나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11830 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 84-13 노아스 제6층 제601호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""우장초등학교"" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 제6층 제601호로서,
(사용승인일: 2020.03.16.)

외벽: 치장벽돌붙임, 외장석 붙임 마감 등,
창호: PVC 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

난방설비, 위생설비 및 급배수설비, 화재감지설비, 소화전설비, 승강기, 주차장 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 및 인접토지 대비 평지에 위치한 일단의 가장형 토지로 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북동측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항) 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 건축법 제2조제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함) 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

현 거주인의 부재, 폐문 등으로 인하여 내부구조 및 이용상황, 확장 및 내부 인테리어 여부 등은 집합건축물대장상 기재내용 및 건축물현황도, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있으며, 임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11830 (1)

3. 소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 84-13 노아스 제6층 제601호

4. 용도: 다세대주택

5. 감정가: 279,000,000원

6. 건물 사용승인일: 2020년 3월 16일

7. 건물 면적: 35.10㎡ (약 10.62평)

8. 토지 면적: 21.00㎡ (약 6.35평)

9. 매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

10. 경매 구분: 부동산 강제 경매

11. 채권자: 주OOOOOOO

1.1. 입지조건

* 위치: 본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "우장초등학교" 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 환경: 주위는 다세대주택, 단독주택, 아파트, 오피스텔, 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 전반적인 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근에 노선 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 도로: 본건은 북동측으로 노폭 약 3.5m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

* 토지이용계획: 본 물건은 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역, 수평표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 토지거래계약허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다. 특히 공항 관련 구역 지정으로 인해 건축 및 이용에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 2023년 8월 23일자 서대문세무서장의 압류입니다.

* 소멸되는 권리: 본 건은 말소기준권리보다 후순위인 압류, 주택임차권(을3), 강제경매(을6) 등이 존재하며, 이들은 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 인수되는 권리: 매각으로 인해 낙찰자가 인수하게 되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다. (단, 특별매각조건은 반드시 확인해야 합니다.)

* 임차인 현황:

* 주택도시보증공사(김동현)

* 보증금: 265,000,000원

* 전입일자: 2021년 9월 28일

* 확정일자: 2021년 8월 30일

* 대항력: 없음 (매각으로 소멸 예정)

* 비고: 공동담보 및 HUG 인수 조건 변경, 대항력 포기 조건부로 매각 진행됩니다.

* 장윤수

* 보증금: 0원

* 전입일자: 2025년 8월 7일

* 대항력: 없음 (금액 미상이라도 주의 필요)

* 비고: 해당 임차인의 보증금 및 차임 등 상세 정보가 미상이며, 대항력이 없는 것으로 조사되었습니다. 임차인의 실제 점유 및 권리 관계에 대한 추가적인 현장 조사가 필요할 수 있습니다.

1.3. 상권분석

* 본 물건은 주거 밀집 지역 내에 위치하며, 주변에 다양한 근린생활시설이 분포하고 있어 지역 내 소비 수요를 충족시키는 상권을 형성하고 있습니다.

* 인근 우장초등학교 및 다세대 주택가 배후 수요가 존재합니다.

* 본 건이 속한 지역은 대규모 상업 지역은 아니지만, 지역 주민을 대상으로 하는 소규모 상권으로 볼 수 있습니다.

1.4. 생활정보

* 교육 시설: 우장초등학교가 인근에 있어 초등 교육 환경이 양호한 편입니다.

* 교통 시설: 인근 버스정류장을 통해 강서구 내외로의 이동이 용이합니다. 다만, 지하철역과의 거리는 다소 떨어져 있을 수 있습니다.

* 편의 시설: 대형 마트나 백화점 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있으나, 지역 내 소규모 상점 및 편의시설 이용은 가능합니다.

* 주변 시설: 주변 지역 조사 결과, 인근에 특별한 혐오 시설은 발견되지 않았습니다. 다만, 본 건은 공항 중요시설물보호지구(김포공항) 및 수평표면구역에 포함되어 있어, 항공기 소음이나 고도 제한 등의 영향을 받을 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 공항 관련 구역 지정: 공항 인근으로 수평표면구역, 대공방어협조구역 등에 포함되어 있어, 건축 및 개발 행위에 제약이 발생할 수 있습니다. 항공기 소음 문제도 고려해야 할 사항입니다.

* 토지거래계약허가구역 지정: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있어, 해당 기간 내 외국인 등 특정 대상자의 경우 허가를 받아야 거래가 가능합니다. (경매 매각 시 허가 여부는 별도 확인 필요)

* 임차인 정보의 불확실성: 장윤수 임차인의 경우 보증금, 차임, 확정일자 등의 정보가 미상으로 조사되었습니다. 대항력이 없는 것으로 판단되나, 실제 권리관계 및 점유 상황에 대한 철저한 현장 확인이 요구됩니다.

* HUG 인수조건 변경: 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경 및 대항력 포기 조건부 매각으로 진행되므로, 계약 조건에 대한 정확한 이해와 이행이 중요합니다.

1.6. 종합 의견

* 본 물건은 서울 강서구 화곡동에 위치한 2020년 준공의 신축 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지와 신축 건물이라는 장점을 갖추고 있습니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 합리적으로 책정된 것으로 보이며, 권리 관계상 낙찰자가 인수할 부담은 없는 안전한 물건으로 분석됩니다.

* 다만, 공항 관련 구역 지정으로 인한 잠재적 제약 사항과 임차인 정보 일부의 불확실성은 유의해야 할 부분입니다.

* 주택도시보증공사(HUG) 관련 조건부 매각으로 인해, HUG의 잔액 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 조건은 낙찰자에게 유리하게 작용할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축 건물: 2020년에 사용 승인된 건물로, 내외부 상태가 양호할 것으로 기대되며, 신축 건물로서의 가치를 유지할 가능성이 높습니다.

* 안정적인 권리 관계: 말소기준권리 이하의 모든 권리는 매각으로 소멸되므로, 인수되는 권리 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

* 합리적인 감정가: 최근 실거래 사례와 비교 시, 현재 감정가 수준에서 경쟁력 있는 투자를 기대할 수 있습니다.

* HUG 조건부 매각의 이점: 채권자인 HUG가 보증금 반환 청구권을 포기함에 따라, 낙찰자가 부담해야 할 보증금 리스크가 최소화됩니다.

1.8. 예상 입찰가

* 본 건의 감정가는 279,000,000원입니다.

* 인근 유사 물건으로, 2026년 5월에 거래된 "M펠리체(830-5)"의 경우 37.05㎡(약 11.2평) 면적의 6층 다세대주택이 30,000만원(300,000,000원)에 매매된 사례가 있습니다.

* 본 건은 35.10㎡(약 10.62평) 면적의 6층이며, 건물 연식이 2020년으로 유사 물건(2018년식)보다 신축이라는 점을 고려할 때, 유사하거나 그 이상의 가치를 지닐 수 있습니다.

* 유사 거래 사례의 평당 가격(약 809만원/㎡)을 적용하면, 본 건의 적정 가치는 약 284,200,000원으로 추정됩니다.

* 감정가(279,000,000원)와 유사 거래 사례의 가격을 종합적으로 고려할 때, 보수적으로 감정가 이상에서 입찰가를 책정하는 것을 권장합니다.

* 예상 입찰가 범위: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

* 최종 입찰가는 경매 당일의 시장 상황, 경쟁자 수, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

* 본 건의 인수 보증금 합계는 0원입니다. (주택도시보증공사(HUG)는 보증금 반환 청구권을 포기하며, 장윤수 임차인의 보증금은 0원으로 조사되었습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.