나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11794 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제3층 제304호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 진주감정 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 ""영등포시장역(5호선)"" 남동측 인근에 위치
하며, 본건 주위는 오피스텔, 공동주택, 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재
하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(5호선 영등포시장역)이
소재하는 등 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상11층건 중 제3층 제304호로서
(사용승인일:2021.11.12),

외벽 : 외장석재붙임 등,
내벽 : -,
창호 : 샷시창 등임.

이용상태

오피스텔임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 주차설비, 소화설비, 승강기 및 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

3필지 일단의 부정형 토지로서, 건부지(오피스텔 등)로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 약8~9미터 정도의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

1. 토지 1(영등포동5가 75)
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외: 애완및 방범용 가축)지역경제과 문의),
가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)
, 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과
문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25))임.

2. 토지 2(영등포동5가 74)
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외: 애완및 방범용 가축)지역경제과 문의),
가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)
, 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과
문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25))임.


3. 토지 3(영등포동5가 76)
도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역((예외: 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의),
가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등)
, 육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할, 과밀억제권역(세부사항:서울시청 도시계획과
문의), 토지거래계약에관한허가구역((대상자:외국인 등, 용도:단독, 다가구, 아파트,
연립, 다세대, 지정기간 : 2025.8.26~2026.8.25))임.

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11794 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사 (추정)

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동5가 75 더봄 제3층 제304호 (신 주소: 서울특별시 영등포구 영중로24길 16)

용도: 오피스텔

건물 구조: 철근콘크리트구조 평스라브지붕 지하2층/지상11층 건물 중 제3층 제304호

건축물 현황:

사용승인일: 2021년 11월 12일

건물면적: 28.93㎡ (약 8.75평)

토지면적: 9.32㎡ (약 2.82평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 매각 정보

감정가: 355,000,000원

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 등 대상, 2025.8.26~2026.8.25)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동5가 소재 ""영등포시장역(5호선)"" 남동측 인근에 위치합니다.

주변은 오피스텔, 공동주택, 아파트단지, 학교 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역입니다.

2.2. 교통 여건

차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철 5호선 영등포시장역이 소재하여 대중교통 여건은 보통입니다.

2.3. 도로 및 토지 이용

본건 북측으로 약 8~9미터 정도의 도로와 접하고 있습니다.

토지는 3필지 일단의 부정형 토지로서, 건부지(오피스텔 등)로 이용 중입니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 현황

집합건물 등기부 요약 상 주요 권리사항은 다음과 같습니다.

을구 1번: 주택임차권 (윤 , 보증금 369,000,000원, 2022.05.31 전입, 2022.05.12 확정) - 인수 대상

갑구 7번: 강제경매 (주택도시보증공사, 369,000,000원) - 말소기준권리

3.2. 임차인 분석

임차인: 주택도시보증공사 (실질 임차인: 윤 )

보증금: 369,000,000원

전입일자: 2022년 5월 31일

확정일자: 2022년 5월 12일

대항력: 있음

주택임차권등기: 2023년 9월 14일

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리로, 해당 임차인은 매수인에게 대항할 수 있습니다.

배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다.

본 건의 경우, 임차인의 보증금이 369,000,000원이며, 말소기준권리인 채권액도 369,000,000원입니다. 따라서 임차인의 보증금이 전액 배당되지 않을 가능성이 높습니다.

3.3. 말소기준권리

서울남부지방법원의 강제경매개시결정 (2025타경11794)이 말소기준권리입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본건은 영등포시장역 인근에 위치하여 오피스텔, 공동주택, 근린생활시설 등이 밀집해 있습니다.

영등포 시장 및 다양한 상업시설이 인접해 있어 유동인구가 풍부할 것으로 예상됩니다.

4.2. 지역적 특성

준주거지역에 해당하며, 오피스텔 및 주거, 상업 기능이 복합적으로 이루어진 지역입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

영등포 시장, 롯데백화점, 타임스퀘어 등 대형 쇼핑몰과 병원, 은행 등 다양한 편의시설 이용이 용이합니다.

5.2. 교육시설

인근에 영등포초등학교, 영등포여자고등학교 등 다수의 학교가 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

주변에 혐오시설이 있다는 정보는 제공되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 선순위 임차인(윤 , 보증금 369,000,000원)의 보증금 인수 가능성입니다.

낙찰 후 배당 결과에 따라 해당 보증금 전액 또는 일부를 낙찰자가 인수해야 할 수 있습니다.

채권액과 임차인 보증금이 동일한 금액이므로, 배당 우선순위에 따라 임차인의 보증금이 전액 변제되지 않을 가능성이 매우 높습니다.

6.2. 토지이용계획 제한사항

외국인 등의 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 외국인이 취득할 경우 별도의 허가 절차가 필요할 수 있습니다 (지정기간: 2025.8.26~2026.8.25).

가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이 제한지역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역 등의 규제를 받습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 신축급 오피스텔로 입지 조건은 양호하나, 대항력 있는 선순위 임차인의 보증금 인수라는 중대한 리스크를 안고 있습니다.

임차인 보증금 369,000,000원을 인수해야 할 경우, 실제 취득가액은 감정가를 초과할 수 있어 신중한 접근이 필요합니다.

해당 지역의 시세 및 임차인의 배당 여부를 면밀히 파악하여 입찰가를 산정해야 합니다.

8. 투자 포인트

신축급 오피스텔로 비교적 최신 건물입니다.

영등포시장역 초역세권으로 편리한 교통과 풍부한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

향후 시세 상승 잠재력을 가진 지역입니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 JSON 정보만으로는 현재 시세를 정확히 파악하기 어렵습니다.

현 시세 파악을 위해서는 유사 물건의 최근 실거래가, 전월세 시세 등을 추가로 조사해야 합니다.

9.2. 산정 근거

본 건은 대항력 있는 선순위 임차인(보증금 369,000,000원)이 존재하며, 이 보증금은 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 높습니다.

따라서, 예상 입찰가는 '인수 보증금'을 제외하고 계산하는 원칙에도 불구하고, 본 건의 경우 인수해야 할 보증금(369,000,000원)을 포함한 총 실질 취득가격을 면밀히 분석해야 합니다.

실질 취득가격을 분석하기 위해서는 해당 물건의 현재 시세 조사와 임차인의 배당 가능 금액을 예측하는 것이 필수적입니다.

임차인 보증금(369,000,000원)이 채권 총액(369,000,000원)과 동일하므로, 배당이 전액 이루어지지 않을 가능성이 매우 높으며, 낙찰자가 보증금 전액 또는 상당 부분을 인수할 것으로 예상됩니다.

9.3. 예상 입찰가

현재 시세 정보가 부족하여 정확한 예상 입찰가를 산정하기 어렵습니다.

본 건의 감정가는 355,000,000원입니다.

만약 임차인의 보증금 369,000,000원을 전액 인수해야 한다면, 이를 포함한 총 실질 취득가격이 시세보다 충분히 낮아야만 수익성을 확보할 수 있습니다.

따라서, 입찰가는 인수 보증금 369,000,000원을 고려한 총 부담액이 현 시세 대비 얼마나 저렴한지를 기준으로 결정해야 합니다.

결론적으로, 본 건은 인수 보증금(369,000,000원)을 초과하는 감정가(355,000,000원)로는 입찰하기 어렵거나, 인수 후 추가 비용 발생을 감안해야 하므로, 시세 분석을 통한 보수적인 접근이 필수적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.