나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11780 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제801호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재""화곡1동주민센터""남서측 인근에 위치하며, 주위는 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서, 주거용으로의 제반 주위 환경은 보통 임.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 가능하며, 인근에 버스정류장, 근거리에 지하철역(까치산역-지하철2호선, 5호선) 등이 소재하여 제반 대중교통 상황은 보통 임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 지하2층 지상 12층 건물 내 제8층 제801호로서,
(사용승인일: 2021.12.10.)

외벽 : 석재붙임 마감 등
창호 : 샤시 창호 등 마감 임.

이용상태

기준시점 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 화재설비, 승강기설비, 주차장설비 등을 갖추고 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건 토지는 3필지 일단으로 인접토지 대비 등고평탄한 사다리형 토지로서, 오피스텔의 건부지로 이용 중 임.

인접 도로상태등

본건 일단의 토지 남측으로 노폭 약 6M 내외, 서측으로 노폭 약 3M 내외 도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

화곡동 936-6
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

화곡동 936-26, 936-27
도시지역, 일반상업지역, 중요시설물보호지구(공항), 지구단위계획구역, 가축사육제한구역(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 진입표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 강서구 화곡동 936-6 트러스트 제8층 제801호에 소재하는 오피스텔 경매 물건입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11780 (1)입니다.

감정평가액은 367,000,000원이며, 토지 면적은 8.01㎡(약 2.42평), 건물 면적은 26.63㎡(약 8.06평)입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

본 오피스텔은 2021년 12월 10일에 사용 승인된 철근콘크리트구조 평지붕 지하 2층, 지상 12층 건물 내 8층 801호에 위치하고 있습니다.

1.1. 입지조건

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 "화곡1동주민센터"의 남서측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 및 상업 복합 지역입니다.

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 지하철 2호선 및 5호선 까치산역이 근거리에 있어 서울 시내 접근성이 양호합니다.

토지는 북측으로 노폭 약 6M, 서측으로 노폭 약 3M의 도로에 각각 접해 있습니다.

본건은 김포공항 인근의 중요시설물보호지구(공항)로 지정되어 있어 관련 법규의 적용을 받습니다.

1.2. 권리분석

본 경매물건은 부동산강제경매로 진행되며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

말소기준권리는 집합건물 등기부상 갑5 (주택도시보증공사, 2025-08-28 접수, 강제경매)로서, 매각으로 인해 대부분의 권리 및 부담은 소멸될 예정입니다.

주요 특이사항으로는 대항력 있는 임차인 유동욱(전입일자: 2024-06-03)이 존재하며, 주택도시보증공사(HUG) 관련 인수 조건 변경이 있습니다.

* 임차인 유동욱

* 보증금: 0원 (금액 미상)

* 차임: 0원 (금액 미상)

* 전입일자(사업일자): 2024-06-03

* 확정일자: (미상)

* 배당신고일자: (미상)

* 대항력: 있음

* 비고: 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

집합건물 등기부상 주택임차권(배 )은 말소 예정으로 확인됩니다.

또한, 특별매각조건으로 채권자는 매수인에게 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됩니다. 이는 임차인 관련 부담이 매수인에게 이전되지 않도록 하는 조치로 보입니다.

그러나 대항력 있는 임차인 유동욱의 경우, 위 특별매각조건의 적용 범위와 실효성에 대해 법률 전문가의 면밀한 검토가 반드시 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 지역은 오피스텔, 아파트, 근린생활시설 등이 밀집한 상업 및 주거 혼합 지역입니다.

안정적인 배후 수요를 바탕으로 한 상권이 형성되어 있으며, 오피스텔로서 업무시설의 기능을 수행합니다.

1.4. 생활정보

본건 인근에 화곡1동주민센터가 있어 행정 편의시설 이용이 가능합니다.

다양한 근린생활시설이 가까이에 있어 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

대중교통 접근성이 우수하여 서울 시내 이동이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

본 물건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 유동욱의 존재입니다. 보증금 및 차임 정보가 불분명한 상태에서 전입일자가 비교적 최근(2024.06.03)이므로, 매수인 인수 여부에 대한 법률적 검토 및 명확한 해결 방안 마련이 필수적입니다.

HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건이 임차인 문제를 완전히 해소해 주는지 여부에 대한 철저한 확인이 필요합니다.

김포공항 인근 지역으로 항공기 소음 발생 가능성 및 관련 건축 규제 등을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 2021년 준공된 신축급 오피스텔로, 입지 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

하지만 대항력 있는 임차인 유동욱의 존재가 본 건의 주요 변수이며, 이에 따른 법적 리스크를 간과할 수 없습니다.

제시된 특별매각조건이 임차인 관련 문제를 효과적으로 해결할 수 있는지 여부를 반드시 확인하고, 법률 전문가와의 상담을 통해 인수 여부 및 예상되는 법적 절차를 명확히 파악한 후 입찰에 참여해야 합니다.

만약 임차인 관련 리스크가 성공적으로 해소된다면, 장기적인 관점에서 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

신축 건물(2021년 준공)로 최신 시설 및 양호한 관리 상태를 기대할 수 있습니다.

서울 강서구의 지속적인 개발 및 교통망 확충 사업으로 향후 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

역세권에 위치한 오피스텔로서 임대 수요 확보가 비교적 용이할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

시세 분석:

최근 실거래가 자료에 따르면, 본건과 유사한 면적(26.63㎡ ~ 26.67㎡)의 오피스텔이 2025년 5월 27일 350,000,000원, 2023년 12월 25일 365,000,000원에 거래되었습니다.

이는 본건 면적 기준 약 13,140,000원 ~ 13,700,000원/㎡ 수준의 시세를 형성하고 있음을 보여줍니다.

감정평가액 367,000,000원은 최근 실거래가 최고가보다 다소 높은 수준입니다.

예상 입찰가 산정:

본건은 대항력 있는 임차인 유동욱의 존재로 인해 입찰 시 신중한 접근이 요구됩니다.

비록 특별매각조건에 따라 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있고 임차권 등기 말소 조건이 있으나, 대항력 있는 임차인으로 인한 법적 불확실성은 존재합니다.

이러한 리스크를 충분히 반영하여 감정가 이하에서 보수적으로 접근하는 것이 합리적입니다.

현재 파악된 시세 및 리스크 요소를 종합적으로 고려할 때, 예상 입찰가는 약 330,000,000원 ~ 350,000,000원 사이에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 임차인 관련 문제의 해결 정도, 추가적인 현장 조사 결과, 그리고 입찰자의 위험 감수 수준에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.