나이스옥션 법원경매 서울서부 2025타경51921 [1] 서울특별시 은평구 갈현동 504-9 삼성쉐르빌 5층504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이강감정 · 평가일 2025.09.08

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 '서울갈현초등학교' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교 등이 주를 이루는 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 '연신내역(지하철3호선, 지하철6호선 및 GTX-A)'이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(평스라브)지붕 5층 건물 중 제5층 제504호로서,
(사용승인일자:2016.03.10.)

외벽 : 벽돌 붙임 마감 등,
내벽 : - ,
창호 : 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.[후첨 '내부구조도' 참조]

설비내역

위생설비, 급수 및 배수설비, 도시가스, 승강기 및 주차장 시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고평탄한 2필지 일단의 가로장방형 토지로서 공동주택(다세대주택)의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호1, 기호2 공히

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(최종확인은 관할교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임.)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(토지거래허가구역(대상자:외국인 등, 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,기간:2025.8.26~2026.8.25))

공부와의 차이

- 본건 집합건축물대장 상 아래와 같이 위반건축물관련 사항이 등재되어 있는 바, 이로 인한 제한사항, 이행강제금 여부 등을 경매 진행시 재확인하시기 바라며, 현장조사를 통해 해당 부분을 확인 후 제시외 건물로 표기하고 별도로 가격을 산정하였음.

2018.9.4.(주거재생과-30838(2018.09.03)호에 의거 위반건축물 등재[8㎡판넬/샤시 다용도 무단증축, 2016년 항측적발분])

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.제시외 건물 포함
2.건축물대장상 2018.09.04.주거재생과-30838(2018.09.03.)호에 의거 위반건축물 등재[8㎡판넬/샤시 다용도 무단증축,2016년 항측적발분]

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울서부지방법원 2025타경51921 (1)

* 소재지: 서울특별시 은평구 갈현동 504-9 삼성쉐르빌 5층504호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 222,600,000원 (2억 2,260만원)

* 토지면적: 16.46㎡ (약 4.98평)

* 건물면적: 24.52㎡ (약 7.42평)

* 건물 제시외면적: 8.00㎡ (약 2.42평, 무단증축)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물 사용승인일자: 2016년 3월 10일

* 해당 층수/총 층수: 5층 / 5층

* 구조: 철근콘크리트구조

2. 입지조건

* 주변 환경: 본건은 서울특별시 은평구 갈현동 소재 '서울갈현초등학교' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 근린생활시설 및 학교 등이 주를 이루는 주거지대입니다.

* 교통: 차량 접근이 가능하며, 인근 간선 도로변에 노선버스정류장이 소재하고, 근거리에 '연신내역(지하철 3호선, 지하철 6호선 및 GTX-A)'이 있어 대중교통 이용이 매우 편리한 편입니다.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 중점경관관리구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등)에 해당합니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 2021년 2월 23일자 주택도시보증공사의 가압류입니다.

* 주요 권리 사항: 소유권보존, 소유권이전, 가압류, 압류 등 다수의 권리 내역이 있으나, 매각으로 대부분 소멸될 예정입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 최시만

* 보증금: 165,000,000원 (1차 160,000,000원 + 증액 5,000,000원)

* 전입일자: 2016년 6월 3일

* 확정일자: 2016년 6월 3일 (1차), 2020년 6월 3일 (2차)

* 대항력: 있음

* 주택임차권 등기: 2025년 7월 17일 (을1, 말소: 인수)

* 배당신고일자: 2025년 7월 17일

* 주의사항: 상기 임차인 최시만은 대항력 있는 임차인으로, 보증금 165,000,000원 전액이 배당을 통해 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인(낙찰자)이 인수해야 합니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하며, 인근에 근린생활시설이 분포하고 있습니다.

* 연신내역이 근거리에 있어 역세권의 이점을 누릴 수 있으며, GTX-A 노선 개통 등 교통 요지로서의 잠재력이 높습니다.

* 최근 주변 실거래가 분석 결과는 다음과 같습니다.

* 2026년 5월, 갈현동 481-19번지 현대빌리지(연립, 1994년식) 46.47㎡ 거래가 23,500만원 (평당 약 1,678만원)

* 2026년 5월, 갈현동 275-154번지 (다세대, 1986년식) 49.97㎡ 거래가 19,000만원 (평당 약 1,267만원)

* 2026년 5월, 갈현동 507-2번지 창성빌라(다세대, 2001년식) 71.91㎡ 거래가 33,000만원 (평당 약 1,520만원)

* 본건(24.52㎡)의 감정가는 222,600,000원으로, 평당 약 3,000만원에 해당합니다. 이는 최근 거래 사례의 평당 가격보다 높게 책정되었으나, 2016년 준공으로 건물 연식이 비교적 최신이라는 점을 고려해야 합니다.

5. 생활정보

* 교육: 서울갈현초등학교가 인접해 있어 교육 환경이 양호합니다.

* 교통: 지하철 3호선, 6호선, GTX-A 노선이 지나는 연신내역을 이용할 수 있어 교통 접근성이 뛰어납니다.

* 편의: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 조사 결과, 본건 인근에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 위반건축물: 건물에 8㎡의 판넬/샤시 다용도 무단 증축 부분이 위반건축물로 등재되어 있습니다. 이는 이행강제금 부과, 원상복구 명령 등의 행정적 제재 가능성과 함께 건축물대장상 기재로 인한 거래 제약 요인이 될 수 있습니다.

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 1억 6,500만원에 달하는 임차인 최시만의 보증금 중 배당으로 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 매우 중대한 부담이 있습니다.

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 대상자(외국인 등)의 경우 관련 허가를 받아야 합니다. (일반적인 내국인 매수자에게는 큰 영향이 없을 수 있습니다.)

7. 종합 의견

* 본건은 2016년 준공된 비교적 신축 건물이며, 연신내역 역세권이라는 뛰어난 입지 조건을 갖추고 있습니다.

* 하지만 8㎡의 위반건축물 등재와 1억 6,500만원의 대항력 있는 임차인 인수 부담이라는 두 가지 매우 큰 리스크를 안고 있습니다.

* 감정가(2억 2,260만원) 대비 실제 시장 가치와 인수해야 할 보증금, 그리고 위반건축물로 인한 추가 비용 발생 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중한 판단이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 연신내역 역세권 및 GTX-A 노선 개통 예정으로 인한 미래 가치 상승 잠재력.

* 2016년 준공으로 비교적 현대적인 건물 컨디션.

* 소형 면적으로 1인 가구 또는 소규모 투자 수요 충족 가능성.

9. 예상 입찰가

* 본건의 법적 건물 면적은 24.52㎡(약 7.42평)이며, 감정가는 222,600,000원입니다.

* 주변 시세 분석 결과, 유사 물건의 평당 가격은 약 1,270만원에서 1,680만원 사이로 형성되어 있습니다. 본건 감정가(평당 약 3,000만원)는 이러한 시세 대비 높게 평가된 것으로 판단됩니다.

* 가장 큰 투자 위험 요소는 165,000,000원에 달하는 대항력 있는 임차인의 보증금 인수 부담입니다. 낙찰가보다 임차인 보증금이 낮을 경우, 그 차액만큼 매수인이 인수하게 됩니다.

* 이러한 인수 부담으로 인해, 낙찰가가 165,000,000원 이하로 결정될 경우, 총 취득 비용은 165,000,000원으로 고정됩니다.

* 법적 건물 면적(7.42평)의 시장 가치를 보수적으로 산정하더라도 (평당 약 1,500만원 적용 시 약 111,300,000원), 총 취득 비용 165,000,000원은 부담스러운 수준입니다. 또한 8㎡의 위반건축물로 인한 추가적인 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 리스크 요인을 종합적으로 고려하여, 보수적인 관점에서 140,000,000원 을 예상 입찰가로 제시합니다. 이 경우 총 예상 취득 비용은 165,000,000원이 되므로, 투자 결정 시에는 철저한 권리 분석과 시장 가치 재평가가 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.