나이스옥션 법원경매 남양주 2025타경3446 [1] 경기도 남양주시 진접읍 장현리 701 광릉숲금강펜테리움 110동 14층1401호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명품 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '장승초등학교' 북서측 인근에 위치하여, 주위 는 아파트, 다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황 은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 지붕 20층 내 14층 1401호로써, 외벽 : 몰탈 위 페인팅 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부타일마감 등, 창호 : 하이섀시창호 등 마감임.

이용상태

현황 아파트로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 사다리형의 평지로서, 현황 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 중로와 접하고 있으며, 단지내 도로를 통하여 출입이 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 생산관리지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(장현4지 구), 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(저촉), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(저촉), 중로2류 (폭 15m~20m)(집산도로)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(장승초등학교(구리남양주교육지원청에 문의바람))<교육환경 보호에 관한 법률>. , 도로구역<도로법>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> , (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률 >, 토지거래계약에관한허가구역(토지거래계약에관한허가구역((2025-08-26지정)(국토교통부 제2025-1058호(대상:외국인 등/용도:주택))))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 남양주지원 2025타경3446 (1)

소재지: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 701 광릉숲금강펜테리움 110동 14층1401호

용도: 아파트

감정가: 341,000,000원

면적

* 토지면적: 55.10㎡ (약 16.67평)

* 토지지분: 55.1㎡ (약 16.67평)

* 건물면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 건물지분: 84.955㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 진OOOOOO

구분건물 감정평가 요약

* 위치 및 주위환경: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 '장승초등학교' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대, 근린생활시설 등이 소재하여 전반적인 주위환경은 보통입니다.

* 건물의 구조: 철근콘크리트구조 20층 건물 내 14층 1401호로 외벽은 몰탈 위 페인팅 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 하이섀시창호 마감입니다.

* 이용상태: 현황 아파트로 이용 중입니다.

* 설비내역: 기본적인 위생 및 급배수, 난방, 화재탐지, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

* 토지의 형상 및 이용상태: 본건 토지는 사다리형의 평지로서 현황 아파트 건부지로 이용 중입니다.

1.1. 입지조건

주위환경

* 본건은 경기도 남양주시 진접읍 장현리 소재 '장승초등학교' 북서측 인근에 위치하고 있습니다.

* 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하고 있어 일반적인 주거지역의 환경을 갖추고 있습니다.

교통상황

* 본건까지 차량의 접근 및 진출입이 가능합니다.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

인접도로상태

* 본건 동측으로 중로와 접하고 있습니다.

* 단지 내 도로를 통하여 주택가 내부 도로로의 접근이 가능합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리

* 을2. 근저당권 (진접새마을금고, 2021-12-14, 채권최고액 252,000,000원) 입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리

* 지상권: 해당 사항 없음.

인수되는 권리

* 인수되는 보증금 있는 임차인은 현재 파악되지 않습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

임차인 현황

* 임대관계: 임대차 관계는 미상입니다.

* 금액이 미상인 임차인이 있을 가능성이 있으므로, 현장 방문 시 반드시 임차인 현황을 재확인하고 명도 계획을 수립해야 합니다.

등기부채권 총액

* 등기부상 채권 총액은 276,970,900원입니다.

1.3. 상권분석

주변 상업시설 현황

* 본건은 아파트 단지 내에 위치하며, 주위에는 다세대주택 및 근린생활시설 등이 소재하고 있어 일상생활에 필요한 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

주거 밀집 지역 특성

* 해당 지역은 주거 밀집 지역으로, 안정적인 주거 수요가 형성되어 있는 곳입니다.

1.4. 생활정보

교육시설

* 장승초등학교가 북서측 인근에 위치하고 있어 통학이 편리합니다.

* 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다.

편의시설

* 아파트 단지 내 복리시설로 관리사무소, 노인정, 보육시설, 문고, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등이 마련되어 있습니다.

아파트 정보

* 아파트명: 광릉숲금강펜테리움

* 주소: 경기도 남양주시 진접읍 장현리 701

* 사용승인일: 2007년 10월 31일

* 총 동수: 10개동

* 총 세대수: 500세대

* 최고층: 22층

* 주차대수: 총 594대 (지상 61대, 지하 533대)

면적 정보

* 전용면적: 84.95㎡ (약 25.70평)

* 분양면적: 본건의 분양면적은 제공된 정보 내에서 명확히 확인되지 않습니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

* 본건 토지는 도시지역, 생산관리지역, 제1종일반주거지역, 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있으며, 도로(소로2류, 소로3류, 중로2류)와 저촉되는 부분이 있습니다.

* 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(장승초등학교), 도로구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025-08-26 지정) 등 다수의 법적 제한이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 증축, 토지 이용에 제한을 줄 수 있는 요소입니다.

미상 정보

* 임대관계가 미상으로, 낙찰 후 임차인과의 명도 문제 발생 가능성을 배제할 수 없습니다.

주변 혐오시설

* 주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 남양주시 진접읍에 위치한 광릉숲금강펜테리움 아파트 110동 1401호로, 준수한 주거 환경과 교통 편의성을 갖춘 물건입니다. 2007년에 건축되어 연식이 있으나, 철근콘크리트 구조로 내구성이 확보되어 있습니다. 권리관계는 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하나 모두 매각으로 소멸될 예정으로, 인수되는 권리는 없어 비교적 깨끗한 권리 분석이 가능합니다. 다만, 임대관계 미상인 점은 명도 진행 시 유의해야 할 부분입니다. 토지이용계획 상 다양한 규제가 존재하나, 일반적인 공동주택 용도에서는 큰 문제가 없을 것으로 판단됩니다. 최근 실거래가 추이를 고려할 때, 감정가 대비 시세가 안정적인 편으로 투자 가치가 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 깨끗한 권리관계: 말소기준권리보다 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

* 안정적인 주거 환경: 초등학교 인접 및 주변 편의시설 이용이 가능한 지역입니다.

* 실거래가 기반 시세: 최근 실거래가 수준과 감정가가 합리적으로 형성되어 있어 투자 매력이 있습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 매각하여 별도의 명도 리스크가 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 341,000,000원입니다.

최근 2026년 7월 실거래가는 300,000,000원에서 314,000,000원 사이에서 형성되어 있습니다.

이는 해당 물건의 현재 시세가 감정가보다 다소 낮은 수준에 있음을 시사합니다.

따라서, 최근 실거래가 수준을 반영하고 소폭의 상승 가능성을 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

본 건의 예상 입찰가는 310,000,000원에서 325,000,000원 사이로 제안합니다.

안정적인 투자를 원한다면 315,000,000원 수준에서 입찰을 고려해볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.