나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11810 [1] 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제602호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동 소재 ""양강중학교"" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 비교적 원거리에 ""신정역(지하철5호선)"" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 보통입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 11층 건물내 제6층 제602호로서,
(사용승인일: 2020.06.17)

외벽: 석재붙임 마감 등
내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등
창호: 하이샷시창호 등입니다.

이용상태

본건은 오피스텔(후첨 '내부구조도"" 참조)로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지대의 세장형 토지로서 업무시설및 공동주택 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 30m 내외 포장도로에 접하고 있으며, 북서측으로 노폭 약 3~4m 내외의 포장도로에 일부 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 도시철도(저촉) 가축사육제한
구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 원추표면구역<공항시설법>, 상대보호구역
(2025-01-10)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(강서양천교육청에 반드시 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:77~257m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축가능하나별도협의요함, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등 / 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대 / 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.), 건축선.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

별도등기 있음
임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11810 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

감정가: 243,000,000원

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 서울특별시 양천구 신월동 474-12 로빈시그니쳐 제6층 제602호

용도: 오피스텔

건축구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 지하1층 지상 11층 건물

사용승인일: 2020년 06월 17일

1.3. 면적 정보

토지면적: 14.15㎡ (약 4.28평)

토지지분: 14.15㎡ (약 4.28평)

건물면적: 29.93㎡ (약 9.05평)

건물지분: 29.93㎡ (약 9.05평)

1.4. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 양천구 신월동에 소재한 "양강중학교" 북동측 인근에 위치합니다. 주변 지역은 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재된 지역으로, 주거 및 상업 기능이 복합된 환경입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 비교적 원거리에 지하철 5호선 "신정역"이 위치하고 있어, 서울 시내 접근성도 양호한 편입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수권리

말소기준권리: 부산지방법원 2023카단103287 (주택도시보증공사 가압류)

본 경매 절차로 인해 대부분의 권리는 소멸될 예정입니다.

다만, "별도등기 있음"으로 표기된 내용에 따라, 대지권의 목적인 토지에 대한 을구 1번 지상권설정등기는 말소되지 않고 매수인이 인수하게 됩니다. 이는 토지 사용에 대한 권리가 별도로 존재함을 의미하며, 인수 시 추가적인 비용이나 제약이 발생할 수 있습니다.

3.2. 임차인 현황

임차인: 주택도시보증공사(곽 )

보증금: 266,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 09월 28일

확정일자: 2022년 09월 07일

배당신고일자: 2024년 07월 09일

대항력: 없음

비고: 주택도시보증공사(HUG)가 보증금을 대위변제하고 임차권 등기를 한 것으로 보이며, HUG는 매수인에게 보증금 반환 청구권 포기 및 임차권등기 말소를 조건으로 매각을 진행합니다. 따라서, 매수인이 임차인의 보증금을 직접 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 등기부 요약

* 소유권보존 (2020-06-24)

* 공유자전원지분전부이전 (2020-07-31, 매매 금256,000,000원)

* 주택임차권 (2024-07-09, 곽윤하, 권리금액 266,000,000원, 말소)

* 가압류 (2023-06-02, 주택도시보증공사, 권리금액 850,000,000원, 말소)

* 압류 (2023-06-13, 남부천세무서장, 말소)

* 강제경매 (2025-08-28, 주택도시보증공사, 권리금액 266,000,000원, 말소)

등기부채권 총액: 1,116,000,000원

4. 상권 분석

4.1. 주변 상업시설

본건 인근에는 아파트, 단독주택, 다세대주택, 학교 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활 정보

5.1. 건물 설비

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 기계식주차시설 및 도시가스에 의한 개별난방시설 등이 설치되어 있어 편리한 생활이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 별도등기 (지상권)

가장 중요한 리스크는 "별도등기 있음"으로 표시된 토지상의 지상권 설정 등기 인수입니다. 이는 매수인이 해당 토지에 대한 지상권을 인수해야 함을 의미하며, 이에 대한 정확한 권리 내용과 인수 비용(지료 등)을 반드시 확인해야 합니다.

6.2. 토지 이용 계획 및 제한

본건 토지는 대로2류(폭 30m~35m)에 접하나, 도시철도 저촉, 가축사육제한구역, 원추표면구역, 상대보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상) 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 건축이나 토지 이용에 제약을 줄 수 있으므로 상세한 확인이 필요합니다.

6.3. HUG 인수조건 변경

주택도시보증공사(HUG)가 채권자인 경매 물건으로, HUG는 매수인에 대해 임차보증금 잔액에 대한 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인의 보증금을 매수인이 직접 인수하지 않아도 된다는 장점이 있으나, HUG 관련 경매 물건의 특성상 법적 절차 및 조건 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 양천구 신월동에 위치한 오피스텔로, 신축된 지 얼마 되지 않아 비교적 양호한 상태를 유지하고 있으며, 교통 및 생활 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. HUG 관련 물건으로 임차인 보증금 인수 부담은 없으나, 토지상에 별도로 설정된 지상권 등기를 매수인이 인수해야 한다는 점이 가장 큰 특징이자 리스크 요인입니다. 이 지상권의 정확한 내용과 인수 조건에 따라 물건의 실질 가치가 크게 달라질 수 있으므로, 철저한 권리 분석과 현장 조사가 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔로 상품성이 양호함.

* HUG 관련 물건으로 임차인 보증금 미인수 조건으로 인한 심리적 부담 감소.

* 대중교통 접근성 및 주변 생활 편의시설 이용 용이.

9. 예상 입찰가

현재 본건과 유사한 면적(약 29.93㎡, 9.05평)의 오피스텔이 소재한 지역의 시세는 대략 2억 4천만 원에서 2억 6천만 원 선으로 형성되어 있습니다.

감정가는 2억 4천3백만 원으로 시세 범위 내에 있습니다.

그러나 본건은 토지 상에 매수인이 인수해야 하는 지상권이 존재하므로, 이로 인한 추가적인 비용이나 가치 하락을 고려해야 합니다.

따라서, 인수되는 지상권의 정확한 가치를 산정하기 어렵다는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 감정가 대비 약 95~98% 수준의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가: 2억 3천 8백만 원 ~ 2억 4천만 원

* 본 예상 입찰가는 현 시세 및 감정가를 바탕으로 산정되었으며, 지상권 인수 비용 및 추가적인 시장 변동성에 따라 달라질 수 있습니다.

* 반드시 현장 방문 및 권리 분석을 통해 정확한 가치를 재평가해야 합니다.

* HUG 인수 조건 변경의 세부 사항을 재확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.