나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11844 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 상가동 제지하1층 제비51호 판매시설 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11844 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 상가동 제지하1층 제비51호 판매시설 경매

• 사건번호: 2025타경11844
• 주소: 서울특별시 영등포구 국회대로50길 20 포레나 영등포 센트럴, 상가동 제지하1층 제비51호
• 용도: 판매시설

서울남부지방법원 경매3계 2025타경11844 | 소재지: 서울특별시 영등포구 국회대로50길 20 포레나 영등포 센트럴, 상가동 제지하1층 제비51호 | 감정가: 403,000,000원 | 최저가: 322,400,000원 | 용도: 판매시설

1. 서울남부지방법원 2025타경11844 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11844 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 상가동 제지하1층 제비51호

용도: 판매시설

감정가: 403,000,000원

토지면적: 8.94㎡ (약 2.71평)

건물면적: 41.10㎡ (약 12.43평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 재정비촉진지구

주의사항: 토지 별도등기 있음

1.1. 1. 위치 및 주변 환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가에 위치하며, 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 아파트 단지, 학교, 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 어우러진 지역입니다. 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장과 지하철역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 우수합니다.

1.1. 2. 건물 및 토지 현황

건물은 철골철근콘크리트 구조의 2층 건물 내 지하 1층 제비51호 및 제비52호로, 2020년 10월 29일에 사용 승인되었습니다. 외벽은 석재붙임, 내벽은 페인트 및 인테리어 마감, 창호는 샤시로 시공되었습니다. 현재 제비51호는 미용실(상호: 아이엔샵헤어)로, 제비52호는 네일샵(상호: 네일더문)으로 이용 중입니다. 건물에는 위생설비, 급배수설비, 승강기, 지하주차장 등이 설치되어 있습니다. 토지는 인접 대지와 등고 평탄한 가장형으로, 판매시설 및 제1종 근린생활시설 건부지로 이용되고 있습니다.

1.1. 3. 토지이용계획 및 제한사항

본건 토지는 도시지역, 일반상업지역에 속하며, 도로, 소로, 철도 등에 저촉되거나 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 건축법상 최고높이 제한지역, 교육환경보호구역, 군사기지 및 군사시설 보호구역, 재정비촉진지구(영등포재정비촉진지구), 과밀억제권역, 토지거래계약 허가구역(외국인 등 대상, 2025.8.26.~2026.8.25.) 등으로 지정되어 있습니다. 건축선 관련 규제도 있습니다. 공부와의 차이는 없습니다.

1.2. 입지조건

본 물건은 지하철 5호선 영등포시장역 역세권에 위치하여 탁월한 교통 접근성을 자랑합니다. 주변 지역은 아파트, 학교, 상업시설이 복합적으로 발달해 있어 안정적인 수요 기반을 갖추고 있습니다. 특히, 재정비촉진지구로 지정되어 있어 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 잠재력이 매우 높습니다. 차량 및 대중교통 이용이 모두 편리하여 상업시설로서 최적의 입지 조건을 갖추고 있습니다.

1.3. 권리분석

본건은 부동산 임의경매로 진행되며, 채무자의 채무 불이행으로 인해 담보권 실행으로 경매 절차가 개시되었습니다. 매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이므로, 낙찰자는 토지와 건물을 함께 취득하게 됩니다. 원칙적으로 경매를 통해 모든 기존의 권리 관계는 정리되지만, "토지 별도등기 있음"이라는 주의사항은 반드시 면밀히 확인해야 할 중요 사항입니다. 이는 토지에 대한 별도의 저당권이나 근저당, 가압류 등 추가적인 권리가 설정되어 있을 가능성을 시사하며, 경매로 인해 해당 권리가 모두 소멸되는지, 혹은 인수해야 하는지에 대한 법률적 검토가 필수적입니다.

1.4. 상권분석

영등포시장역 주변은 재래시장과 현대적인 상업시설이 공존하며 유동인구가 풍부한 지역입니다. 본건이 위치한 포레나영등포센트럴 상가동 지하 1층은 접근성이 뛰어나며, 현재 미용실과 네일샵으로 성업 중인 점을 감안할 때, 해당 업종뿐만 아니라 다양한 근린생활 및 판매시설로서의 수요가 존재함을 알 수 있습니다. 재정비촉진지구 개발 계획은 향후 상권의 활성화와 더불어 집객력 증대에 크게 기여할 것으로 예상됩니다. 이로 인해 잠재적 고객층이 확대되고 상업 가치가 더욱 상승할 가능성이 높습니다.

1.5. 생활정보

대중교통 이용이 매우 편리하며, 지하철 5호선을 통해 서울 시내 주요 지역으로의 이동이 용이합니다. 또한, 다양한 노선의 버스 이용도 편리합니다. 주변에 대규모 주거단지와 학교, 재래시장 등이 있어 생활 편의시설 이용이 수월합니다. 재정비촉진지구 개발이 완료되면 지역 내 인프라가 더욱 확충되어 생활 여건은 더욱 개선될 것으로 전망됩니다.

1.6. 잠재적 리스크

가장 중요한 리스크는 "토지 별도등기 있음" 사항입니다. 이로 인해 토지에 대한 독립적인 권리관계가 남아있어 낙찰자가 예상치 못한 추가 부담을 떠안게 될 가능성이 있습니다. 이에 대한 철저한 법률적 검토와 확인이 반드시 선행되어야 합니다. 또한, 현재 임대관계가 미상이라는 점도 인수 후 임대 수익 창출 및 명도 과정에서 발생할 수 있는 불확실성을 내포하고 있습니다. 재정비촉진지구 개발 과정에서 발생할 수 있는 소음, 먼지 등 일시적인 불편함이나 주변 환경 변화 가능성도 고려해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 지하철 역세권이라는 탁월한 입지와 함께 재정비촉진지구라는 미래 가치 상승 요인을 갖추고 있어 투자 매력도가 높습니다. 현재 상가로 활발히 이용되고 있으며, 안정적인 상권과 양호한 교통 여건을 보유하고 있습니다. 그러나 "토지 별도등기 있음"이라는 중대한 권리상의 문제가 존재하므로, 이에 대한 정확한 법률적 검토 없이 섣부른 투자는 지양해야 합니다. 잠재적 리스크를 충분히 인지하고 철저한 분석을 거친다면, 장기적인 관점에서 우수한 투자 성과를 기대할 수 있는 물건입니다.

1.8. 투자 포인트

1. 최고의 입지 : 지하철 5호선 영등포시장역 초역세권으로 풍부한 유동인구와 접근성을 확보하고 있습니다.

2. 높은 미래 가치 : 재정비촉진지구 지정으로 인한 대규모 도시 개발 및 상권 활성화 잠재력이 매우 큽니다.

3. 안정적인 상권 : 배후 주거 단지와 풍부한 생활 편의시설을 바탕으로 안정적인 상업 수요가 뒷받침됩니다.

4. 수익 창출 가능성 : 현재 정상 영업 중인 상가로서, 인수 후 즉시 임대 수익을 기대할 수 있습니다 (단, 임대차 관계 확인 필요).

5. 개발 호재 : 향후 주변 개발 및 신축 건물 입주 등으로 인한 시너지 효과가 기대됩니다.

법원 정보

서울남부지방법원 경매3계