나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11790 [1] 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가현감정 · 평가일 2025.09.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 ""서울개웅초등학교"" 동측 인근에 위치하며 주위는
다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건이 속한 ""다원리치빌3차"" 까지 차량의 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 5층건(사용승인일: 2021.02.26)중 제5층 제502호로서

외 벽 : 석재 및 벽돌(타일)붙임 등 마감
내 벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감
창 호 : 샤시 창호 등임.

이용상태

다세대주택임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지 및 인접도로 대비 경사를 이루고 있는 2필 일단의 장방형 토지로서 주거용으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건이 속한 ""다원리치빌3차"" 남측으로 개봉로11길 소재함.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(2013-12-12), 교육환경보호구역(남부교육청에 반드시
확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+
옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제
권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일
까지, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구
, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)이며, 추가로 272-2번지는 도로
(접합) 임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대상황 : 미상임.

2) 기타



- 본건의 내부구조 및 이용상황의 조사는 집합건축물대장등본상 도면, 외부관찰 등에
의하였으며 발코니확장 등 일부 구조가 다소 상이할 수 있으니 경매 진행시 참조
하시기 바람.

- 집합건축물대장등본상 도면과 같이 옥탑층에 다락 소재하여 이를 포함하여 평가하였음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11790 (1)

* 소재지: 서울특별시 구로구 개봉동 272-2 다원리치빌3차 제5층 제502호

* 건물명: 다원리치빌3차

* 용도: 다세대주택 (도시형생활주택)

* 준공일자: 2021년 02월 26일

* 감정가: 310,000,000원

* 토지 면적: 23.00㎡ (약 6.96평)

* 건물 면적: 26.64㎡ (약 8.06평)

* 매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

* 경매 구분: 부동산강제경매

* 채권자: 주OOOOOOO

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 서울특별시 구로구 개봉동 소재 "서울개웅초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 등으로 형성되는 주택지대로서 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통상황: 본건이 속한 "다원리치빌3차"까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다. 전반적인 교통 상황은 보통 수준입니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 경사지붕 5층 건물 중 제5층 제502호이며, 사용승인일은 2021년 02월 26일입니다. 외벽은 석재 및 벽돌(타일) 붙임, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 붙임, 창호는 샤시 창호로 마감되었습니다.

* 토지 이용 상태: 인접 토지 및 도로 대비 경사를 이루는 장방형 토지로 주거용으로 이용 중입니다.

* 인접 도로 상태: 본건 "다원리치빌3차" 남측으로 개봉로11길이 소재합니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2024년 9월 10일부터 2029년 9월 9일까지, 지목 도로 한정) 및 토지거래계약에 관한 허가구역 (대상: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26~2026.8.25)으로 지정되어 있습니다. 272-2번지는 도로(접합)입니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 등기부상 말소기준권리는 2025년 08월 28일 접수된 주택도시보증공사 명의의 강제경매(갑6)로 추정됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 황 (주택도시보증공사)

* 보증금: 359,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2022년 06월 14일

* 확정일자: 2022년 11월 02일

* 대항력: 있음

* 비고: 집합건물 등기부 요약상 을구 1번 주택임차권 (접수 2023-07-31, 권리자 황지창)은 인수되는 권리로 명시되어 있습니다.

* 권리 분석 요약:

* 을구 1번 주택임차권 (접수 2023-07-31, 황 )은 매수인에게 대항할 수 있는 권리이며, 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

* 경매개시결정 기입 등기(갑6, 주택도시보증공사)는 말소기준권리가 될 것으로 보이며, 일반적으로 이보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸됩니다. 다만, 을구 1번 임차권은 인수 대상입니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 서울개웅초등학교 인근의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다.

* 주변 환경은 주로 다세대주택으로 구성되어 있으며, 조용하고 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 상업 시설이나 유흥 시설 등과는 거리가 있어 쾌적한 생활이 가능하지만, 직접적인 상권 활성화보다는 배후 주거지로서의 성격이 강합니다.

5. 생활정보

* 주요 편의 시설: 서울개웅초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통: 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 자가용 이용 시에도 주요 도로 접근성이 양호합니다.

* 주거 환경: 2021년 준공된 비교적 신축 건물로, 내부 시설 및 마감 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

* 기타: 건물 내부 구조 및 이용 상황은 집합건축물대장 등본상 도면과 외부 관찰에 의하였으며, 발코니 확장 등 일부 구조가 상이할 수 있습니다. 옥탑층에 다락이 소재하여 평가에 포함되었습니다.

6. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 보증금 359,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당으로 보증금 전액이 변제되지 않으면 잔액을 낙찰자가 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다.

* 높은 임차 보증금: 인수해야 할 임차 보증금(359,000,000원)이 감정가(310,000,000원) 및 추정 시세보다 높아, 낙찰 후 추가적인 자금 부담 또는 임차인과의 협상 리스크가 매우 큽니다.

* 토지이용계획상 제한: 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 토지거래허가구역 등으로 지정되어 있어 향후 건물 증축이나 토지 이용에 제한이 있을 수 있습니다.

* 건물 구조 상이 가능성: 감정평가서상 발코니 확장 등으로 내부 구조가 다를 수 있다는 점은 현장 방문 시 반드시 확인해야 할 사항입니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 서울특별시 구로구 개봉동에 위치한 신축 다세대주택으로, 서울개웅초등학교 인근에 자리 잡고 있어 교육 환경은 양호합니다.

* 가장 큰 문제는 359,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이 보증금의 전부 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높다는 점입니다.

* 현재 감정가는 310,000,000원이지만, 이를 초과하는 임차 보증금으로 인해 낙찰자의 실질적인 부담액은 더욱 커질 수 있습니다.

* 따라서 본 물건은 임차인과의 협상, 보증금 인수 여부 및 금액, 그리고 실제 부동산 가치에 대한 면밀한 재평가가 반드시 선행되어야 하는 고위험 물건입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2021년 준공으로 비교적 최신 건물이라는 점은 장점입니다.

* 소형 면적: 전용면적 8.06평으로 1인 가구 또는 소규모 가구의 수요를 충족시킬 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 개봉동 일대의 지속적인 개발 및 정비 가능성을 고려할 때, 장기적인 관점에서 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

* (주의) 다만, 위 장점들은 대항력 있는 임차인으로 인한 잠재적 리스크를 모두 해소했을 때 유효합니다.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석:

* 본 건의 전용면적은 26.64㎡ (약 8.06평)입니다.

* 유사 물건 매매 사례를 분석한 결과, 개봉동 일대 다세대주택의 면적당 가격은 대략 1,874,000원/㎡ ~ 3,919,000원/㎡ 범위에 있습니다.

* 건물 연식이 2021년으로 비교적 최신임을 감안하여, 본 건의 시장 가치를 대략 3,500,000원/㎡ ~ 4,000,000원/㎡ 수준으로 추정 시, 전용면적 기준 예상 시세는 약 93,240,000원 ~ 106,560,000원 범위로 산출됩니다.

* 이에 따라 본 건의 실질적인 시장 가치는 약 100,000,000원 내외로 판단됩니다.

* 권리 분석 기반 예상 입찰가 산정:

* 대항력 있는 임차인의 보증금은 359,000,000원이며, 물건 명세서에 따라 잔액 인수 가능성이 높습니다.

* 본 건의 시장 가치(약 100,000,000원)가 임차인의 보증금(359,000,000원)보다 현저히 낮기 때문에, 낙찰자가 임차인에게 지급해야 할 금액(또는 인수해야 할 보증금)이 낙찰가격을 초과할 위험이 매우 큽니다.

* 이러한 상황에서는 통상적으로 감정가보다 현저히 낮은 금액으로 입찰가를 산정하거나, 권리 관계가 명확히 정리될 때까지 관망하는 전략이 필요합니다.

* 본 건은 임차인의 보증금이 높고 인수 부담이 명확하므로, 보증금 전액을 낙찰자가 인수한다고 가정할 때, 낙찰가격을 보수적으로 산정해야 합니다.

* 현재 시세(약 100,000,000원)를 고려하고, 임차인 인수 보증금 359,000,000원을 고려하면, 수익을 창출할 수 있는 입찰가 산정은 사실상 어렵습니다.

* 본 건은 위험성이 매우 높아 입찰을 권유하기 어렵습니다. 만약 투자를 고려한다면, 보증금 인수 여부에 대한 명확한 법적 확인 및 임차인과의 사전 협상을 반드시 진행해야 합니다.

* 위 위험성을 충분히 인지한 상태에서, 실질적인 시장 가치 및 취득 비용을 고려하여 매우 보수적으로 접근한다면, 85,000,000원 이하의 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 이는 높은 위험을 감수한 투자이므로 신중한 판단이 요구됩니다.

* (주의: 위 예상 입찰가는 시장 가치 및 인수 부담을 종합적으로 고려한 추정치이며, 실제 낙찰가는 경쟁 입찰 상황에 따라 달라집니다. 임차인과의 관계, 채권자 상황 등 변수가 많으므로 면밀한 검토가 필요합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.