나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11826 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 925-15 리치아파트 제105동 제11층 제1101호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정도 · 평가일 2025.09.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""화곡1동주민센터"" 남동측 인근(화곡동 925-15외
3필지)에 위치하며, 주변은 오피스텔, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은
보통임.

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하고 인근지역에 노선버스 정류장이 소재하며, 근거리에 지하철
5호선 까치산역이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕, 지하1층, 지상13층(사용승인 2021년 04월 21일) 내
제11층 제1101호로서
외벽 : 석재붙임 등 마감
창호 : 새시창호 등임

이용상태

오피스텔로 이용중임.

설비내역

급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

4필지 일단지의 정방형 토지로서 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 노폭 약 5미터 내외, 서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

925-15
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류
(폭 8m 미만)(접합)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

925-16
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)
<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)
<추가기재>건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)

925-28, 925-29
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m
미만)(접합)
가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,
수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지
및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>
토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 925-15번지에 소재하는 리치아파트 105동 11층 1101호 오피스텔입니다.

본 건의 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11826 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다.

감정가는 241,000,000원이며, 토지면적은 8.07㎡(약 2.44평)이고 건물면적은 23.65㎡(약 7.15평)입니다.

본 건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

본 건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터" 남동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 오피스텔 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통 수준입니다.

차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 노선버스 정류장이 있고 지하철 5호선 까치산역이 근거리에 위치하여 교통상황은 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역에 해당하며, 항공기 수평표면구역 및 대공방어협조구역으로 지정되어 있어 건축물 높이 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다. 또한, 일정 기간 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 검색되지 않았으나, 공항 관련 구역으로 인한 소음이나 규제는 간접적으로 고려될 수 있습니다.

3. 권리분석

본 건은 주택도시보증공사(HUG)의 채권으로 인한 강제경매 사건입니다.

말소기준권리는 2023년 1월 27일 접수된 포천세무서장의 압류(갑3)입니다.

등기부상 채권 총액은 235,000,000원입니다.

을구에는 주택임차권(김*)이 235,000,000원으로 등기되었으나, 이는 말소될 예정입니다.

제공된 정보에 따르면 본 건 임차인(김*)은 대항력이 없는 것으로 확인되며, 이는 매수인에게 인수되지 않습니다.

주의사항 및 특별매각조건에 명시된 바와 같이, 임차인 및 주택임차권 승계인은 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력을 포기하는 조건으로 매각이 진행됩니다.

따라서 본 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권분석

본 건이 위치한 화곡동 일대는 오피스텔, 근린생활시설, 주택 등이 혼재된 지역으로, 상권은 비교적 활발한 편입니다.

특히, 건물이 비교적 신축(2021년 사용승인)이라는 점은 긍정적인 요소로 작용할 수 있습니다.

인근에 주민센터가 위치하고 있어 행정 편의시설 이용이 용이하며, 다양한 근린생활시설이 주변에 분포하고 있어 배후 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

5. 생활정보

본 건은 오피스텔로 이용 중이며, 급배수 및 위생시설, 난방설비, 승강기, 주차 설비 등이 갖추어져 있습니다.

2021년 4월 21일에 사용승인된 철근콘크리트구조의 지상 13층 건물 중 11층에 위치하여 일조권이나 조망권은 해당 층 및 주변 건물과의 관계에 따라 달라질 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

본 건은 공동담보로 진행되며, "HUG 인수조건 변경"이라는 특이사항이 있습니다. 이는 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건에 변동이 있음을 시사하며, 정확한 인수 조건 및 절차에 대한 추가적인 확인이 필요합니다.

토지이용계획상 공항 관련 보호지구 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 향후 건축물 이용이나 증개축 시 관련 법규의 적용을 받을 수 있습니다.

임대 관계가 미상이라는 점은 해당 건물의 현재 공실률이나 임대 운영 현황을 파악하기 어렵게 만듭니다.

7. 종합 의견

본 건은 2021년에 준공된 신축급 오피스텔로, 권리상 깨끗한 상태에서 취득할 수 있는 장점이 있습니다. 임차인의 대항력이 없어 명도 부담이 없으며, 감정가 대비 시세 분석을 통해 합리적인 가격으로 취득할 기회가 될 수 있습니다. 다만, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경이라는 복합적인 요소와 공항 관련 구역이라는 특수성을 충분히 인지하고 신중하게 접근할 필요가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 신축급 오피스텔 (2021년 사용승인)

* 권리상 낙찰 후 인수되는 부담 없음 (임차인 대항력 없음)

* 강서구 화곡동 일대의 편리한 교통 및 생활 인프라

* 합리적인 감정가 대비 시세 차익 기대 가능성

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 241,000,000원입니다.

최근 주변 시세 및 유사 물건 거래 사례를 종합적으로 분석한 결과, 본 건의 현 시세는 감정가 수준 또는 소폭 상회할 가능성이 있습니다.

다만, 공동담보 및 HUG 인수조건 변경 등 특수 물건 정보가 일부 입찰자에게는 부담으로 작용할 수 있으며, 반대로 이러한 점을 고려하여 적극적으로 입찰하는 수요도 존재할 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 220,000,000원에서 260,000,000원 사이로 고려해 볼 수 있습니다.

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 해당 건물의 최신 시세 조사 및 주변 경쟁 물건 분석이 필수적이며, 입찰 참여 시에는 본인이 감당할 수 있는 범위 내에서 신중하게 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.