나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경653 [1] 서울특별시 구로구 구로동 744-1 제1층 제101호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동 소재 지하철 7호선 ""남구로역"" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택 및 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 소재하는 주거지대로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 진출입 가능하고, 인근에 버스정류장 및 지하철 7호선 ""남구로역""이 소재하는 등 제반교통상황은 보통임.

건물의 구조

기호(가)는 철근콘크리트조 경량철골조 철근콘크리트조 경량철골조 지붕 5층 건물 내
제1층 제101호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일:1996년 6월 14일)

외벽: 적벽돌 치장 쌓기 및 석재 붙임 등 마감,
내벽: 벽지 및 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

기호(나)는 철근콘크리트조 경량철골조 철근콘크리트조 경량철골조 지붕 5층 건물 내
제1층 제102호로서,
(집합건축물대장상 사용승인일:1996년 6월 14일)

외벽: 적벽돌 치장 쌓기, 석재 붙임 및 강화유리 등 마감,
내벽: 인테리어 등 마감,
창호: 샷시 창호 등임.

이용상태

기호(가) : 다세대주택으로 이용중임. (별첨 ""내부구조도"" 참조.)

기호(나) : 제1종근린생활시설(소매점)으로 이용중임. (별첨 ""내부구조도"" 참조.)

설비내역

기호(가), (나) 모두 위생설비, 급배수설비 등이 되어 있으며, 기호(가)는 도시가스에 의한 개별난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 인접지 및 인접도로와 대체로 등고평탄한 2필 일단의 가장형의 토지로서, 근린생활시설 및 다세대주택(8세대)건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측 및 북동측으로 노폭 약 6m내외 및 4m내외 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1), (2) 모두 도시지역, 제2종일반주거지역, 도로(접합), 장애물제한표면구역(진입표면)<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 현황

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경653 (1)

소재지: 서울특별시 구로구 구로동 744-1 제1층 제101호

건물용도: 다세대주택

감정가: 178,000,000원

토지면적: 14.23㎡ (약 4.30평)

건물면적: 35.29㎡ (약 10.68평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 남부안농업협동조합

1.2. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 대항력 있는 임차인 존재

주의사항: (제공된 정보 없음)

특수물건정보: 대항력 있는 임차인 (정정순) 존재

2. 입지조건

2.1. 위치 및 환경

본건은 서울특별시 구로구 구로동에 위치하며, 지하철 7호선 남구로역 북서측 인근에 자리하고 있습니다. 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로 전반적인 주거환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 지하철 7호선 남구로역이 소재하여 대중교통 이용이 편리합니다. 제반 교통상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 변미옥

보증금: 30,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2024-09-02

확정일자: 2024-09-03

대항력: 없음

* 임차인: 정정순

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2020-05-13

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고: 본 임차인은 전입일자(2020.05.13)가 말소기준권리인 근저당권(2022.02.22)보다 앞서므로 대항력이 인정됩니다. 그러나 '인수 보증금 합계: 0원'으로 명시되어 있어, 매수인이 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없는 것으로 판단됩니다. 다만, 임차인의 실제 점유 관계 및 보증금 반환 문제는 추가 확인이 필요하며, 이에 대한 잠재적 분쟁 가능성을 고려해야 합니다.

3.2. 등기부상 권리관계

말소기준권리: 남부안농업협동조합의 근저당권 (접수일자: 2022-02-22)

말소 예상 권리: 근저당권 (을15, 을16), 가압류 (갑7), 임의경매개시결정 (갑8) 등 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 등은 없는 것으로 확인됩니다.

등기부상 채권 총액: 358,111,130원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 이용 현황

본건이 속한 건물은 총 5층 규모로, 1층 일부(제101호)는 다세대주택으로 이용 중이며, 인접한 제102호는 제1종 근린생활시설(소매점)로 이용 중입니다. 건물 전체적으로는 다세대주택 8세대와 근린생활시설로 구성되어 있습니다.

4.2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 서울 구로구 구로동 779-42: 전용면적 68.99㎡, 2003년식, 3층, 2026년 3월 335,000,000원에 거래. (㎡당 약 485.5만원)

* 서울 구로구 구로동 112-24: 전용면적 29.84㎡, 2023년식, 2층, 2026년 7월 282,000,000원에 거래. (㎡당 약 945.0만원)

* 서울 영등포구 구로동 448-81: 전용면적 21.75㎡, 2012년식, 3층, 2026년 7월 299,900,000원에 거래. (㎡당 약 1380.0만원)

본건(전용면적 35.29㎡, 1996년식)의 감정가는 178,000,000원(㎡당 약 504.0만원)으로, 최근 거래 사례들의 ㎡당 가격과 비교 시 다소 낮게 평가된 것으로 보입니다. 특히 2023년식의 29.84㎡ 면적의 물건이 ㎡당 945.0만원에 거래된 점을 고려하면, 본건의 시장 가치는 감정가 이상으로 판단될 여지가 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

남구로역 인근의 주거지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다. 다만, 본건과 인접한 제102호가 소매점 용도이나, 대규모 상업시설과의 접근성은 추가적인 현장 조사가 필요합니다.

5.2. 주거 환경

인근에 다세대주택 및 주택이 밀집한 지역으로, 주거 환경 자체는 일반적인 수준입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인

정정순 임차인의 경우, 대항력은 있으나 보증금 인수 의무가 0원이라는 점은 복합적인 상황입니다. 임차인이 실제 거주 중인지, 보증금 반환 문제로 인해 명도에 어려움이 발생할 가능성은 없는지 철저한 현장 확인 및 법률 검토가 필요합니다.

6.2. 건축물 노후도

건축물 사용승인일이 1996년 6월 14일로, 약 30년이 경과한 건물로 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.3. 토지이용계획 및 제한사항

본건은 제2종일반주거지역이며, 공항시설법상 장애물 제한 표면구역, 군사기지 및 군사시설 보호법상 대공방어협조구역, 수도권정비계획법상 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 2026년 8월 25일까지 외국인 등 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다. 이러한 제한사항은 향후 재건축이나 증축 등 개발 시 제약 요인이 될 수 있습니다.

6.4. 주변 시설

현재까지 검색된 정보상으로는 본 물건과 직접적으로 연관된 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 다만, 구로동 지역 특성상 주변 개발 현황 및 기타 시설에 대한 추가적인 조사는 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 서울 남부지방법원에서 진행되는 2025타경653호 다세대주택 경매 물건입니다. 지하철 7호선 남구로역 역세권에 위치하고 있어 입지 조건은 양호한 편입니다. 건물의 노후도는 있으나, 최근 주변 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대해볼 수 있는 잠재력이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인(정정순)의 존재와 그에 따른 복합적인 법률 관계는 반드시 면밀히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

* 긍정적 요인

* 남구로역 역세권 입지

* 최근 실거래가 대비 낮은 감정가

* 주거지대 내 위치

* 부정적 요인

* 대항력 있는 임차인 존재 (보증금 인수 의무는 없으나 명도 저항 가능성)

* 건물 노후도

* 토지이용계획상의 일부 제한사항

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 178,000,000원입니다. 유사 면적대의 최근 거래 사례(29.84㎡, 282,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가보다 높을 것으로 예상됩니다.

하지만 대항력 있는 임차인 관련 불확실성, 건물 노후도, 각종 개발 제한 등을 감안하여 보수적인 접근이 필요합니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가를 상회하는 190,000,000원 ~ 220,000,000원 범위 내에서 신중하게 결정하는 것을 권유합니다. 입찰 전 반드시 현장 조사를 통해 임차인 현황 및 건물 상태를 직접 확인하고, 법률 전문가와 상담하여 인수되는 권리 관계 및 명도 가능성을 최종 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.