나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11886 [1] 서울특별시 강서구 화곡동 362-68 동영빌라(나) 제5층 제502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: HK · 평가일 2025.09.09

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 ""월정초등학교"" 남동측 인근에 위치하는 부동산
(구분건물, 동영빌라 제나동 제5층 제502호)으로서, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택
및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 지하철
(까치산역) 등이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 (철근)콘크리트지붕 지하 층 지상5층건내 제5층 제502호로서,
(사용승인일: 2003.11.06)
외벽 : 타일벽돌 붙임 마감 등.
내벽 : 벽지 마감 등. (탐문조사 등에 의함)
창호 : 샤시창호 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

도시가스에 의한 난방설비, 급수 및 배수설비, 위생설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가장형의 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측 및 북동측으로 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 중요시설물보호지구(공항), 가축사육제한구역
(지역경제과 확인 요망)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 수평표면구역(수평표면)
<공항시설법>, 대공방어협조구역(위탁고도:77-257m)<군사기지 및 군사시설 보호법>,
소규모주택정비 관리지역<빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법>, 과밀억제권역<수도권
정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(2024-09-05)(지정기간: 2024년 9월 10일 ~ 2029년
9월 9일, 지목 도로 한정), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독
다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기 타 : 없음.

물건 비고

임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11886 (1)

소재지: 서울특별시 강서구 화곡동 362-68 동영빌라(나) 제5층 제502호

용도: 다세대주택

감정가: 231,000,000원

토지면적: 27.38㎡ (약 8.29평)

토지지분: 27.38㎡ (약 8.29평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 53.64㎡ (약 16.23평)

건물지분: 53.64㎡ (약 16.23평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주택도시보증공사

주요 특징: HUG 인수조건 변경, 임차인 및 임차권승계인 주택도시보증공사의 매수인에 대한 대항력 포기 조건 매각.

2. 입지조건

입지조건

주변 환경

본건은 서울특별시 강서구 화곡동 소재 월정초등학교 남동측 인근에 위치하며, 주위는 동류형의 다세대주택, 단독주택 및 근린생활시설 등으로 이루어진 지역임.

교통 상황

본건 소재 건물까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 지하철 까치산역 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준임.

3. 권리분석

권리분석

말소기준권리: 본건의 말소기준권리는 2024년 04월 05일 접수된 주택도시보증공사의 가압류(사건번호: 부산지방법원 2024카단102164)입니다.

인수되는 권리: 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

인수 보증금: 0원.

임차인 현황

* 임차인: 주택도시보증공사 (김 )

보증금: 178,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2020-07-27

확정일자: 2020-07-07

배당신고일자: 2024-07-31

대항력: 없음

비고: 특별매각조건에 따라 주택도시공사는 매수인에 대해 배당받지 못하는 잔액에 대한 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각이 진행됨.

4. 상권분석

상권분석

주변 시세

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변 다세대주택의 매매가는 면적과 건축 연도에 따라 차이를 보이고 있습니다. 2026년 7월 거래된 사례로는, 2019년식 19.98㎡(약 6.04평) 다세대가 216,000,000원에 거래되었고, 1986년식 37.44㎡(약 11.32평) 다세대는 150,000,000원에, 2002년식 37.56㎡(약 11.36평) 다세대는 160,000,000원에 거래되었습니다. 본건의 건물면적은 53.64㎡(약 16.23평)이며, 2003년 사용승인을 받은 점을 고려할 때, 주변 시세 및 감정가 231,000,000원 수준에서 거래될 가능성이 있습니다.

잠재적 가치

화곡동 일대는 지속적인 정비 및 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

건물 구조 및 상태

본건은 철근콘크리트조, 철근콘크리트지붕의 지하 1층, 지상 5층 건물 내 제5층 제502호입니다 (사용승인일: 2003.11.06). 외벽은 타일벽돌 붙임, 내벽은 벽지 마감, 창호는 샤시창호로 마감되었습니다.

설비 내역

도시가스에 의한 난방설비, 급배수 및 위생 설비 등이 구비되어 있습니다.

이용 상태

현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

주변 편의시설

* 인근에 월정초등학교가 소재하여 교육 환경이 양호합니다.

* 지하철 까치산역이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 주변에 각종 근린생활시설이 있어 생활 편의성이 높습니다.

혐오시설 여부

주변 지역을 조사한 결과, 본건 인근에 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하), 중요시설물보호지구(공항), 수평표면구역, 대공방어협조구역, 소규모주택정비 관리지역, 과밀억제권역에 해당합니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으며 (2024년 9월 10일 ~ 2029년 9월 9일, 지목 도로 한정), 외국인 등에 대한 허가구역으로도 지정되어 있습니다 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일). 특히, 외국인 등에 대한 허가구역 지정 기간이 임박하였으므로, 향후 거래 시 유의해야 합니다.

건축물 관련 사항

건축물대장상 동영빌라 나동 502호로 등재되어 있으며, 공부와의 차이는 없습니다.

기타 리스크

* 임대관계가 미상으로, 별도의 미등기 임차인이나 특이사항이 존재할 가능성이 있습니다.

* HUG 인수조건 변경 및 대항력 포기조건 매각에 대한 세부적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본건은 서울특별시 강서구 화곡동의 입지 좋은 다세대주택으로, 주변 학군 및 교통 여건이 양호합니다. 감정가는 231,000,000원이며, 시장 조사 결과 유사 물건 대비 적정 수준으로 판단됩니다. 권리분석상 인수되는 부담은 없으나, 임대차 관계 미상 및 토지거래허가구역 지정 등 몇 가지 리스크 요인을 내포하고 있습니다. HUG 인수조건에 따른 대항력 포기 조건은 낙찰자의 부담을 줄여주는 긍정적 요인으로 작용할 수 있습니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 역세권 (까치산역) 인근의 다세대주택으로 안정적인 수요층 확보 가능.

* 월정초등학교 인접으로 인한 교육 환경 우수.

* HUG 인수 조건 변경으로 인한 임차인 보증금 인수 부담 없음.

* 화곡동 일대의 지속적인 개발 및 가치 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

인수되는 보증금이 없는 점을 고려할 때, 감정가 231,000,000원을 기준으로 낙찰 가능성이 높습니다. 주변 시세 및 물건 상태, 잠재적 리스크 등을 종합적으로 고려하여 190,000,000원에서 220,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것을 권장합니다. 다만, 실제 입찰 시에는 경쟁 상황을 면밀히 파악하여 최종 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.