나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경73060 [1] 경기도 포천시 내촌면 소학리 314-8, 314-4 노유자시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 포천시 내촌면 소학리 소재 ""베어스타운"" 남측 인근에 위치하며, 주위는 리조트시설 및 임야, 북서측 간선도로(금강로)를 따라 근린생활시설 등이 소재하며 제반 입지조건 및 주변환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층건재 제1층 제101호 및 제2층 제201호로서(사용승인일 : 1999.01.28)
외벽 : 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등,
내벽 : 벽지도배 및 인테리어 마감 등,
창호 : 샷시창호임.

이용상태

본건(제1층 제101호 및 제2층 제202호)은 요양병원으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 소화전설비, 승강기설비, 난방설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 토지로서 요양병원의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

▶314-8, 314-4번지 : 계획관리지역,성장관리계획구역(2024-01-25)(남부지역),가축사육제한구역(2023-06-22)(일부제한닭돼지오리메추리개제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,배출시설설치제한지역<물환경보전법>,성장관리권역<수도권정비계획법>,한강폐기물매립시설설치제한지역(인허가담당관실문의)<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 의정부지방법원 2025타경73060 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 나윤정 (나OO)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

용도: 노유자시설 (요양병원)

특이사항: 공동담보

1.2. 소재지및면적

소재지: 경기도 포천시 내촌면 소학리 314-8, 314-4

토지면적: 1511.02㎡ (약 457.1평)

건물면적: 1269.22㎡ (약 383.9평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

1.3. 건물정보

구조: 철근콘크리트구조 슬라브지붕 5층 건물 (1999.01.28 사용승인)

이용현황: 제1층 제101호 및 제2층 제202호가 요양병원으로 이용 중임.

외벽: 적벽돌 쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감

내벽: 벽지도배 및 인테리어 마감

창호: 샷시창호

설비: 위생, 급배수, 소화전, 승강기, 난방 설비 갖춤.

1.4. 감정가및매각정보

감정가: 1,794,000,000원

감정평가서 요약표 작성일: 2026-05-21

2. 입지조건

2.1. 주변환경

위치: 경기도 포천시 내촌면 소학리 소재 "베어스타운" 남측 인근.

주변: 리조트시설, 임야, 근린생활시설 등이 혼재.

입지 및 주변 환경: 보통 수준으로 평가됨.

2.2. 교통상황

차량 진출입: 용이함.

대중교통: 인근에 노선버스정류장 소재, 대중교통 사정은 보통 수준.

2.3. 도로상황

접면도로: 본건 북서측으로 노폭 약 4~6m 내외의 포장도로와 접함.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황

소유권 이전: 의료법인해동의료재단 (2005.05.20)

근저당 (말소기준권리): 수협은행 (2019.09.25, 채권최고액 1,656,000,000원)

강제경매: 나윤정 (2025.08.27, 채권액 55,365,171원, 사건번호: 2025타경73060)

압류: 포천시 (2025.10.27)

등기부채권 총액: 1,656,000,000원 (근저당권 최고액 기준)

3.2. 임차인현황

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상.

주의사항: 임대 관계가 미상이나, 인수할 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 현황 조사 시 임차인이 존재할 수 있으므로, 입찰 전 현장 조사 및 소유주 확인이 필요합니다.

3.3. 말소기준권리

말소기준권리: 2019년 9월 25일 접수된 수협은행 근저당권.

말소 대상 권리: 위 말소기준권리보다 늦게 등기된 모든 권리(강제경매, 압류 등)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

4. 상권분석

4.1. 용도및현황

건물 용도: 현재 노유자시설(요양병원)로 이용 중.

토지 이용: 요양병원의 건부지로 이용 중.

4.2. 주변시설

본건 인근에는 "베어스타운" 리조트가 위치하고 있으며, 주말 및 휴양객을 위한 근린생활시설(상점, 식당)이 일부 분포합니다. 자연 녹지 지역과 인접하여 쾌적한 환경을 제공하지만, 편의시설 접근성은 다소 제한적일 수 있습니다. 대형 마트나 병원 등은 차량으로 이동해야 하는 거리에 있습니다.

포천시 내촌면 소학리 인근 지역에는 특별히 언급할 만한 혐오시설이나 민원이 발생하는 시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 일부 임야 지역이 포함되어 있어 개발 가능성이나 환경 변화 가능성을 주시할 필요가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

가장 가까운 편의점(e-mart24내촌휴게소점)은 도보 15분 거리에 있으며, 하나로마트와 같은 대형마트는 차량으로 약 20분 거리의 포천 시내에 위치합니다. 종합병원급의 의료시설은 포천 시내에 있으며, 본건 인근에는 포천새맘요양병원과 같은 의원급 의료기관이 있습니다.

5.2. 교육시설

본건에서 가장 가까운 초등학교는 내촌초등학교이며, 차량으로 약 10분 거리에 위치합니다. 중학교로는 내촌중학교가 있으며, 고등학교는 포천시내에 분포합니다. 대학교 등 고등 교육기관은 접근성이 낮습니다.

6. 잠재적리스크

6.1. 권리상리스크

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권이 존재할 수 있음. (물건명세서 참고사항에 명시되었으나, 구체적인 내용은 확인 필요)

6.2. 물건상태리스크

건물 노후: 1999년 사용승인 건물로, 건축 후 약 27년 경과. 내부 설비 및 구조물에 대한 점검 필요.

업종 변경 필요성: 요양병원 용도로 현재 이용 중이나, 향후 다른 용도로 활용 시 추가적인 개조 및 비용 발생 가능성.

6.3. 주변환경리스크

혐오시설 유무: 본건 인근 지역에는 특별히 언급할 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

토지이용계획: 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 성장관리권역, 한강폐기물매립시설설치제한지역 등 일부 제한사항 존재.

7. 종합의견

본 물건은 경기도 포천시 내촌면, 베어스타운 인근에 위치한 노유자시설(요양병원)입니다.

토지와 건물이 일괄 매각되며, 현재 정상적으로 요양병원으로 운영되고 있습니다.

인근에 리조트 시설 등이 소재하여 관광 휴양 지역의 특성을 가지며, 교통 및 생활 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

등기부상 말소기준권리인 근저당보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되나, 매각으로 소멸되지 않는 지상권의 존재 가능성은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

임대 관계가 미상이며 인수할 보증금이 없다는 점은 긍정적이나, 현장 조사 시 임차인 현황을 반드시 재확인해야 합니다.

건물 연식이 25년 이상 경과하여 시설 유지보수 및 리모델링에 대한 비용 발생 가능성을 염두에 두어야 합니다.

8. 투자포인트

대규모 리조트 단지 인근에 위치하여 잠재적인 배후 수요 확보 가능성.

요양병원이라는 특정 용도로 활용되었던 건물로, 관련 업종 재진입 시 유리할 수 있음.

상대적으로 넓은 토지 면적을 확보하고 있어 향후 활용도 증대 가능성.

정상적으로 운영 중인 시설로, 즉시 수익 창출이 가능하거나 안정적인 운영 전환이 용이할 수 있음.

9. 예상입찰가

예상 입찰가는 감정가(1,794,000,000원)를 기준으로 하되, 물건의 현황, 권리관계, 주변 시세, 낙찰 후 예상 명도 비용 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

인수 보증금은 0원이므로 예상 입찰가 산정 시 고려하지 않습니다.

권리상 인수사항 없음, 임대관계 미상, 건물 노후도, 매각 불포함 지상권 가능성 등을 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

본 정보는 투자 결정을 위한 참고 자료이며, 최종 결정은 전문가와 상담 후 신중하게 진행하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.