나이스옥션 법원경매 서울동부 2025타경52009 [1] 서울특별시 송파구 석촌동 166-1 5층501호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 율평 · 평가일 2025.09.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상물건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재‘석촌초등학교’북측 인근에 위치하며, 주위는 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주택지대임.

교통상황

대상물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장, 전철역(석촌역, 8호선, 9호선) 등이 소재하여 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

대상물건은 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물내 5층 501호로서,
외벽: 석재 붙임 마감 등
창호: 섀시창호 등임.

이용상태

대상물건은 공부상 다세대주택으로 조사됨.

설비내역

위생 및 급배수설비 등임.

토지의 형상 및 이용상태

세장형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 노폭 약 6M의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.3.24.~2025.9.30. 허가대상: 건축물의 용도(아파트)로 사용되는 부지), 토지거래계약에관한허가구역(지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25. / 대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 연립, 다세대, 아파트)임.

공부와의 차이

대상물건 북서측 및 동측에 제시외건물등‘㉠㉡’이 소재하니 참고하시기 바람.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 구체적인 임대관계는 미상이나, 대상물건은 등기사항전부증명서상 주택임차권[2024년 7월 25일, 서울동부지방법원의 임차권등기명령(2024카임271), 임차보증금 금350,000,000원(2021.05.29.금30,000,000원 증액)]이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

- 대상물건은 집합건축물대장상 위반건축물{2014.10.29. 주택관리과-51148(2014.10.29.)호에 의거 위반건축물표기[위반내용:(501호 앞) 판넬/경량, 6.2㎡, (501호 옆) 판넬/경량, 3.8㎡]}이 등재되어 있으니 유의하시기 바람.

물건 비고

제시외 건물 포함
감정평가서상 “대상물건 북서측 및 동측에 제시외건물등 ‘㉠㉡’이 소재”로 기재
집합건축물대장상 위반건축물{2014.10.29. 주택관리과-51148(2014.10.29.)호에 의거 위반건축물표기[위반내용:(501호 앞) 판넬/경량,6.2㎡, (501호 옆) 판넬/경량, 3.8㎡]} 기재

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울동부지방법원 2025타경52009 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (총 채권액: 340,237,704원)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 송파구 석촌동 166-1, 5층 501호

용도: 다세대주택

건물 구조: 철근콘크리트조 평스라브지붕 5층 건물 내 5층 501호

1.3. 면적 정보

토지 면적: 33.49㎡ (약 10.13평)

토지 지분: 33.4875㎡

건물 면적: 65.30㎡ (약 19.75평)

건물 지분: 65.3㎡

건물 제시외 면적: 10.30㎡ (약 3.12평) - 매각 포함

1.4. 감정가 및 매각 대상

감정가: 578,575,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

대상 물건은 서울특별시 송파구 석촌동 소재 '석촌초등학교' 북측 인근에 위치하며, 주변은 단독 및 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대입니다.

2.2. 교통 여건

대상 물건이 속한 건물까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있고 지하철 8호선 및 9호선 석촌역이 소재하여 교통 상황은 양호한 편입니다.

2.3. 도로 접근성

물건은 북서측으로 노폭 약 6미터의 포장도로에 접해 있습니다.

2.4. 토지 이용 계획 및 제한

도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 (2025.3.24.~2025.9.30. 건축물 용도 관련, 2025.8.26.~2026.8.25. 외국인 등 관련) 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황 (등기부 요약)

등기부상 채권 총액은 453,059,461원입니다.

주요 권리 내역은 다음과 같습니다.

* 소유권 보존 (2014.06.23)

* 근저당 (영등포농업협동조합, 84,000,000원, 2016.08.16)

* 주택임차권 (신수현, 350,000,000원, 2024.07.26 등기)

* 가압류 (서민금융진흥원, 12,375,000원, 2023.11.24)

* 가압류 (주식회사국민행복기금, 6,684,461원, 2025.09.02)

* 강제경매 (주택도시보증공사, 340,237,704원, 2025.09.02)

3.2. 말소기준권리

말소기준권리는 2016년 8월 16일 접수된 영등포농업협동조합의 근저당권(을6)입니다.

3.3. 인수되는 권리

본 경매 절차를 통해 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다. 낙찰자가 인수하는 별도의 부담은 없습니다.

3.4. 임차인 분석

* 임차인: 신수현

* 보증금: 350,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 7월 30일

* 확정일자: 2019년 6월 20일

* 배당신고일자: 2024년 7월 26일

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 등기부상 주택임차권이 등재되어 있으나, 대항력이 없습니다. 이는 해당 임차권이 말소기준권리보다 늦게 설정되었기 때문입니다. 따라서 임차인은 배당 절차에서 보증금을 전액 배당받지 못하더라도 낙찰자에게 보증금 반환을 청구하거나 인수시킬 수 없습니다. 다만, 보증금 3억 5천만원 전액 배당 여부는 확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본 물건은 석촌역 인근의 주거 밀집 지역에 위치하여 주거 편의성이 높은 지역입니다.

4.2. 인근 실거래가 분석 (유사 물건 비교)

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 다음과 같은 사례가 있습니다.

* 2026년 7월 1일: 서울 송파구 석촌동 154-11 (2003년식, 102.18㎡) 60,000만원

* 2026년 7월 2일: 서울 송파구 석촌동 150-7 (1993년식, 57.87㎡) 47,500만원

* 2026년 7월 2일: 서울 송파구 석촌동 19-7 (1994년식, 74.69㎡) 46,000만원

본 물건(전용면적 약 19.75평)과 유사한 면적 및 연식의 물건이 최근 47,500만원에 거래되었습니다. 신축 건물의 경우 면적 차이가 큼에도 불구하고 60,000만원에 거래된 점을 감안할 때, 본 물건의 감정가(57,857.5만원)는 시장가 대비 적정하거나 다소 높은 수준으로 판단됩니다.

4.3. 임대 시세 분석 (유사 물건 비교)

제공된 정보에 임대 시세에 대한 구체적인 자료가 없어 분석이 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 시설

인근에 석촌초등학교, 석촌중학교, 송파중학교 등이 있어 교육 환경은 양호한 편입니다.

5.2. 편의 시설

롯데월드, 롯데백화점, 석촌호수 등 대형 편의 및 문화시설 이용이 편리하며, 다양한 근린생활시설 또한 밀집해 있습니다.

5.3. 주변 개발 계획

송파구는 지속적인 도시 정비 및 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 가능성이 있습니다. (구체적인 주변 개발 계획 정보는 미확인)

6. 잠재적 리스크

6.1. 위반건축물 문제

집합건축물대장에 위반건축물로 등재되어 있습니다. (501호 앞 판넬/경량 6.2㎡, 501호 옆 판넬/경량 3.8㎡) 이는 이행강제금 부과 대상이 될 수 있으며, 철거 또는 원상복구 비용이 발생할 수 있습니다.

6.2. 제시외 건물 문제

감정평가서상 물건 북서측 및 동측에 제시외 건물 ‘㉠㉡’이 소재하는 것으로 기재되어 있습니다. 이는 인도명령 시 철거 대상이 될 수 있으며, 관련 비용이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 거래 허가 구역

해당 지역이 토지 거래 허가 구역으로 지정되어 있어, 특정 용도의 건축물에 대한 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

6.4. 임차인 관련 (대항력 없음)

신수현 임차인은 보증금 3.5억원이 설정되어 있으나 대항력이 없습니다. 따라서 낙찰자가 보증금을 인수할 의무는 없으나, 배당 절차에서 보증금 전액을 배당받지 못할 경우 잔액에 대한 채권 확보 문제로 인해 분쟁이 발생할 가능성이 있습니다.

6.5. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 초동적인 검색 결과, 주거 및 교육 시설 인근 지역 특성상 심각한 혐오시설이 직접적으로 확인되지는 않았습니다. 그러나 정확한 판단을 위해서는 현장 조사를 통한 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 송파구 석촌동의 역세권에 위치하며 교통 및 생활 인프라가 우수한 다세대주택입니다. 하지만 위반건축물 등재, 제시외 건물 존재, 토지 거래 허가 구역 지정 등 여러 리스크 요소를 동시에 내포하고 있습니다. 임차인의 대항력은 없으므로 보증금 인수 부담은 없으나, 배당 문제로 인한 잠재적 분쟁 가능성을 고려해야 합니다. 이러한 리스크 요소를 감안하여 신중한 접근이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 송파구 역세권의 우수한 입지로 장기적인 시세 상승 잠재력 보유.

* 최근 실거래가와 감정가를 비교할 때, 리스크 요인 해소 시 시세 차익 기대 가능.

* 잘 갖춰진 생활 편의시설 및 교육 환경.

9. 예상 입찰가

감정가: 578,575,000원

인수되는 보증금: 0원 (임차인 대항력 없음)

주변 유사 물건 실거래가: 약 475,000,000원 (면적/연식 고려)

본 건은 감정가 대비 낙찰가율이 높지 않을 것으로 예상되며, 위반건축물 및 제시외 건물 처리 비용, 추가적인 시세 조사 등을 고려할 때, 보수적으로 접근할 필요가 있습니다. 유사 물건의 최근 실거래가인 4억 7천 5백만원을 기준으로, 추가적인 제반 비용 및 잠재적 가치를 고려하여 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

* 예상 입찰가 범위: 4억 8천만원 ~ 5억 2천만원

* 적정 낙찰가 추정: 5억 1천만원 내외 (현장 조사를 통한 최종 판단 요망)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.