나이스옥션 법원경매 의정부 2025타경4032 [1] 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 848-61 모벡스빌 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: KY감정 · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 소재 ""동송읍행정복지센터"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층 건물 중 4층 401호로서

외벽 : 석재붙임, 복합판넬 등 마감.
내벽 : 벽지도배 및 일부 타일 등 마감.
창호 : 샤시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.
(후첨 ""내부구조도"" 참조)

설비내역

전기설비, 위생설비, 급·배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 사다리형에 가까운 토지로서 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 가축사육제한구역(2021-01-00)(전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : -.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 의정부지방법원 2025타경4032 (1)

소재지: 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리 848-61 모벡스빌 4층401호

용도: 다세대주택

건축물명: 모벡스빌

건축물 용도: 공동주택(다세대주택/근린생활시설)

건축년도: 2007년 (사용승인일 2007-11-13)

총 층수: 4층 중 4층

감정가: 90,000,000원

1.2. 면적 정보

건물면적: 88.29㎡ (약 26.71평)

토지면적(지분): 51.47㎡ (약 15.58평)

1.3. 매각 대상

토지/건물 일괄 매각

1.4. 경매 구분

부동산 임의경매

1.5. 채권자

철원군산림조합

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 철원군 동송읍 이평리에 소재하며, ""동송읍행정복지센터"" 동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위는 공동주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 불편함이 없습니다.

2.3. 도로상태

본건은 동측 및 북측으로 폭 약 6미터 내외의 도로에 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 2020년 5월 8일 철원군산림조합의 근저당권 (금 46,800,000원)

말소기준권리보다 선순위 권리는 등기부에 명시되어 있지 않으며, 모든 후순위 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 채권 총액은 877,565,901원으로, 이는 본건의 감정가 대비 매우 높은 수치입니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 이정범

보증금: 40,000,000원

차임: 0원

전입일자/확정일자: 2024-11-07 / 2024-11-07

배당신고일자: 2025-11-07

대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원

상기 임차인은 대항력이 없어 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권: (개요 없음)

본건 매각으로 인해 지상권은 소멸되지 않으나, 현재 등기부상 지상권 설정 내역은 확인되지 않습니다.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 있어 기본적인 상업 기능을 갖추고 있습니다. 동송읍행정복지센터가 인근에 위치하여 공공 행정 서비스 이용이 편리합니다.

4.2. 주변 시세 동향 (최근 매매 정보 기반)

주변 연립/다세대주택의 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다양한 가격대가 형성되어 있습니다.

* 궁전빌라 (1998년식, 18.5평): 2026년 5월, 5,500만원

* 동송팰리스 (2018년식, 18.8평): 2026년 5월, 12,000만원

* 성우빌라 (1992년식, 22.8평): 2026년 5월, 7,500만원

본건(2007년식, 26.7평)은 비교적 신축에 속하며 면적이 넓어, 동송팰리스와 같은 최근 거래 사례를 참고할 때 유사하거나 더 높은 가치를 지닐 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

다세대주택으로 이용 중이며, 전기, 위생, 급배수, 난방 설비 등이 완비되어 있습니다.

5.2. 편의 시설

동송읍행정복지센터가 인근에 위치하여 행정 업무 처리가 용이합니다. 또한, 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

5.3. 교육 및 의료 시설

주변에 교육 시설 및 의료 시설에 대한 구체적인 정보는 부족하나, 동송읍 지역 내에는 초, 중, 고등학교 및 병의원 등이 분포하고 있을 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 높은 채무 총액

등기부상 채무 총액이 감정가 대비 현저히 높아, 채무 관계가 복잡하고 경매 절차 진행 중에 추가적인 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6.2. 토지이용계획 상 제한

* 도시지역, 제2종일반주거지역

* 가축사육제한구역 (2021-01-00)(전부제한구역_모든가축)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

이는 향후 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있음을 의미합니다.

6.3. 신축 건물 대비 노후화

2007년 준공된 건물로, 향후 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 강원 철원군 동송읍 소재의 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 넓은 전용 면적을 갖추고 있습니다. 대항력 없는 임차인이 존재하나 인수할 보증금은 없어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 등기부상 채무 총액이 매우 높아 경매 진행 과정에서 주의가 필요합니다. 주변 시세는 신축 건물 위주로 상승하는 추세를 보이고 있으며, 본건 역시 이러한 시장 흐름에 따라 가치 상승 잠재력을 가지고 있습니다.

8. 투자 포인트

* 넓은 전용면적 (88.29㎡, 약 26.7평)

* 대항력 없는 임차인으로 낙찰자 보증금 인수 부담 없음

* 동송읍 지역 내 행정복지센터 및 근린생활시설 인접

* 최근 인근 신축 빌라의 높은 매매가로 인한 시세 상승 기대

9. 예상 입찰가

최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 90,000,000원을 기준으로 하되, 주변 신축 건물의 높은 시세를 반영하여 보수적으로 산정할 필요가 있습니다. 대항력 있는 임차인이 없어 추가 인수 비용이 없다는 점을 감안하면, 감정가 수준 또는 그 이상을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 90,000,000원에서 95,000,000원 사이로 제안합니다.

실제 입찰가는 해당 경매 물건의 경쟁 상황, 현장 방문을 통한 정확한 상태 파악, 그리고 투자자의 자금 계획 및 위험 감수 능력에 따라 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.