나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11920 [1] 서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제18층 제1806호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: WD · 평가일 2025.09.06

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 ""디지털단지오거리"" 남동측 인근에 위치하며, 주변은
서측으로 가산지식산업단지가 소재하며, 인근으로 단독주택, 다세대주택, 아파트단지 및 로
변을 따라 주상용건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 북서측으로 가산디지털단지역(1호선, 7호선) 및 인근에 시내
버스정류장이 소재하여 제반 교통상황은 무난시 됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평스라브지붕 18층 내 제18층 제1806호로서,
사용승인일(2013.09.26)
외벽: 석재붙임 마감.
창호: 샷시창호임.

이용상태

아파트(도시형생활주택): 폐문 및 이해관계인 부재로 내부 확인 못하였으며,
건축물현황도상 방1, 욕실및화장실1, 주방1, 현관 등으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지기, 기계식주차설비 및 온수설비 등이 되어
있음.

토지의 형상 및 이용상태

7필지가 일단지를 이룬 부정형 평지의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로
이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 광대로 및 남동측으로 소로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가산동 141-2 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)
가산동 141-3 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)
가산동 141-4 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)
가산동 141-5 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 도로(접합), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25),건축선(도로경계선에서 3미터후퇴,세부사항은 건축과 문의)
가산동 141-6 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)
가산동 141-7 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)
가산동 141-20 :도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역(2015-06-18), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 장애물제한표면구역(진입표면구역)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발194m(지반+건축+옥탑 등),육군수도방위사령부(02-524-3313)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25)

공부와의 차이

-.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 소재지

서울특별시 금천구 가산동 141-2 가산양우내안애애플 제18층 제1806호

1.2. 물건 종류

도시형생활주택 (전용면적 12.04㎡ / 약 3.64평)

건물 지분: 12.04㎡

1.3. 건물 정보

건물명: 가산양우내안애애플

구조: 철근콘크리트구조

사용승인일: 2013년 09월 26일

총 층수: 18층

해당 층수: 18층

1.4. 토지 정보

토지 면적: 2.89㎡

토지 지분: 2.89㎡

토지 제시외 면적: 0.00㎡

토지 이용 상태: 7필지가 일단지를 이룬 부정형 평지의 토지로서, 도시형생활주택 및 오피스텔 건부지로 이용 중임.

1.5. 감정가

113,000,000원

1.6. 경매 구분

부동산강제경매

1.7. 매각 대상

토지/건물 일괄매각

1.8. 채권자

유OO (본건 임차인 유현상으로 추정)

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 서울특별시 금천구 가산동 소재 "디지털단지오거리" 남동측 인근에 위치하며, 주변은 가산지식산업단지와 인접하고 단독주택, 다세대주택, 아파트단지, 주상용 건물 및 근린상가 등이 소재하는 지역으로 제반 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 북서측으로 가산디지털단지역(1호선, 7호선)이 소재하고 인근에 시내버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리함. 제반 교통 상황은 무난함.

3. 권리분석

3.1. 말소 기준 권리

서울남부지방법원 2025타경11920 강제경매개시결정 (등기부상 말소기준권리)

3.2. 인수되는 권리

선순위 주택임차권 (을구 5번). 권리자 유현상, 임대차보증금 128,000,000원. 전입일자 2022.05.20, 확정일자 2022.04.29. 해당 임차인은 대항력이 있으며, 배당에서 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수해야 함.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 유

* 보증금: 128,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2022-05-20

* 확정일자: 2022-04-29

* 대항력: 있음 (매수인이 인수)

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

본 건이 위치한 가산동 일대는 서울 서남권의 대표적인 디지털 산업단지로, 다수의 IT 기업 및 관련 산업 시설이 밀집해 있어 직주근접성을 갖춘 주거 및 상업 기능이 발달한 지역임.

4.2. 주변 시설

* 교통: 가산디지털단지역(1, 7호선) 및 다수의 버스 노선으로 대중교통 이용 용이.

* 상업: 인근에 마리오아울렛, 현대아울렛 등 대형 쇼핑몰과 금융기관, 병원, 근린상가 등이 잘 갖추어져 있음.

* 산업: 주변 가산디지털산업단지의 풍부한 배후 수요를 바탕으로 상업 시설 및 주거 수요가 꾸준함.

* 혐오시설: 제공된 정보 내에서 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않음.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근 대형 쇼핑몰, 마트, 병원, 은행 등 다양한 편의시설을 쉽게 이용할 수 있어 생활 편의성이 높음.

5.2. 교육시설

해당 물건은 주로 1인 가구 또는 소규모 가구에 적합한 도시형생활주택으로, 직장과의 접근성을 중시하는 수요층의 이용이 많을 것으로 예상됨. 주변 교육 시설에 대한 구체적인 정보는 제한적임.

6. 잠재적 리스크

6.1. 선순위 임차인 인수

가장 큰 리스크는 임차인 유현상의 보증금 128,000,000원을 매수인이 인수해야 한다는 점임. 이는 물건의 감정가 113,000,000원을 초과하는 금액으로, 실제 투자 비용이 예상보다 높아질 수 있음.

6.2. 기타

토지이용계획상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (2025.08.26.~2026.08.25.), 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 시 허가 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 가산디지털단지라는 우수한 입지 조건과 편리한 교통 환경을 갖춘 도시형생활주택임. 그러나 선순위 대항력 있는 임차인이 존재하며, 해당 임차인의 보증금(128,000,000원)이 감정가(113,000,000원)를 초과하여 매수인이 인수해야 하는 부담이 있다는 점이 가장 큰 특징이자 위험 요소임. 따라서 본 건의 투자는 인수되는 보증금 규모를 고려한 신중한 접근이 요구됨.

8. 투자 포인트

* 풍부한 임대 수요: 가산디지털단지 내 다수의 기업 종사자들로 인한 소형 주거 공간의 꾸준한 임대 수요 기대.

* 뛰어난 교통망: 가산디지털단지역(1, 7호선) 접근성 우수.

* 편리한 생활 인프라: 주변 상업시설 및 편의시설 이용 용이.

* *주의: 인수되는 선순위 임차인의 보증금으로 인해 실제 투자 비용이 상승하므로, 이에 대한 면밀한 수익률 분석이 필수적임.*

9. 예상 입찰가

감정가: 113,000,000원

선순위 임차인 인수 보증금: 128,000,000원 (매수인이 추가로 부담해야 할 금액)

제공된 시세 정보 분석 결과, 유사한 크기의 다세대 주택의 경우 전용면적당 가격이 약 7,120,000원 수준을 보입니다. 본 건의 감정가는 전용면적당 약 9,385,000원으로, 감정가가 시세 대비 높게 책정되었을 가능성을 배제할 수 없습니다. 또한, 인수해야 할 보증금이 감정가를 초과하는 점을 감안하여, 보수적인 관점에서 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 80,000,000원 ~ 90,000,000원

*상기 예상 입찰가는 감정가의 약 70~80% 수준으로, 이는 인수 보증금을 제외한 순수 입찰 금액 기준입니다. 최종 입찰가는 주변 시세, 향후 임대 가능성, 명도 절차의 용이성, 기타 부대 비용 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.*

*본 건의 경우, 실질적인 총 투자 비용은 (입찰가 + 128,000,000원 + 명도 비용 등)이 될 것이므로, 철저한 투자 분석 후 신중하게 접근하시기 바랍니다.*

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.