나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11922 [1] 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 10층 1011호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 하니 · 평가일 2025.09.12

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 지하철1호선 「독산역」 북서측 인근에 위치하며, 인근은 아파트형공장 및 업무시설 등이 밀집한 공업지대로서 주위환경은 양호함.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 남동측 인근에 지하철역(1호선: 독산역) 및 간선ㆍ지선버스정류장 등이 소재하는 등 제반교통여건 양호함.

건물의 구조

본건 철근콘크리트조 철근콘크리트지붕 지상13층 지하2층건 내 제10층 제1011호로서
(사용승인일: 2006.05.26)
- 외벽: 석재타일 붙임 마감 등,
- 내벽: 모르타르위 페인팅 마감 등,
- 창호: 새시창호 등임.

이용상태

아파트형공장 등으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 정방형토지로서, 아파트형공장 건부지 등으로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측 및 남측으로 왕복6차선 포장도로 등 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,준공업지역,지구단위계획구역(2021-10-28),도로(접합),중로1류(폭20m~25m)(2021-10-28)(접합),일단의공업용지조성사업지역,가축사육제한구역<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가로구역별최고높이제한지역(2015-08-27)(서울특별시고시제2015-255호)<건축법>,장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>,교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에반드시확인요망)<교육환경보호에관한법률>,대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지및군사시설보호법>,국가산업단지(2012-07-05)<산업입지및개발에관한법률>,공공시설구역<산업집적활성화및공장설립에관한법률>,산업시설구역<산업집적활성화및공장설립에관한법률>,과밀억제권역<수도권정비계획법>,철도보호지구(2020-11-30)<철도안전법>,(한강)폐기물매립시설설치제한지역<한강수계상수원수질개선및주민지원등에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자:외국인등,용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대,지정기간:2025.8.26.~2026.8.25)등임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11922 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 중OOOOOOOO (중소기업은행 추정)

* 특이사항: 중복사건, 유동화물건

2. 물건 소재지 및 용도

* 소재지: 서울특별시 금천구 가산동 680 우림라이온스밸리 2차 10층 1011호

* 용도: 지식산업센터 (집합건축물대장상: 아파트형공장, 지원시설)

3. 감정가 및 면적

* 감정가: 596,000,000원

* 토지면적: 33.39㎡ (약 10.10평)

* 건물면적: 132.80㎡ (약 40.17평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

4. 채권 총액 및 특이사항

* 주의사항: 토지 별도 등기 있음 (대지권의 목적인 토지 상 지상권설정등기가 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수함.)

* 특수물건정보: 중복사건, 유동화물건

2. 입지조건

1. 위치 및 주변 환경

* 본 물건은 서울특별시 금천구 가산동에 위치하며, 지하철 1호선 '독산역' 북서측 인근에 자리하고 있습니다.

* 주변 지역은 아파트형공장 및 다양한 업무시설이 밀집한 공업지대로, 주위 환경은 양호합니다.

2. 교통 및 접근성

* 차량 접근이 용이하며, 남동측 인근에 지하철 1호선 독산역과 다수의 간선 및 지선 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

* 종합적으로 제반 교통 여건은 양호한 편입니다.

3. 건물 구조 및 상태

* 건물은 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지하 2층, 지상 13층 건물 중 10층 1011호입니다.

* 사용승인일은 2006년 5월 26일이며, 외벽은 석재타일 붙임 마감, 내벽은 모르타르 위 페인팅 마감, 창호는 새시 창호 등으로 이루어져 있습니다.

* 건물 내 위생설비, 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비 등 기본적인 설비가 갖추어져 있습니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 정방형 토지로서 아파트형공장 건부지로 이용되고 있습니다.

* 건물 서측 및 남측으로는 왕복 6차선 포장도로가 개설되어 있습니다.

3. 권리분석

1. 말소기준권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리는 2012년 12월 4일 접수된 중소기업은행 근저당권(250,000,000원)입니다.

* 이후 설정된 모든 근저당권, 가압류, 압류 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

2. 인수되는 권리

* 본 건은 대지권의 목적인 토지 위에 지상권설정등기(2006년 5월 12일 접수)가 별도로 등기되어 있으며, 이는 매각으로 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 권리입니다.

3. 임차인 현황

* 임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원입니다.

* 임대관계는 현재 미상으로 확인됩니다.

* 주의: 임대 관계가 미상이나 보증금/차임 등 구체적인 금액이 확인되지 않는 임차인이 존재할 가능성이 있으므로, 명도 진행 시 이에 대한 철저한 확인 및 대비가 필요합니다.

4. 상권분석

1. 지역 특성

* 가산디지털단지는 서울의 대표적인 IT 및 업무 중심지로, 다수의 기업들이 밀집해 있습니다.

* 최근에는 패션 쇼핑몰 등 상업 시설도 함께 발달하여 복합적인 상권이 형성되어 있습니다.

2. 집객 및 편의시설

* 인근에 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대규모 쇼핑몰과 다양한 상업 시설이 위치하여 유동인구가 많습니다.

* 지하철 1호선 독산역 역세권으로 접근성이 우수하며, 주변에 은행, 병원, 식당 등 편의시설이 풍부합니다.

5. 생활정보

1. 교통 이용

* 지하철 1호선 독산역을 도보로 이용 가능하며, 여러 버스 노선을 통해 서울 시내 및 경기 지역으로의 이동이 편리합니다.

2. 편의 시설 접근

* 대형 쇼핑몰, 마트, 병원, 은행 등 생활 편의시설이 단지 주변에 잘 갖추어져 있어 이용이 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

1. 토지 관련 권리 인수

* 대지권과는 별개로 토지 자체에 지상권 설정 등기(2006.05.12. 접수)가 있으며, 이는 매각 후에도 소멸되지 않고 매수인이 인수해야 하는 부담입니다. 이에 대한 명확한 가치 평가 및 인수 후 발생할 수 있는 권리 관계를 반드시 확인해야 합니다.

2. 복잡한 등기 및 중복 사건

* 본 건은 중복 경매 사건으로 진행 중이며, 등기부상 채권 총액이 매우 높아 권리 관계가 복잡합니다. 유동화 물건이라는 점 역시 추가적인 법률 및 권리 검토가 요구됩니다.

3. 토지이용계획상의 제한

* 본 토지는 도시지역, 준공업지역, 지구단위계획구역 등으로 지정되어 있으며, 국가산업단지, 산업시설구역 등으로 포함되어 있어 관련 법률에 따른 사업 범위 및 행위 제한이 있을 수 있습니다. (산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 등)

* 이 외에도 가축사육제한구역, 가로구역별 최고높이제한지역, 장애물제한표면구역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 철도보호지구, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다양한 도시계획 및 법규의 제한을 받습니다.

4. 높은 채권 총액

* 등기부상 채권 총액이 3,453,827,271원에 달하여 감정가를 훨씬 초과합니다. 이는 채권자들의 적극적인 경매 진행 가능성을 시사하며, 낙찰 후 예상치 못한 추가 채무 발생 가능성 등을 염두에 두어야 합니다.

5. 명도 리스크

* 임차인 현황상 인수 보증금은 없으나, 임대 관계가 미상으로 확인되어 실제 점유 관계 및 명도 저항 가능성에 대한 철저한 조사가 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 서남부의 주요 업무지구인 가산디지털단지에 위치하며, 지하철 1호선 독산역을 통해 우수한 교통 접근성을 자랑하는 지식산업센터입니다. 복수의 권리 관계가 복잡하게 얽혀 있으나, 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 상의 지상권 인수 부담, 다양한 토지이용계획상의 제한, 그리고 높은 총 채권액은 잠재적 리스크 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 중복 사건 및 유동화 물건이라는 점에서 추가적인 심층 분석이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 서울디지털산업단지 내 핵심 입지로, 향후 지역 개발 및 인프라 확충에 따른 가치 상승 잠재력 보유.

* 아파트형공장으로서 다양한 사업 운영 및 임대 수익 창출 가능성.

* 법적으로 소멸되는 권리가 많아, 철저한 권리 분석 후 접근 시 투자 성공 가능성 증대.

* 우수한 교통망과 풍부한 편의시설을 통한 직주근접성 및 업무 편의성.

9. 예상 입찰가

* 인수 보증금: 0원

* 감정가: 596,000,000원

* 예상 인수 부담(지상권): 구체적인 가치 산정 필요.

* 본 건은 토지 지상권 인수, 다양한 법적 제한, 복잡한 권리 관계, 중복 사건 등의 리스크를 종합적으로 고려해야 합니다. 따라서, 보수적인 접근이 필요하며, 일반적인 경매 물건의 낙찰가율보다 낮게 책정하는 것이 합리적일 수 있습니다.

* 예상 입찰가는 감정가의 70~80% 수준인 약 417,200,000원 ~ 476,800,000원 범위에서, 인수되는 지상권의 가치 및 명도 비용 등을 추가적으로 고려하여 결정하는 것을 제안합니다. 본 제안가는 참고용이며, 실제 입찰가는 시장 상황, 개인의 투자 성향 및 리스크 감수 능력에 따라 달라질 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.