나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11748 [1] 서울특별시 금천구 독산동 1011-2 정우펠리스 제비동 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 문민 · 평가일 2025.09.04

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 독산동 소재 ""금천소방서"" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재하는 지대로서, 전반적인 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진·출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 등이 소재하는 바, 전반적인 대중교통 이용편의도는 보통임.

건물의 구조

2018년 10월 사용승인된 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내
제6층 제602호로서
외벽: 석재붙임 마감 등,
창호: 새시 창호임.

이용상태

다세대주택(후면 '내부구조도' 참조)으로 이용중임.

설비내역

위생설비 및 급·배수설비, 승강기설비, 소화전설비 등이 설치되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 토지로서, ""도시형생활주택, 업무시설, 제1종근린생활시설"" 로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)임.

공부와의 차이

해당 사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동 1011-2번지 정우펠리스 제비동 제6층 제602호에 소재한 도시형생활주택입니다. 사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11748 (1)이며, 부동산강제경매로 진행되고 있습니다. 본 물건은 토지와 건물이 일괄 매각 대상이며, 감정가는 256,000,000원입니다.

* 토지면적: 12.34㎡ (약 3.73평)

* 건물면적: 29.38㎡ (약 8.89평)

* 채권자: 주OOOOOOO

* 사용승인일: 2018년 10월

* 건물구조: 철근콘크리트구조 평지붕 7층 건물 내 6층

2. 입지조건

본 물건은 서울특별시 금천구 독산동에 위치하며, 주위에는 금천소방서가 있으며 다세대주택, 다가구주택, 아파트 및 근린생활시설이 혼재하고 있어 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다. 차량의 진입 및 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

* 토지이용계획상으로는 준공업지역이며, 도로, 가축사육제한구역, 장애물제한표면구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

본 건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11748, 주택도시보증공사)입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 주택도시보증공사(류광희)

* 보증금: 252,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-10-20

* 확정일자: 2021-09-27

* 대항력: 없음

* 본 경매는 HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건 하에 진행됩니다. 주요 조건으로는 채권자(주택도시보증공사)가 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고, 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 합니다. 임차인의 대항력이 없는 점과 이러한 특별매각조건으로 인해, 매수인 명의로 소유권 이전 등기 시 임차인의 보증금 252,000,000원을 인수할 위험은 없습니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다.

4. 상권분석

본 물건이 위치한 독산동 지역은 다양한 주거시설과 근린생활시설이 혼재된 지역입니다. 최근 주변 시세 분석 결과, 비슷한 면적의 다세대주택 거래 사례를 참고할 때 다음과 같은 시세 동향을 파악할 수 있습니다.

* 2026년 5월 거래 사례:

* 서울특별시 금천구 독산동 886-6번지, 53.72㎡ 면적의 다세대주택이 440,000,000원에 거래되었습니다. (층수: 5층)

* 서울특별시 금천구 독산동 972-50번지, 29.87㎡ 면적의 다세대주택이 325,000,000원에 거래되었습니다. (층수: 3층)

* 상기 거래 사례 중 본건과 면적이 유사한 29.87㎡ (약 9.04평) 다세대주택이 325,000,000원에 거래된 점을 감안할 때, 본건(29.38㎡)의 현재 시세는 약 320,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이는 감정가 256,000,000원 대비 약 25% 높은 수준입니다.

5. 생활정보

* 주변 시설: 금천소방서 인근에 위치하며, 주거 단지와 상업 시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장이 인근에 위치합니다.

* 건축물 정보: 2018년 10월 사용승인된 건물로 비교적 신축에 속하며, 철근콘크리트 구조입니다. 위생, 급배수, 승강기, 소화전 설비 등이 갖추어져 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* HUG 인수조건 변경 및 특별매각조건: 임차인의 대항력 포기 및 보증금 반환청구권 포기 조건이 매각으로 소멸되지 않는 권리에 해당하므로, 인수 부담은 없습니다. 다만, 이러한 복잡한 조건은 경매 진행 시 세심한 주의를 요하며, 명도 과정에서 특별한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 토지이용계획상 제한사항: 과밀억제권역, 대공방어협조구역 등은 향후 재산권 행사나 개발에 일부 제한이 될 수 있습니다.

* 임대관계 미상: HUG 임차인 외 다른 임대 관계는 미상이나, 대항력 없는 임차인의 보증금은 인수되지 않습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 금천구 독산동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 도시형생활주택으로, 입지 및 편의시설 접근성이 보통 수준입니다. 권리분석상 HUG 임차인의 보증금 및 대항력은 매수인이 인수하지 않아 법적 리스크가 매우 낮다는 점이 가장 큰 장점입니다. 최근 유사 면적 물건의 거래 시세가 감정가를 상회하는 점을 고려할 때, 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 가치가 있는 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 권리 인수 부담 없음: HUG 보증금 252,000,000원은 매수인이 인수하지 않으며, 임차인의 대항력도 없습니다.

* 시세 상승 잠재력: 감정가 대비 최근 실거래가 수준이 높게 형성되어 있어 시세 차익 기대가 가능합니다.

* 신축 건물: 2018년 준공으로 비교적 최신 건물입니다.

* 실거주 및 임대 목적 적합: 소형 면적으로 1~2인 가구의 실거주 또는 임대 수익 투자에 적합합니다.

9. 예상 입찰가

상기 권리분석 및 시세 분석을 종합적으로 고려했을 때, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가 256,000,000원을 기준으로, 인근 실거래가 수준과 향후 시세 상승 가능성 등을 반영하여 보수적으로 산정합니다.

* 보수적 예상 입찰가: 280,000,000원 ~ 300,000,000원

본 예상 입찰가는 시장 상황 및 경쟁 입찰자 수에 따라 달라질 수 있으므로, 입찰 전 추가적인 시장 조사 및 현장 확인을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.