나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경580 [1] 서울특별시 금천구 시흥동 173-19 해비치빌 제5층 제504호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 시흥초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위에는 단독주택 , 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕으로 외벽 : 벽돌쌓기 등, 창호 : 샷시 창호 등.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. <후첨 내부구조도 참조>

설비내역

엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등 갖춤.

토지의 형상 및 이용상태

2필 일단의 대체로 사다리 남서하향 완경사지로 공동주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 2종일반주거지역, 가축사육제한구역{가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률}, 장애 물제한표면구역(진입표면구역){공항시설법}, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축 +옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3313)관할){군사기지 및 군사시설 보호법}, 과밀억제 권역{수도권정비계획법}, 주차환경개선지구{주차장법}, 토지거래계약에관한허가구역(2024-09 -05)([지목 도로 한정(지정기간:2024.9.10~2029.9.9)), 토지거래계약에관한허가구역(2025-08 -21)(대상자:외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간:2025.8.26~20 26.8.25).

공부와의 차이

- -

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1. 임대관계 미상. 2. 본건의 내부구조는 집합건축물대장 상 건축물현황도 및 소유자에 의해 탐문된 바 등에 의 하여 현황과 다소 상이 할 수 있으니 경매참여시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경580 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.2. 물건 현황

소재지: 서울특별시 금천구 시흥동 173-19 해비치빌 제5층 제504호

용도: 다세대주택

감정가: 300,000,000원

토지면적: 22.88㎡ (약 6.92평)

토지지분: 22.879999999999995㎡ (약 6.92평)

건물면적: 38.97㎡ (약 11.79평)

건물지분: 38.97㎡ (약 11.79평)

건축물 사용승인일: 2017-05-18

1.3. 특이사항

유동화물건, 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 시흥동 시흥초등학교 남동측 인근에 위치하고 있습니다. 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 학교, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하여 소재합니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다.

2.3. 인접 도로상태

본건은 서측 및 북측으로 도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (말소기준권리: 2017-07-24 근저당권 신한은행)

등기부상 모든 근저당권 및 임의경매개시결정은 매각으로 소멸될 예정입니다.

- 소유권보존: 2017-05-23 (한진철 외 1명)

- 공유자전부이전: 2017-07-24 (중국인, 말소)

- 근저당권 (말소기준): 2017-07-24 (신한은행, 151,200,000원)

- 근저당권: 2020-09-21 (신주석, 18,000,000원, 말소)

- 근저당권: 2021-03-09 (신주석, 22,500,000원, 말소)

- 근저당권: 2022-01-20 (신주석, 20,000,000원, 말소)

- 근저당권: 2022-08-03 (신주석, 15,000,000원, 말소)

- 임의경매개시결정: 2025-09-02 (주식회사신한은행, 110,312,402원, 말소)

총 등기부채권액: 226,700,000원

3.2. 임차인 현황

* 임차인: H

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2025-07-21

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: J

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-12-01

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

* 임차인: W

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2017-07-31

대항력: 없음

비고: 권리분석상 인수 대상 아님.

인수되는 보증금 합계: 0원

임차인 현황상 대항력 있는 임차인은 없으며, 인수할 보증금이 없습니다.

3.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

지상권 (내역 없음)

물건명세서상 명시된 특이사항은 없으나, 실제 현황은 재확인이 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 구성

본건이 소재한 해비치빌은 철근콘크리트구조의 공동주택으로, 공동주택 및 근린생활시설이 복합된 지역에 위치합니다. 주위에는 단독주택, 저층 공동주택, 학교 등이 있습니다.

4.2. 최근 거래 동향

최근 거래 사례들을 종합적으로 분석할 때, 주변의 다세대주택 및 연립주택은 거래가 활발하게 이루어지고 있으며, 면적과 층수, 건축연도 등에 따라 가격 편차가 나타나고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

본건 인근에 시흥초등학교가 소재하며, 소규모 근린생활시설들이 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

5.2. 건물 구조 및 설비

본건은 철근콘크리트구조이며, 엘리베이터, 난방설비, 위생 및 급배수설비 등을 갖추고 있습니다.

5.3. 기타

임대 관계는 미상이며, 내부 구조는 건축물 현황도 및 소유자 탐문 결과와 다소 상이할 수 있으므로, 입찰 참여 시 반드시 재확인하시기 바랍니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역에 속해 있으며, 다음과 같은 제한사항이 있습니다.

- 가축사육제한구역

- 장애물제한표면구역 (공항시설법)

- 대공방어협조구역 (군사기지 및 군사시설 보호법)

- 과밀억제권역 (수도권정비계획법)

- 주차환경개선지구

- 토지거래계약에관한허가구역 (2024.09.10~2029.09.09, 지목 도로 한정)

- 토지거래계약에관한허가구역 (2025.08.26~2026.08.25, 외국인 등 대상, 단독/다가구/아파트/연립/다세대 용도)

6.2. 기타 참고사항

- 임대관계 미상.

- 내부구조가 공부와 상이할 수 있음.

7. 종합 의견

본건 서울남부지방법원 2025타경580 (1) 물건은 서울특별시 금천구 시흥동에 위치한 해비치빌 제5층 제504호 다세대주택입니다. 건물이 비교적 신축(2017년 사용승인)이라는 점은 긍정적인 요소입니다. 교통이 편리하고 주거 환경이 형성되어 있으며, 권리분석상 인수할 권리 및 보증금은 없는 것으로 파악됩니다. 다만, 토지 이용 계획상의 각종 규제와 잠재적 리스크 요소를 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 비교적 신축 건물 (2017년 사용승인)

* 편리한 교통 및 주거 생활 환경

* 권리관계 명확 (인수 대상 권리 및 보증금 없음)

* 일괄매각으로 토지 건물 동시 취득 가능

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 사례 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건은 38.97㎡의 전용면적을 가진 다세대주택입니다.

최근 인근에서 거래된 유사 면적의 다세대주택 거래 사례 (2024년 7월 기준)를 보면, 40.2㎡의 동오빌라트가 15,300만원에, 53.87㎡의 인성하이츠D동이 33,600만원에 거래되었습니다. 이는 제곱미터당 약 381만원에서 624만원의 시세 범위를 형성하고 있습니다.

본건 감정가는 300,000,000원으로, 이는 제곱미터당 약 770만원 수준입니다. 건물의 신축 연도(2017년)를 감안하면 감정가가 합리적인 수준일 수 있으나, 최근 거래 사례 중 최고가인 인성하이츠D동의 제곱미터당 단가(약 624만원)를 적용하여 산출하면 38.97㎡ 기준 약 243,000,000원 수준의 시세가 형성될 수 있습니다.

여러 요소를 종합적으로 고려하여, 낙찰 가능한 예상 입찰가는 감정가의 약 93% 수준인 280,000,000원으로 산정합니다. 이는 시세 대비 합리적인 수준에서 투자가 가능할 것으로 판단됩니다.

(참고: 본 예상 입찰가는 제공된 정보 및 현재 시장 상황을 기반으로 추정한 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 경쟁 입찰자 등을 고려하여 최종 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.