상됩니다.

3.2. 임차인 분석

등기사항전부증명서상 주택임차권이 등기되어 있으며, 임차인은 최 입니다.

해당 임차인은 2020년 9월 25일 전입하여 대항력을 갖춘 것으로 파악됩니다.

주택임차권 등기상의 보증금은 236,200,000원으로, 이는 본건의 감정가를 상회하는 금액입니다.

3.3. 권리 인수 여부

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 을구 1번 임차권등기가 명시되어 있습니다. 따라서 배당 절차에서 임차인의 보증금이 전액 변제되지 아니할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

4. 상권 분석

4.1. 지역 특성

본건이 위치한 부평동 일대는 상업 및 주거 기능이 복합된 지역으로, 다양한 근린생활시설과 주거 시설이 밀집해 있습니다.

4.2. 용도 분석

건축물대장상 주된 용도는 업무시설(오피스텔)로 되어 있으며, 제1종근린생활시설 용도도 포함되어 있습니다. 현재는 '오피스텔(주거용)'으로 이용 중인 것으로 확인됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 정보

건축물대장상 사용승인일은 2020년 3월 11일이며, 철근콘크리트구조의 14층 건물 중 5층 503호입니다.

건축물 연면적은 3546.04㎡ (약 1072.88평)이며, 총 46세대로 구성되어 있습니다.

건물 외벽은 페인팅 및 일부 외장석재, 내벽은 도배 및 타일 마감, 창호는 샷시로 되어 있습니다.

5.2. 편의 및 부대시설

본 건물에는 기본적인 위생 및 급배수 설비, 승강기, 소화전, 화재탐지, 스프링클러, 도시가스, 난방 설비 등이 갖추어져 있습니다. 또한 기계식 주차 설비가 마련되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관계

등기부상 다수의 압류 및 가압류가 존재하며, 이러한 권리들이 매각으로 소멸되는지 여부를 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 임차인 관련 위험

가장 큰 위험 요인은 대항력 있는 임차인이 존재하며, 그 보증금이 매각가보다 높다는 점입니다. 임차인의 보증금이 배당으로 전부 변제되지 않을 경우, 인수해야 하는 금액이 상당할 수 있습니다. 임차인 보증금 236,200,000원은 매수인이 인수할 가능성이 매우 높습니다.

6.3. 기타 제한사항

토지이용계획상 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있어, 외국인 또는 특정 목적의 토지 거래 시 허가를 받아야 할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축(2020년 준공)된 오피스텔로, 교통 및 생활 편의성이 양호한 입지에 소재하고 있습니다. 그러나 등기부상 다수의 권리 관계와 함께, 매수인이 보증금 전액을 인수해야 할 가능성이 높은 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점이 큰 부담입니다. 임차인의 보증금(236,200,000원)이 감정가(221,000,000원)보다 높아, 정상적인 경매 절차만으로는 임차인의 보증금 전액 회수가 어려울 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

최근 매매 사례(45.51㎡ 기준 152,000,000원)를 고려할 때, 본건의 감정가(221,000,000원)는 다소 높게 책정된 것으로 보입니다. 다만, 건물 연면적(59.72㎡)을 감안하면 시장가치 재평가의 여지가 있습니다. 신축 건물이라는 점과 부평역 인근의 꾸준한 수요는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건은 대항력 있는 임차인의 보증금 236,200,000원을 매수인이 인수해야 하는 리스크가 매우 큽니다.

최근 거래 사례(45.51㎡ 기준 152,000,000원) 및 건물 면적(59.72㎡)을 고려하여 보수적으로 산정한 시세는 약 200,000,000원 수준입니다.

인수해야 할 보증금이 시세를 초과하므로, 수익성 확보를 위해서는 매우 신중한 접근이 필요합니다.

예상 입찰가: 180,000,000원

상기 예상 입찰가는 보증금 인수액을 제외하고 산정된 가격이며, 총 인수 비용은 입찰가에 인수 보증금(236,200,000원)이 더해진 금액임을 반드시 유의해야 합니다. 임차인과의 협상 가능성, 배당 가능 금액 등을 면밀히 분석하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.