나이스옥션 법원경매 서울북부 2025타경13155 [1] 서울특별시 노원구 공릉동 745 동신아파트 105동 18층 1803호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 삼우 · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 ""공연초등학교"" 동측 인근에 위치함.
주위는 다세대주택 및 연립주택,아파트단지,학교,근린생활시설 등이 혼재되어 있는
지역으로서 제반주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 ""공릉역""이
소재하여 제반교통사정은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 24층 내 18층 1803호로서,
외벽:몰탈위페인트마감 등.
내벽:타일 및 벽지마감 등.
창호:하이샷시창호임.

이용상태

1999.12.24일자로 사용승인되고,
방3,거실,주방및식당,욕실2,발코니,현관 등으로 이용중임.

설비내역

급탕 및 위생설비,급배수설비,도시가스에 의한 개별난방설비,승강기설비,지하주차장설비
등을 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 대체로 부정형의 토지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 단지 외곽으로 공릉로,동일로192길,공릉로51길 등과 접하며,
단지 내 포장도로 되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역(2015-07-03), 도로(접합),
중로2류(폭 15m~20m)(2013-01-17)(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은 관할 교육청에 반드시 확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(최종확인은관할교육청에반드시확인)<교육환경 보호에 관한 법률>,
대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트 , 연립,
다세대, 지정기간: 2025. 8. 26.~2026. 8. 25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울북부지방법원 2025타경13155 (1)

소재지: 서울특별시 노원구 공릉동 745 동신아파트 105동 18층 1803호

용도: 아파트

감정가: 812,000,000원

토지면적: 26.49㎡ (약 8.01평)

건물면적: 84.97㎡ (약 25.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOO

사용승인일: 1999년 12월 24일

준공년도: 1999년

총 층수: 24층 (본건 18층)

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경:

본건은 서울특별시 노원구 공릉동 소재 "공연초등학교" 동측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 연립주택, 아파트단지, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있는 지역으로, 제반 주위환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 7호선 "공릉역"이 소재하여 제반 교통상황은 보통 수준입니다.

1.2. 권리분석

집합건물 등기부 요약:

소유권이전: 이승옥 (2003-07-08)

말소기준권리: 근저당권 (에스비아이저축은행, 2020-08-07, 507,600,000원)

이후 권리 내역:

* 근저당권 (상상인저축은행, 2022-01-19, 382,800,000원)

* 근저당권 (대한보험금융주식회사, 2024-05-27, 50,000,000원)

* 압류 (노원세무서장, 2024-08-14)

* 압류 (노원구, 2025-04-10)

* 가압류 (서울보증보험주식회사, 2025-04-15, 25,012,320원)

* 가압류 (주식회사 유아이크레디트대부, 2025-05-12, 12,558,836원)

* 임의경매 (에스비아이저축은행, 2025-08-27, 429,713,315원)

* 강제경매 (이래영, 2025-09-03)

말소 대상 권리:

말소기준권리(을1 근저당) 이하의 모든 권리(을구 근저당, 갑구 압류, 갑구 가압류, 갑구 임의경매, 갑구 강제경매)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부채권 총액: 977,971,156원

임차인 현황:

인수 보증금 합계: 0원

임대관계: 미상

중요 고지: 임차인 현황 상 인수할 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 조사되었습니다. 명도 대상이 되는 점유자가 임차인일 경우, 대항력 유무 및 임대차 조건(보증금, 차임 등)을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 실제 점유 관계 및 권리 관계를 철저히 파악하는 것이 필수적입니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 아파트 단지, 다세대 주택, 학교 및 근린생활시설이 혼합된 주거 밀집 지역입니다.

인근에 근린생활시설이 다수 분포하고 있어 기본적인 상권이 형성되어 있으며, 주거 생활에 필요한 편의 시설 이용이 용이한 환경입니다.

1.4. 생활정보

편의시설: 단지 내 및 인근에 근린생활시설이 소재하여 기본적인 생활 편의 시설 이용이 가능합니다.

교통: 지하철 7호선 공릉역 및 다수의 버스 노선을 이용할 수 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

교육: 단지 동측 인근에 공연초등학교가 위치하고 있어 자녀 교육 환경으로 적합합니다.

아파트 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거 보관소, 전기차 충전기 등의 부대시설을 갖추고 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

물건 특이사항:

* 유동화물건, 중복사건: 해당 물건은 유동화 관련 상품이거나 동일 물건에 대한 중복 경매 사건이 존재할 수 있습니다. 이는 경매 진행 과정이나 서류 확인 시 추가적인 주의와 면밀한 검토가 필요함을 시사합니다.

임대차 미상:

* 임대 관계가 미상으로, 실제 점유자 현황 및 대항력 있는 임차인 존재 여부를 반드시 확인해야 합니다. 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이 발생할 수 있습니다.

토지 이용 계획 및 제한 상태:

* 본 건은 도시지역, 제3종일반주거지역에 속합니다.

* 접면 도로로 중로 2류(폭 15m~20m)가 있으며, 토지이용계획 상 도로로 지정된 부분이 있습니다.

* 가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 상 가축사육제한구역, 교육환경 보호에 관한 법률 상 상대보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호법 상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법 상 과밀억제권역에 해당됩니다.

* 특히, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등이 취득 시 허가를 받아야 하는 제한이 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 지하철 7호선 공릉역 역세권에 위치한 아파트로, 안정적인 주거 환경과 보통 수준의 교통 및 생활 편의성을 갖추고 있습니다.

권리관계 상 말소기준권리 이하의 모든 권리는 소멸될 것으로 예상되어 권리적으로는 비교적 안전한 편입니다.

그러나 임대관계 미상으로 인한 점유자 확인 및 명도 과정에서의 잠재적 리스크, 그리고 유동화물건 및 중복사건이라는 특이사항은 철저한 사전 조사를 필요로 합니다.

토지 이용 계획 상 일부 제한 사항이 있으나, 일반적인 주거용 아파트로서의 가치에는 크게 영향을 미치지 않을 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 더블 역세권(지하철 7호선 공릉역 인근)으로 교통 편리성 우수.

* 안정적인 주거 지역 내 위치하여 수요 꾸준.

* 최근 실거래가 및 감정가를 고려한 적정 입찰가 산정을 통해 시세차익 기대 가능.

1.8. 예상 입찰가

시장 분석:

본건은 전용면적 84.97㎡(약 25.70평)에 해당하는 아파트입니다.

최근 실거래가 정보에 따르면, 유사 면적(59.99㎡, 114.98㎡)의 동신아파트 매매가는 2026년 4월~6월 기준 약 59,000만원에서 95,500만원 범위로 확인됩니다.

59. 99㎡(약 18.15평) 면적의 경우 5,900만원 ~ 6,090만원(약 325만원~335만원/㎡) 수준에서 거래되었으며, 114.98㎡(약 34.78평) 면적은 95,500만원(약 830만원/㎡)에 거래되었습니다.

이는 단위 면적당 가격의 편차가 있음을 시사하며, 층수, 향, 수리 상태 등에 따라 가격이 달라질 수 있습니다.

본건은 18층 고층에 해당하며, 감정가는 81,200만원(약 955만원/㎡)입니다. 16층 84.97㎡ 전세 보증금이 52,500만원임을 고려할 때, 현재 시세는 감정가 수준 또는 그 이상으로 추정됩니다.

예상 입찰가:

감정가 81,200만원과 최근 시장 가격 추이를 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 입찰가는 보수적으로 접근하여 75,000만원(7억 5천만원)으로 예상합니다. 이는 감정가의 약 92% 수준으로, 입찰 시 물건의 상태, 명도 가능성, 경쟁 입찰자 수 등을 면밀히 고려하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다. 본 예상 입찰가는 인수 보증금(0원)을 제외하고 산정되었습니다.

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