나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4018 [1] 경기도 연천군 신서면 마전리 904 답 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 연천군 신서면 도신리에 소재하는 ""신서면행정복지센터"" 북서측 원거리에
위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

민간인 통제구역내에 위치하는 등 제반 교통 여건은 불편시됨.

형태 및 이용상태

인접필지 대비 등고평탄한 세장형의 토지로서, 답으로 이용중임.

인접 도로상태

기호(1,2,3)
지적도 및 현황 맹지임.
기호(4)
북측 및 남측으로 노폭 약 3~4미터로 개설된 비포장도로를 통하여 차량접근 가능함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2)
생산관리지역, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.
기호(3)
생산관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>임.



기호(4)
생산관리지역, 가축사육제한구역(전 축종 제한지역(축산과 문의))<가축분뇨의 관리 및
이용에 관한 법률>, 통제보호구역<군사기지 및 군사시설 보호법>, 소하천구역(2018-08-
16)(조밭골천_소하천구역)<소하천정비법>임.

제시목록 외의 물건

해당사항 없음.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

농지취득자격증명원 필요함(미제출시 보증금 몰수)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4018 (1)

소재지: 경기도 연천군 신서면 마전리 904

용도: 답 (전)

감정가: 12,808,900원

토지면적: 767.00㎡ (약 232평)

건물면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 철OOOOOO (기록상 철원군산림조합으로 추정)

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 물건은 경기도 연천군 신서면 도신리에 소재하는 '신서면행정복지센터' 북서측 원거리에 위치하며, 주위는 농경지 및 임야 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다. [cite: Provided]

* 교통상황: 민간인 통제구역 내에 위치하여 전반적인 교통 여건은 불편한 편입니다. [cite: Provided]

* 접근성: 기호(1,2,3) 토지는 지적도 및 현황상 맹지이며, 기호(4) 토지는 북측 및 남측으로 노폭 약 3~4미터의 비포장도로를 통해 차량 접근이 가능합니다. 이는 물건이 여러 필지로 구성되었거나, 특정 부분에만 도로 접근이 용이함을 시사합니다. [cite: Provided]

* 지역적 특성: 연천군 신서면은 경기도 최북단에 위치하며, 군사분계선과 인접하여 민간인 통제구역에 포함되는 지역이 많습니다. 이러한 입지는 안보 관광지(열쇠전망대, 고대산 등)와 연계되어 있으나, 교통 및 생활 편의시설 접근에 제약을 줄 수 있습니다.

1.3. 권리분석

* 말소기준권리: 2020년 5월 20일 접수된 철원군산림조합의 근저당권(채권액 312,000,000원)입니다. [cite: Provided]

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 근저당, 소유권이전청구권가등기 등은 매각으로 모두 소멸될 것으로 예상됩니다. [cite: Provided]

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 물건 명세서에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 구체적인 내용이 명시되지 않아 확인이 필요합니다. [cite: Provided]

* 기타 권리사항: 소유권이전 등기, 소유권이전청구권가등기, 압류(포천세무서장), 가압류(철원군산림조합, 농림수산업자산신용보증기금관리기관) 등이 등기부등본에 기재되어 있습니다. [cite: Provided]

* 채무총액: 등기부상 채권 총액은 814,789,964원으로, 이는 감정가 대비 상당한 규모입니다. [cite: Provided]

1.4. 상권분석

* 지역 경제: 신서면은 접경지역 특유의 규제와 함께 과거 농업 중심의 경제 구조를 가지고 있었으나, 제3국립현충원 건립(예정) 및 경원선 재개통(예정) 등 지역 활성화를 위한 다양한 사업이 추진되고 있습니다. 대광리역 주변 상권 활성화 노력도 진행 중입니다.

* 인근 시설: 신서면 행정복지센터, 연천경찰서 신서파출소, 연천소방서 신서119지역대, 신서보건지소, 연천농협 신서지점이 소재합니다. 또한, 고대산자연휴양림, 열쇠전망대 등 관광 자원이 있습니다.

* 잠재적 편의시설: 현재 본 물건 소재지 인근의 상세한 상업 시설 정보는 제한적이나, 지역 활성화 계획에 따라 향후 편의시설 확충 가능성이 있습니다.

1.5. 생활정보

* 교육기관: 대광초중학교가 소재합니다.

* 교통: 민간인 통제구역 내 위치로 인해 교통 접근성이 좋지 않으나, 인근 도로망 확충 사업이 진행될 경우 개선될 수 있습니다.

* 의료/복지: 신서보건지소가 있습니다.

* 기타: 민간인 통제구역 및 군사시설 보호구역 등으로 인해 생활 편의시설 및 문화 시설 접근에 제약이 있을 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

* 민간인 통제구역 및 군사 시설 보호구역: 해당 지역은 군사 작전상 중요 지역으로, 출입 및 건축, 개발 등에 엄격한 제한이 따를 수 있습니다. 이는 토지의 활용 가치를 제한하는 주요 요인이 될 수 있습니다.

* 농지 취득 자격 증명: 농지이므로 농지취득자격증명원 제출이 필수적이며, 미제출 시 입찰 보증금이 몰수됩니다. [cite: Provided] 이는 농업인 또는 농업경영체에 해당하는 경우에만 취득 가능함을 의미합니다.

* 맹지 가능성: 일부 필지가 맹지일 가능성이 있어, 토지 이용 시 진입로 확보 문제가 발생할 수 있습니다. [cite: Provided]

* 개발 제한: 생산관리지역, 통제보호구역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 다양한 공법상 제한 사항이 존재하여 토지 이용 및 개발에 제약이 따릅니다. [cite: Provided]

* 장기 미상 임대 관계: 임대 관계가 미상으로, 향후 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다. [cite: Provided]

* 높은 채무 총액: 총 채무액이 8억 원 이상으로, 이는 경매 목적 채권액 외에도 잠재적 부담 요인이 될 수 있습니다. [cite: Provided]

* 종합장사시설 인근 가능성: 신서면 답곡리에 종합장사시설 건립이 예정되어 있어, 해당 시설과의 거리 및 영향에 따라 혐오시설로 인식될 가능성이 있습니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 경기도 연천군 신서면 민간인 통제구역 내 농지로서, 경매 절차상 권리관계는 비교적 명확하게 정리될 것으로 예상됩니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 소멸될 예정이며, 인수되는 보증금 있는 임차인은 없는 것으로 파악됩니다. [cite: Provided] 그러나 물건의 소재지가 민간인 통제구역, 군사시설 보호구역, 가축사육제한구역, 소하천구역 등 다수의 공법상 제한에 묶여 있어 토지 활용 및 개발에 상당한 제약이 따를 것으로 예상됩니다. 특히 농지 취득 자격 증명 발급이 필수적이며, 일부 필지가 맹지일 가능성은 접근성과 활용 가치에 대한 면밀한 검토를 요구합니다. [cite: Provided] 지역 활성화 계획(현충원 건립 등)이 있으나, 이러한 개발 이익이 직접적으로 본 물건의 가치 상승으로 이어질지는 불확실합니다.

1.8. 투자 포인트

* 장기적 관점에서의 농지 투자: 농지는 일반 토지에 비해 낮은 낙찰가율을 보이며, 장기적인 자산 가치 상승을 기대할 수 있는 투자처로 간주될 수 있습니다.

* 지역 활성화 잠재력: 현충원 건립 등 지역 개발 계획으로 인해 향후 신서면 지역의 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

* 경매 절차상의 권리 소멸: 복잡한 권리 관계가 경매를 통해 정리되므로, 권리 분석에 따른 추가적인 위험은 크지 않을 것으로 판단됩니다.

1.9. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 12,808,900원을 기준으로 산정합니다.

본 물건은 민간인 통제구역, 군사시설보호구역, 맹지 가능성, 농지취득자격증명 필수 등 상당한 제약 사항을 가지고 있습니다. 이러한 점을 감안할 때, 감정가 이하 또는 감정가 수준에서 입찰을 고려하는 것이 합리적일 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 답사를 통한 실질적인 도로 상태, 토지 이용 현황, 인근 토지 시세, 농지 취득 자격 증명 발급 가능성 등을 면밀히 파악하는 것이 중요합니다.

본 보고서에서는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.