나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경72965 [1] 경기도 양주시 고읍동 77 티.에스푸른솔1차아파트 104동 3층 304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 양주시 고읍동 소재 『덕현중학교』 북동측 인근에 위치하며, 그 일대는 공동주택 및 근린생활시설 등이 소재하는 아파트지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고 인근에 노선 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 이용편익은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 지상 15층 건 중 제3층 제304호로써,

외벽: 몰탈위 페인트 등 마감,
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감,
바닥: 바닥재 및 일부 타일붙임 등 마감,
창호: 새시임.

이용상태

아파트(방3, 욕실1, 거실, 주방 및 식당, 현관, 발코니 등)로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비와 급, 배수설비 및 전기설비, 난방설비 및 소화설비 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접필지 및 도로와 대체로 평탄한 사다리형 토지로서, 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 그 상태가 양호한 폭30m 내외의 도로 등이 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(보조간선도로)(접합), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역(모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역(민원해결과에 문의바랍니다)<물환경보전법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건의 위치확인은 인근 탐문, 실제 점유 사용부분 등을 통해 위치 확인하였으며, 본건의 이용상황 및 내부구조는 이해관계인의 폐문부재 등으로 인하여 외부관찰 및 집합건축물 대장의 도면 등의 기준으로 평가하여 표준적이고 일반적인 관리상태를 기준으로 한 바, 실제와 다소 상이할 수 있으니 참고하시기 바람.

본건은 「집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률」에 따라 구분건물과 대지사용권이 일체성을 가지며 일반적으로 이에 따라 분양 및 거래가 되어 토지·건물의 구분평가는 곤란하나 귀 평가명령에 따라 대상부동산의 평가액을 ‘집합건물 토지·건물 배분비율표(한국부동산연구원)’상의 배분비율 등을 고려하여 토지가액과 건물가액으로 배분하여 구분건물 감정평가명세표에 기재하였으니 업무에 참고하시기 바람.

건축물대장상 사용승인일에 대한 기재내역이 없으며, 1999.07.28. 주택 58511-3283호에 의거 신규작성 내역이 있음.

본건의 임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

본건은 경기도 양주시 고읍동 77번지 티.에스푸른솔1차아파트 104동 3층 304호에 소재하는 부동산임의경매 물건입니다.

사건번호는 의정부지방법원 2025타경72965 (1)이며, 토지건물 일괄매각 대상입니다.

감정가는 234,000,000원 (2억 3천 4백만원)이며, 토지 면적은 42.86㎡ (약 12.96평), 건물 면적은 59.97㎡ (약 18.14평, 전용면적 기준)입니다.

본 아파트는 1999년에 건축되었으며, 해당 동은 지상 15층 중 3층에 위치하고 있습니다.

채권자는 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOO이며, 본건은 중복병합 및 유동화 물건으로 분류됩니다.

2. 입지조건

2.

본건은 경기도 양주시 고읍동에 위치하며, 『덕현중학교』 북동측 인근 공동주택지대에 자리하고 있습니다.

주변 환경은 공동주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 생활에 양호한 편이며, 전반적인 주위환경은 보통 수준입니다.

교통 상황으로는 차량 접근이 용이하며, 인근에 다수의 노선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

단지 인근으로 덕현중학교, 양주덕현초등학교, 양주고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하고 있어 교육 환경 또한 우수합니다.

3. 권리분석

2.

본건의 권리관계는 매우 명확합니다. 등기부등본상 말소기준권리는 2021년 01월 06일 접수된 페퍼저축은행의 근저당권(을16)입니다.

이 말소기준권리보다 늦게 설정된 모든 후순위 권리들(근저당, 가압류, 임의경매 등)은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

따라서 본 경매 절차를 통해 낙찰자는 인수해야 할 부담 있는 권리가 없는 깨끗한 등기부 상태의 부동산을 취득할 수 있습니다.

물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 '지상권개요:'로 기재되어 있으나, 등기부에는 지상권에 대한 등기 내역이 확인되지 않아 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

채권 최고액 총액은 370,119,589원이며, 임차인 현황상 인수 보증금 합계는 0원이고 임대관계는 미상입니다.

4. 상권분석

2.

본건이 위치한 양주시 고읍동 일대는 대규모 아파트 단지가 밀집한 주거 중심의 택지지구입니다.

단지 주변으로 다양한 근린생활시설이 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

향후 지역 개발 계획이나 주변 인프라 확충에 따라 상권 활성화 및 부동산 가치 상승 잠재력을 기대해볼 수 있습니다.

5. 생활정보

2.

본건은 TS푸른솔1차 아파트로, 총 6개동 494세대가 거주하고 있습니다.

해당 물건은 104동의 3층 304호로, 전용면적 59.97㎡ (약 18.14평)이며, 방 3개, 욕실 1개, 거실, 주방, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 주민공동시설, 어린이놀이터 등의 복리시설이 마련되어 있으며, 총 281대의 주차 공간(지상 12대, 지하 15대 - 총계 기준)을 확보하고 있습니다.

생활에 필요한 기본적인 위생, 급배수, 전기, 난방, 소화 설비 등이 잘 갖추어져 있습니다.

인근에 대형 마트, 편의점, 병원, 은행 등 다양한 상업 및 편의 시설 이용이 용이합니다.

6. 잠재적 리스크

2.

본건은 '중복병합사건' 및 '유동화물건'으로 분류되어 있어, 경매 진행 절차가 다소 복잡하거나 예상치 못한 변수가 발생할 가능성이 있습니다.

또한, 감정평가 시 이해관계인의 부재 등으로 인해 외부 관찰 및 집합건축물대장 도면 기준으로 평가가 이루어졌으므로, 실제 내부 상태나 구조 등이 평가 기준과 다소 상이할 수 있다는 점을 유의해야 합니다. (내부 하자, 수리 필요 여부 등)

임대 관계가 미상으로 처리되어 있으므로, 혹시 모를 점유 관계나 현황 파악을 사전에 철저히 해야 합니다.

최근 자료상 사용승인일이 명확하게 기재되어 있지 않으며(1999년 7월 28일 신규 작성 내역은 있음), 준공 연도 1999년으로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려할 필요가 있습니다.

7. 종합 의견

2.

본건은 경기도 양주시 고읍동에 위치한 TS푸른솔1차 아파트 104동 3층 304호로, 준수한 주거 환경과 편리한 교통망을 갖춘 아파트입니다.

권리분석 결과, 말소기준권리보다 후순위 권리들이 모두 소멸될 예정이어서 낙찰자가 인수할 권리 부담은 없는 상태입니다.

다만, 유동화 물건 및 중복병합사건이라는 특이사항과 외부 관찰 위주로 진행된 평가로 인해 실제 현황 파악이 중요합니다.

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가는 평균 매매가보다 다소 높게 책정되었으나, 낙찰가율을 고려하면 충분히 투자 가치를 찾을 수 있는 물건입니다.

8. 투자 포인트

2.

우수한 입지 조건: 덕현중학교 인근, 편리한 교통 및 생활 인프라 접근성.

안정적인 권리 관계: 모든 후순위 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

가치 상승 잠재력: 최근 거래 시세 대비 합리적인 가격으로 낙찰 시 시세차익 기대 가능.

향후 지역 개발 및 인구 유입에 따른 부동산 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

2.

최근 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 4월 25일: 22,500만원 (59.97㎡, 13층)

* 2026년 4월 17일: 23,800만원 (59.97㎡, 14층)

* 2026년 5월 8일: 19,800만원 (59.97㎡, 9층)

최근 3건의 매매 사례 평균가는 약 22,033만원이며, 감정가는 23,400만원입니다.

감정가가 최근 평균 매매가보다 다소 높게 책정되어 있으나, 가장 낮은 거래가인 19,800만원과는 약 18% 정도의 차이가 있습니다.

권리상 인수가 없고 임차인으로 인한 명도 부담이 없는 점을 감안할 때, 보수적인 접근으로 최근 매매가 평균 수준을 기준으로 하되, 경매 특성상 경쟁률을 고려하여 다음과 같은 범위 내에서 입찰가를 산정하는 것을 제안합니다.

예상 입찰가 범위: 약 210,000,000원 ~ 225,000,000원

이는 최근 거래가 평균(약 22,033만원) 및 감정가(23,400만원)를 고려한 범위이며, 최저가(19,800만원) 대비 약 6~13% 높은 가격 수준입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.