나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73082 [1] 경기도 포천시 가산면 가산리 290-1 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다산혜가 · 평가일 2025.09.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 가산면 가산리 소재 정기안선생묘 북서측에 위치하며, 그 인근은 공장 및 전, 묘, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로 제반 주위환경은 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 서측으로 세종포천고속도로, 남측으로 수도권제2순환고속도로가 소재함.

형태 및 이용상태

기호1, 5, 6, 7, 8 : 인근필지 및 도로와 대체로 평탄한 부정형 토지임. 기호4 : 인근필지 및 도로와 대체로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지임.

인접 도로상태

본건 남측으로 그 상태가 보통인 폭 약 5M 내외의 도로를 통하여 통행 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 6, 7, 8: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(산업형유도구역), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 기호4: 계획관리지역 , 성장관리계획구역(2024-01-25)(산업형유도구역), 성장관리계획구역(남부지역), 공동묘지(가산면 제2공설묘지)(저촉), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임. 기호5: 계획관리지역, 성장관리계획구역(2024-01-25)(산업형유도구역), 성장관리계획구역(남부지역), 가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한 모든축종 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

제시목록 외의 물건

기호1 위 지상에 제시외 건물 ㄱ이 소재함.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 소재지, 지번, 지목, 면적 및 그 구조 등은 귀 제시 및 등기사항전부증명서 등에 따르며, 본건 위치확인은 실제조사, 인근 탐문 등을 통해 위치 확인하였음. 본건의 이용상황 및 내부구조 일부는 이해관계인의 폐문 등으로 건축물대장 등 공부와 외부관찰 및 일반건축물대장의 도면 등을 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 토지의 경우, 정확한 경계 및 면적의 산정을 위한 측량이 실시 될 경우 그 면적과 경계 등이 상이할 수 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호4 위 지상 수기의 분묘가 소재하고, 분묘기지권 등이 성립할 경우 해당 면적의 단가를 토지건물 감정평가명세표에 병행표기하오니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호2, 기호3 건축물대장상 착공일은 2009.11.20., 사용승인일은 2022.07.22.로 기재되어 있으며, 관리상태 등을 종합참작하며 관찰감가 병행하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호1 위 지상에 제시외건물 ㄱ이 소재하는 바, 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람.(토지건물 감정평가명세표 참고) 본건 기호7은 타인의 통행제한 가능성 여부 및 공유관계에 따라 그 가격이 상이할수 있으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 본건 기호7 매각지분 갑구 1번 288분의 33 함중국 지분전부, 기호8 매각지분 갑구2번 16분의6 함중국 지분전부에 대한 감정평가임. 본건 지상에 농작물, 적치물 등은 이동의 용이성, 평가의 목적등에 비추어 별도로 평가하지 아니하였으며, 울타리 및 바닥포장 등은 토지에 포함하여 평가하였으니 경매 진행 및 참여시 참고하시기 바람. 임대관계 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호2, 기호3 각각 일반철골구조 판넬지붕 지상1층건으로 외벽: 메탈사이딩 마감 등, 내벽: 판넬마감 및 일부 타일마감 등, 바닥: 에폭시마감 및 일부 타일마감 등, 창호: 새시 임.

이용상태

기호2: 제2종근린생활시설(사무소-창고) 등으로 이용중임. 기호3: 제2종근린생활시설(제조업소) 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급, 배수설비, 전기설비, 주차시설(옥외6대) 등이 갖추어져 있는것으로 조사됨.

부합물 및 종물

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.목록5.토지는 농지취득자격증명원 제출요(미제출시 보증금 미반환), 목록7.8.지분매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73082 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 가OOO (가산농업협동조합 추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 포천시 가산면 가산리 290-1

용도: 근린시설 (제2종 근린생활시설 - 사무소, 창고, 제조업소)

1.3. 토지 정보

총 토지면적: 3481.00㎡ (약 1053.33평)

매각 토지 지분: 3216.0048㎡ (약 972.85평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역. (상세 내용은 2.1. 참조)

1.4. 건물 정보

총 건물면적: 980.00㎡ (약 296.45평)

매각 건물 지분: 980㎡ (전체) (약 296.45평)

건물 제시외 면적: 8.00㎡

건물 구조: 일반철골구조 판넬지붕 1층 (사무소-창고, 제조업소)

건축물대장상 사용승인일: 2022.07.22.

1.5. 감정가 및 매각 조건

감정가: 1,756,335,000원

매각 대상: 토지 지분 / 건물 전체 매각

일괄 매각. 제시외 건물 포함.

1.6. 특이사항 및 주의사항

농지취득자격증명 제출 필수 (미제출 시 보증금 미반환)

공동담보, 지분매각, 분묘기지권 성립 가능성

일괄매각, 제시외 건물 포함

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 포천시 가산면 가산리 소재 정기안선생묘 북서측 인근에 위치합니다. [cite: Provided text]

주변은 공장, 전, 묘, 임야 등이 혼재하는 소규모 공장지대로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. [cite: Provided text]

본건 토지 기호1, 6, 7, 8은 인근 필지 및 도로와 대체로 평탄한 부정형 토지입니다. [cite: Provided text]

본건 토지 기호4는 인근 필지 및 도로와 대체로 완만한 경사를 이루는 부정형 토지입니다. [cite: Provided text]

본건 토지 기호5는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역에 속합니다. [cite: Provided text]

본건 토지 기호1, 6, 7, 8은 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형유도구역, 남부지역), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역에 속합니다. [cite: Provided text]

본건 토지 기호4는 계획관리지역, 성장관리계획구역(산업형유도구역, 남부지역), 공동묘지(가산면 제2공설묘지) 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 성장관리권역에 속합니다. [cite: Provided text]

2.2. 교통 접근성

본건까지 차량 접근이 가능하며, 서측으로는 세종포천고속도로, 남측으로는 수도권제2순환고속도로가 소재하여 광역교통망 이용이 용이합니다. [cite: Provided text]

본건 남측으로 폭 약 5m 내외의 도로를 통해 통행이 가능합니다. [cite: Provided text]

2.3. 주변 개발 현황 (산업단지 등)

본건 소재지는 가산농공단지 및 가산일반산업단지와 인접하여 산업 시설이 밀집한 지역입니다.

주변에 다양한 제조업체, 물류창고 등이 분포하고 있어 산업 활동 인프라가 갖춰진 지역으로 판단됩니다.

2.4. 잠재적 혐오시설 검토 (공동묘지 등)

본건 토지 기호4 지상에는 수기의 분묘가 소재하며, 토지 이용계획상 공동묘지(가산면 제2공설묘지)로 저촉되어 있습니다. [cite: Provided text]

분묘기지권 성립 여부에 따라 토지 이용 및 가치에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: Provided text]

3. 권리분석

3.1. 등기부상 권리 현황

등기부 요약에 따르면, 다수의 가압류, 압류, 근저당권 등이 설정되어 있으나, 매각으로 대부분 말소될 예정입니다. [cite: Provided text]

3.2. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

을15 접수일자 2023.04.10. 가산농업협동조합 근저당권이 말소기준권리이며, 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. [cite: Provided text]

매각으로 소멸되지 않는 권리로 '지상권'이 명시되어 있으나, 구체적인 내용은 제공되지 않았습니다. [cite: Provided text]

3.3. 임차인 현황 및 보증금 인수 여부

임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite: Provided text]

다만, 임대 관계는 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 또는 임차인이 존재할 가능성이 있습니다. [cite: Provided text]

금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 현장 조사 및 명도 협의 시 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 건물의 용도 및 활용

본건 건물은 총 2개 동(기호2, 기호3)으로 구성되어 있으며, 각각 제2종 근린생활시설로 용도가 지정되어 있습니다. [cite: Provided JSON data]

기호2는 사무소-창고 용도로, 기호3은 제조업소 용도로 이용 중입니다. [cite: Provided text]

따라서, 산업 활동이나 물류, 서비스 관련 업종에 적합한 시설입니다.

4.2. 건물 구조 및 특징

건물은 일반철골구조에 판넬 지붕을 갖춘 지상 1층 건물입니다. [cite: Provided text]

전반적인 외벽, 내벽, 바닥 마감은 메탈사이딩, 판넬, 에폭시 등으로 되어 있으며, 창호는 새시로 마감되어 있습니다. [cite: Provided text]

기본적인 위생, 급배수, 전기 설비가 갖추어져 있으며, 옥외 주차시설 6면이 마련되어 있습니다. [cite: Provided text]

건축물대장상 착공일은 2009.11.20.이나, 사용승인일은 2022.07.22.로 최근에 재사용승인 또는 변경이 있었던 것으로 보입니다. [cite: Provided text]

4.3. 지역 상권 특성

본건은 포천시 가산면의 산업단지 인근에 위치하여, 주변 산업체 및 물류 관련 업종과의 연계성이 높습니다.

성장관리구역으로 지정되어 향후 지역 개발 및 산업 활동의 잠재력이 있습니다. [cite: Provided text]

5. 생활정보

5.1. 지역 편의시설 접근성

본건은 산업단지 인근에 위치하므로, 주거 편의시설보다는 산업 활동 및 물류 이동에 필요한 기반 시설 접근성이 중요합니다.

서측 및 남측 고속도로 접근성이 우수하여 물류 이동에 유리합니다. [cite: Provided text]

가산면 소재지의 기본적인 편의시설 이용은 가능할 것으로 보입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지 관련 규제 및 의무

본건 토지 중 일부(목록5)는 농지 취득 자격 증명원 제출이 필수이며, 미제출 시 보증금이 반환되지 않습니다. [cite: Provided text]

또한, 농지 불법 전용 사실이 있을 경우 원상회복 명령이 내려질 가능성이 있습니다. [cite: Provided text]

6.2. 분묘기지권 성립 가능성

토지 기호4 지상에 분묘가 소재하며, 분묘기지권이 성립될 경우 해당 면적(단가 88,900원/㎡)에 대한 토지 가치에 영향을 줄 수 있습니다. [cite: Provided text]

성립 여부가 불분명하므로 추가 확인이 필요합니다. [cite: Provided text]

6.3. 지분 매각으로 인한 제약

본건 토지 중 목록7, 8은 지분 매각 대상입니다. [cite: Provided text]

특히 목록7의 경우, 타인의 통행 제한 가능성 및 공유 관계에 따라 가격 및 이용에 차이가 있을 수 있습니다. [cite: Provided text]

6.4. 제시외 건물 포함 및 원상회복 문제

기호1 위 지상에 제시외 건물 'ㄱ'이 소재하며, 이는 일괄 매각 대상에 포함됩니다. [cite: Provided text]

건물 철거 또는 원상회복 의무 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

6.5. 토지 경계 및 면적 차이 가능성

정확한 경계 및 면적 산정을 위한 측량 시 공부상 면적과 차이가 발생할 수 있습니다. [cite: Provided text]

6.6. 건물 노후 및 관리 상태

건물은 2009년 착공되었으나, 2022년 사용승인을 받았습니다. [cite: Provided text]

관리 상태 등을 종합적으로 고려하여 관찰 감가가 적용되었으므로, 실제 상태는 추가 확인이 필요합니다. [cite: Provided text]

6.7. 미확인 임대차 관계

임대 관계가 미상으로 기재되어 있어, 실제 점유자 및 임대차 내역을 반드시 확인해야 합니다. [cite: Provided text]

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 포천시 가산면의 산업단지 인근에 위치한 근린시설로서, 차량 접근성이 우수하고 고속도로 이용이 편리한 입지입니다. [cite: Provided text]

건물은 2022년 사용승인을 받은 제2종 근린생활시설로, 사무소, 창고, 제조업소 등으로 활용 가능합니다. [cite: Provided text]

다만, 농지 취득 관련 규제, 분묘기지권 가능성, 지분 매각 등 잠재적 리스크 요인이 존재합니다. [cite: Provided text]

또한, 미확인 임대차 관계에 대한 면밀한 조사가 필요합니다.

8. 투자 포인트

산업단지 인근 지역으로 산업 활동 및 물류 관련 사업에 유리한 입지입니다.

고속도로 접근성이 뛰어나 물류 이동 및 외부 사업과의 연계가 용이합니다.

건물 사용승인일이 2022년으로 비교적 최신이어서 시설 활용에 이점이 있을 수 있습니다.

성장관리구역으로 지정되어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 본건의 감정가, 현장 조사 결과, 유사 물건의 실거래가, 권리 인수 여부, 명도 가능성, 그리고 시장 상황 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

특히, 본건의 경우 '인수 보증금'이 0원이므로, 예상 입찰가 산정 시 별도의 보증금 인수 비용은 고려하지 않아도 됩니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 심층 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.