나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11844 [1] 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 상가동 제지하1층 제비51호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 화정 · 평가일 2025.09.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 영등포구 영등포동7가 소재 "영등포시장역(지하철5호선)" 북동측 인근에 소재하고 있으며, 주위는 아파트, 학교 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로서 주위환경은 양호합니다.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및"영등포시장역(지하철5호선)" 등이 소재하고 있어 대중교통 이용여건은 양호합니다.

건물의 구조

철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물내 제상가동 제지하1층 제비51호, 제지하1층 제비52호로서, (사용승인일: 2020.10.29) 외벽: 석재붙임 마감 등 내벽: 몰탈위페인팅 및 인테리어 마감 등 창호: 샤시창호 등입니다.

이용상태

'기호1'은 미용실(상호: 아이엔샵헤어)로 이용중에 있습니다. '기호2'는 네일샵(상호: 네일더문)으로 이용중에 있습니다.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 지하주차장시설 등이 설치되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접대지와 등고 평탄한 가장형 토지로서 판매시설(상점), 제1종근린생활시설 건부지로 이용중에 있습니다.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 27m, 남측으로 노폭 약 15m, 동측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 도로(2016-01-14)(접합), 소로1류(폭10m~12m)(접합), 철도(저촉), 가축사육제한구역((예외 : 애완 및 방범용 가축)지역경제과 문의)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>,가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>,교육환경보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,대공방 어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등),육군 수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>,재정비촉진지구 (2016-01-14)(영등포재정비촉진지구 )<도시재정비 촉진을 위한 특별법>,과밀억제권역(세부사항 : 서울시청 도시계획과 문의)<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역((대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) ), 건축선(건축과 문의).

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

토지 별도등기 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본 정보

사건번호: 서울남부지방법원 2025타경11844 (1)

소재지: 서울특별시 영등포구 영등포동7가 208 포레나영등포센트럴 상가동 제지하1층 제비51호

용도: 근린상가

3. 면적 및 가격 정보

감정가: 403,000,000원

토지면적: 8.94㎡ (약 2.70평)

건물면적: 41.10㎡ (약 12.43평)

4. 매각 대상

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본 물건은 서울 지하철 5호선 영등포시장역 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 아파트, 학교, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다. 포레나 영등포 센트럴 단지 자체는 신축으로 깔끔한 환경을 제공합니다.

2.2. 교통 상황

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장과 영등포시장역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 양호합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

* 도시지역, 일반상업지역에 해당합니다.

* 도로, 소로1류, 철도(저촉) 등의 용도로 지정되어 있습니다.

* 가축사육제한구역, 건축법상 최고 높이 제한 지역, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역으로 지정되어 있습니다.

* 영등포 재정비촉진지구에 포함되어 있습니다.

* 과밀억제권역에 속합니다.

* 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있으며, 지정 기간은 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지입니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 을구 1번 근저당권 (우리은행, 367,200,000원)이 말소기준권리입니다.

* 갑구 3번 임의경매 (에이치에프더블유오이유동화전문, 536,360,000원)로 본 경매가 진행 중입니다.

* 등기부채권 총액은 367,200,000원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인: 김지원

* 보증금: 30,000,000원

* 차임: 1,200,000원

* 전입/사업일자: 2021-03-08

* 확정일자: 2021-03-08

* 배당신고일자: 2025-10-13

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금 합계: 0원

3.3. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리로, 대지권의 목적인 토지에 설정된 구분지상권(2023.04.13. 접수, 을구 5번)은 매수인이 인수해야 합니다. 이는 '토지 별도등기 있음'으로 표기되어 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 현재 이용 현황

본 물건은 현재 미용실(상호: 아이엔샵헤어) 및 네일샵(상호: 네일더문)으로 이용 중에 있습니다.

4.2. 주변 상권 특성

영등포시장역 일대는 출구별로 상권 특성이 뚜렷하게 나타납니다.

* 2번 출구 일대: 약 1,400세대 규모의 포레나영등포센트럴 단지가 들어서면서 신흥 상권으로 부상했으며, 배후 단지 내 소비층이 탄탄하여 안정적인 매출을 기대할 수 있는 '항아리 상권'입니다. 카페, 와인바, 디저트 전문점 등 트렌드 업종이 발달하고 있으며, 직장인 점심 및 입주민 주말 브런치 수요가 증가하고 있습니다.

* 4번 출구 주변: 다양한 음식점이 모여 있는 먹자골목이 형성되어 있으며, 퇴근 시간대 및 주말 저녁에 직장인 손님이 몰려 유동인구와 매출이 높은 핵심 구간입니다.

* 전반적으로 영등포시장역 상권은 직장인 퇴근 후 수요가 핵심 동력이며, 신축 단지와 기존 노포의 공존으로 단골이 많은 안정형 상권으로 성장 중입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의 시설

* 영등포시장역과 직접 연결되지는 않으나 인접해 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

* 상가동에는 판매시설 및 근린생활시설이 입점해 있으며, 주변에도 다양한 편의시설이 위치할 것으로 예상됩니다.

* 포레나 영등포 센트럴 단지 내 편의시설 및 상업시설 이용이 가능합니다.

5.2. 교육 시설

* 본 물건 인근 지역은 초등학교와 주택가가 밀집한 지역이 포함되어 있어 학원, 문구점 등 생활형 업종이 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 별도등기 (구분지상권)

* 가장 중요한 리스크 요인으로, 매수인이 해당 토지에 대한 구분지상권(2023.04.13. 접수)을 인수해야 합니다. 이는 토지 사용에 있어 제약을 초래할 수 있습니다.

6.2. 재정비촉진지구

* 물건이 영등포 재정비촉진지구에 속해 있어, 향후 지구 내 개발 계획에 따라 건물이나 상권에 영향을 받을 수 있습니다. 이는 긍정적 또는 부정적 영향으로 작용할 수 있습니다.

6.3. 기타

* 본 물건은 유동화 물건으로 분류됩니다.

* 주변에 특별한 혐오시설에 대한 정보는 검색되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 영등포구의 역세권 상가로, 신축 상가건물 내부에 위치하여 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 영등포시장역을 중심으로 형성된 배후 주거 단지와 직장인 수요를 바탕으로 안정적인 상권 흐름을 보입니다. 현재 미용실과 네일샵으로 운영 중이며, 임차인은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다. 다만, 토지 별도등기(구분지상권)를 매수인이 인수해야 하는 중대한 권리상의 하자가 존재하므로, 이에 대한 정확한 확인과 신중한 접근이 요구됩니다. 재정비촉진지구라는 점은 장기적인 개발 가능성을 내포하나, 현시점에서는 잠재적 변수로 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권 상가: 영등포시장역 초역세권에 위치하여 유동인구 확보에 유리합니다.

* 신축 상가: 포레나영등포센트럴 상가동 내에 위치하여 건물 노후도가 낮고 쾌적합니다.

* 안정적인 상권: 배후 주거 단지와 직장인 수요를 기반으로 비교적 안정적인 상권입니다.

* 높은 토지/건물 면적 대비 감정가: 면적 대비 감정가가 비교적 높게 책정되어 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 건의 감정가는 403,000,000원입니다. 현재 임차인의 보증금 인수분은 0원이므로, 감정가를 기준으로 예상 입찰가를 산정합니다. 토지 별도등기(구분지상권)의 인수 부담이 있으나, 주변 시세 및 상권의 안정성을 고려하여 감정가의 70% ~ 90% 범위 내에서 입찰가를 고려할 수 있습니다. 따라서, 예상 입찰가 범위는 약 282,100,000원 ~ 362,700,000원 수준으로 고려해 볼 수 있습니다. 이는 일반적인 권리분석 및 상권 분석에 따른 잠정적인 의견이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사와 최신 시세 변동을 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.