나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52013 [1] 서울특별시 강동구 상일동 514 고덕롯데캐슬베네루체 719동 3층304호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 한성 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강동구 상일동 소재 ""상일여자고등학교"" 서측 인근에 위치하는 부동산으로서, 본건 주위는 대규모 아파트단지 및 노선 상가, 후면 단독·다세대주택 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위환경은 양호한 수준임

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통 수준임

건물의 구조

2019. 12. 30. 사용승인된 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 지하 1층, 지상 17층 건물 내 제3층 제304호로서,
- 외벽: 석재 붙임 및 페인팅 마감 등,
- 창호: PVC 창호 등임

이용상태

아파트로 이용 중임

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 전기설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현재 주거용 건부지로 이용 중임

인접 도로상태등

본건 단지 서측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 23m 내외의 포장도로 등과 접하고 있음

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,용도구역기타(특별계획구역),지구단위계획구역(도시관리계획(지구단위계획)결정(변경) 서울특별시 고시 제2025-474호 및 제2025-475호(2025.8.28.)참조),대로2류(폭 30m~35m)(접합),중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(2014-06-25)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2018-03-26)<교육환경 보호에 관한 법률>,상대보호구역(2025-06-18)(고시 제2025-56호)<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,절대보호구역(2025-06-18) (고시제2025-56호)<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발163m(지반+건축+옥탑 등))<군사기지 및 군사시설 보호법>,정비구역<도시 및 주거환경정비법>,과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(2016-11-28)(2호)<수도법>,공장설립제한지역(2016-11-28)<수도법>,(한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역 (대상:외국인등(단독 다가구 연립 다세대 아파트)기간:25.8.26.~26.8.25.국토부공고2025-1058호 )

공부와의 차이

해당사항 없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임

물건 비고

지분매각. 공유자의 우선매수신고 1회 제한.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52013 (1)

소재지: 서울특별시 강동구 상일동 514 고덕롯데캐슬베네루체 719동 3층304호

용도: 아파트

감정가: 785,000,000원

토지면적: 44.89㎡ (약 13.58평)

토지지분: 22.4445㎡ (약 6.79평)

건물면적: 84.15㎡ (약 25.45평, 전용면적 기준)

건물지분: 42.073㎡ (약 12.73평)

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 엠OOOOOOO

건물정보: 2019년 12월 30일 사용승인, 철근콘크리트구조, 지하 1층, 지상 17층 건물 중 3층 304호

2. 입지조건

주변 환경:

본건은 서울특별시 강동구 상일동 소재 "상일여자고등학교" 서측 인근에 위치하며, 대규모 아파트 단지, 노선 상가, 단독·다세대 주택 등이 혼재된 지역입니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 수준입니다.

교통 상황:

단지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 지하철 5호선 상일동역, 고덕역을 이용할 수 있으며, 9호선 보훈병원역으로 환승 가능한 버스 노선도 운행 중입니다. 제반 교통 여건은 보통 수준입니다.

도로 상태:

본건 단지는 서측으로 노폭 약 30m, 북측으로 노폭 약 23m 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

도시지역, 제2종일반주거지역, 특별계획구역, 지구단위계획구역으로 지정되어 있습니다. 또한, 대로2류(폭 30m~35m), 중로3류(폭 12m~15m)와 접하며, 가축사육제한구역, 각종 교육환경 보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 정비구역, 과밀억제권역, 수도법상 공장설립 승인지역/제한지역, 한강수계 상수원수질개선법상 폐기물매립시설 설치제한지역, 그리고 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상에 대한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

말소기준권리:

2020년 7월 27일 접수된 신한은행의 근저당권 (을1)이 말소기준권리입니다.

등기부 요약:

* 갑1: 2020-06-12 접수, 소유권보존 (고덕7단지아파트주택재건축정비사업조)

* 갑2: 2020-07-27 접수, 소유권이전 (오기명 외 1명, 매매)

* 을1: 2020-07-27 접수, 근저당권 (신한은행, 264,000,000원, 말소기준)

* 갑5: 2025-06-27 접수, 2번 오기명 지분가압류 (엠지캐피탈주식회사, 1,000,000,000원, 현재는 말소되었으나 본압류로 이행됨)

* 갑6: 2025-09-02 접수, 2번 오기명 지분강제경매 (엠지캐피탈주식회사, 1,000,000,000원, 사건번호 2025타경52013, 현재는 말소되었음)

위 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액:

1,264,000,000원 (신한은행 근저당 264,000,000원 + 엠지캐피탈 가압류/강제경매 1,000,000,000원)

매각으로 소멸되지 않는 권리:

없음 (제시된 정보 기준)

임차인 현황:

인수 보증금 합계 0원. 임대 관계는 미상입니다.

임차인이 존재할 수 있으나, 인수되는 보증금이 없으므로 낙찰자가 직접 명도 절차를 진행해야 할 수 있습니다. 보증금 및 차임이 미상인 경우에도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 고덕 롯데캐슬 베네루체 단지는 대규모 아파트 단지 밀집 지역에 속해 있으며, 단지 내 상가 및 주변 노선 상가를 통해 기본적인 생활 편의 시설 접근성이 양호합니다. 이는 거주민들의 높은 생활 만족도로 이어지며, 잠재적인 자산 가치 상승 요인이 될 수 있습니다.

5. 생활정보

교육 환경:

단지 인근에 서울고일초등학교, 한영중학교, 상일중학교, 한영고등학교, 상일여자고등학교, 한영외국어고등학교 등이 위치하여 우수한 학군을 자랑합니다. 또한, 단지 내에 강동구립 베네루체 어린이집이 있어 영유아 보육에도 편리합니다.

교통:

지하철 5호선 상일동역, 고덕역 이용이 가능하며, 9호선 보훈병원역까지 연결되는 버스 노선도 있습니다. 천호대로, 서울외곽순환도로 등을 통한 수도권 내 이동도 편리합니다.

편의시설:

이마트 명일점, 이케아 강동점, 코스트코 하남점, 스타필드 하남 등 대형 쇼핑 시설이 인근에 위치하며, 강동경희대학교병원, 강동성심병원 등 의료 시설 접근성도 뛰어납니다. 강동아트센터 등 문화 시설 이용도 용이합니다.

혐오시설:

주변 지역의 혐오시설 관련 정보는 현재까지 확인된 바 없습니다. 다만, 강동구 고덕동에 현대화된 시설로 악취 관리 시스템을 갖춘 강동구 자원순환센터가 운영 중이며, 과거 쓰레기 소각장 건립 논의가 있었으나 해당 부지는 마포구로 결정된 바 있습니다.

6. 잠재적 리스크

지분매각:

본 물건은 전체 소유권이 아닌 토지 및 건물의 일부 지분만 매각됩니다. 이로 인해 다른 공유자와의 재산권 행사, 관리, 처분 등에 제약이 발생할 수 있습니다.

공유자 우선매수 신고:

민법에 따라 공유자는 해당 지분을 우선적으로 매수할 권리가 있습니다. 본건의 경우 공유자 우선매수 신고가 1회 제한되어 있으며, 경매 절차 진행 시 이를 염두에 두어야 합니다.

임대차 관계 미상:

인수되는 보증금이 없다고 명시되어 있으나, 실제 점유하고 있는 임차인이 있을 수 있습니다. 이 경우 명도 과정에서 법적 절차나 시간 소요, 비용 발생 등의 추가적인 문제가 발생할 가능성이 있습니다.

토지거래계약 허가구역:

외국인 등 특정 매수자에 한하여 토지거래 허가가 필요할 수 있으며, 이는 매수 대상 및 허가 요건을 사전에 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

고덕 롯데캐슬 베네루체는 2019년 준공된 신축급 아파트로, 우수한 학군, 편리한 교통, 풍부한 생활 편의시설, 그리고 잘 갖춰진 단지 내 조경 및 커뮤니티 시설 등을 갖추고 있어 주거 만족도가 매우 높은 단지입니다. 그러나 본 물건은 전체 지분이 아닌 일부 지분만 매각되는 "지분매각" 건이며, 공유자의 우선매수권 행사가 가능하다는 점이 가장 큰 리스크 요인입니다. 따라서 본 건에 대한 투자는 이러한 복잡한 권리 관계와 잠재적 리스크를 충분히 이해하고 감수할 수 있는 투자자에게 적합할 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울 강동구의 우수한 입지에 위치한 대단지 아파트입니다.

* 2019년 입주로 비교적 신축이며, 고급스러운 단지 설계 및 조경으로 주거 쾌적성이 뛰어납니다.

* 명문 학군과 우수한 생활 인프라를 갖추고 있어 실거주 만족도가 높습니다.

* 지분 매각의 특성상, 법적 절차 및 공유자 관련 문제 해결 시 시세 대비 합리적인 가격에 취득할 기회가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건은 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 정확한 지분율 및 다른 공유자의 의사, 시장 상황 등에 따라 예상 입찰가를 특정하기 어렵습니다. 감정가 785,000,000원은 전체 물건에 대한 평가액일 가능성이 높으며, 실제 매각 대상 지분의 가치는 이에 미치지 못할 수 있습니다. 또한, 공유자 우선매수 신고 및 명도 관련 리스크를 고려하여 신중한 접근이 필요합니다. 따라서, 본 건의 예상 입찰가는 잠재적 리스크를 상쇄할 수 있는 수준으로, 해당 지분 가치 및 향후 발생 가능한 제반 비용(법률 자문, 명도 비용 등)을 충분히 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다. 입찰 참여 시에는 반드시 법률 전문가와 상담하여 정확한 권리 분석 및 예상 비용 산출 후 신중하게 접근하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.