나이스옥션 법원경매 서울남부 2025타경11887 [1] 서울특별시 구로구 오류동 283-2 유앤미 제5층 제502호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 구로구 오류동 소재 ""광덕사거리"" 남서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급학교 등이 소재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장 및 근거리에 지하철 7호선 ""천왕역""이 소재하고 있음.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상6층 건 내 제5층 제502호로서,
(사용승인일 : 2014.06.05.)

외벽 : 석재붙임 마감 등.
창호 : 섀시창호.

이용상태

도시형생활주택(단지형다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 제1.2종 근린생활시설 및 도시형생활주택 (단지형다세대,16세대) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 30미터 내외, 북동측으로 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하), 대로2류(폭 30m~35m)(접합), 교육환경보호구역(서울시남부교육지원청에 반드시 확인 요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:해발165m(지반+건축+옥탑 등), 육군수도방위사령부(02-524-3146)관할)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등, 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.),건축선

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 상 임차권 등기사항 있음.
임차보증금 금196,000,000원 / 임대차계약일자 2021년05월12일 / 확정일자 2021년05월20일

물건 비고

- 임차인 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사의 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권 포기 조건 매각

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본 개요

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동 283-2번지 유앤미 제5층 제502호에 소재한 도시형생활주택입니다.

사건번호는 서울남부지방법원 2025타경11887 (1)이며, 부동산강제경매로 진행됩니다.

감정평가액은 203,000,000원입니다.

건물의 사용승인일은 2014년 6월 5일입니다.

1.2. 면적 정보

토지 면적: 19.90㎡ (약 6.02평)

토지 지분: 19.9㎡ (약 6.02평)

건물 면적: 32.83㎡ (약 9.93평)

건물 지분: 32.83㎡ (약 9.93평)

매각 대상은 토지와 건물을 일괄하여 매각합니다.

1.3. 건물 정보

건물 구조는 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕의 지하 2층/지상 6층 건물 중 제5층 제502호입니다.

외벽은 석재붙임 마감 등이며, 창호는 섀시창호로 마감되었습니다.

본 건물은 도시형생활주택(단지형 다세대주택)으로 이용 중이며, 총 16세대로 구성되어 있습니다.

기본적인 위생 및 급배수 설비, 도시가스에 의한 개별난방 설비, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다.

2. 입지조건

2.1. 소재지 및 주변 환경

본 물건은 서울특별시 구로구 오류동에 위치하며, "광덕사거리" 남서측 인근에 자리 잡고 있습니다.

주변으로는 아파트, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교 등이 혼재하는 지역으로, 주거 및 상업 활동이 가능한 입지입니다.

2.2. 교통 및 접근성

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하고 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

또한, 지하철 7호선 "천왕역"이 근거리에 위치하여 서울 도심 및 수도권으로의 이동이 수월합니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 주변 현황

본 토지는 인접지 대비 등고평탄한 부정형 토지로서, 제1, 2종 근린생활시설 및 도시형생활주택(단지형 다세대, 16세대) 건부지로 이용 중입니다.

본건 남측으로는 노폭 약 30미터 내외의 대로변과, 북동측으로는 노폭 약 4미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획상으로는 도시지역, 제2종일반주거지역(7층 이하)으로 지정되어 있으며, 대로2류(폭 30m~35m)에 접하고 있습니다.

또한, 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역에 해당하며, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 대상 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다.

주변에 대규모 공공시설이나 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수/소멸 권리

본 경매 물건의 말소기준권리는 서울남부지방법원의 강제경매개시결정(2025타경11887)으로, 이는 매각으로 인해 소멸될 권리입니다.

등기사항전부증명서 상의 권리 내역을 종합적으로 분석한 결과, 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 현황 및 인수 조건

본 물건에는 임차인으로 주택도시보증공사(강슬기)가 등재되어 있으며, 보증금은 196,000,000원입니다.

임차인의 전입일자는 2021년 6월 25일, 확정일자는 2021년 5월 20일입니다.

등기부상 주택임차권(을5)이 등기되었으나, 이는 매각으로 소멸될 예정입니다.

다만, 본 건은 "HUG 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보" 등의 특이사항이 있으며, 특히 "임차인 강슬기 및 주택임차권 승계인 주택도시보증공사는 매수인에 대하여 배당받지 못하는 잔액에 대한 임차보증금반환청구권을 포기하고, 주택임차권등기를 말소하는 것을 조건으로 매각" 조건이 붙어 있습니다.

이에 따라 매수인에게 인수되는 임차 보증금은 0원입니다.

3.3. 특이사항 및 주의사항

본 물건은 주택도시보증공사(HUG)의 인수조건 변경으로 인해 임차인 보증금 관련 부담이 없는 조건으로 매각됩니다.

임차인 강슬기 및 주택도시보증공사는 매수인에게 임차보증금반환청구권을 포기하고 주택임차권등기를 말소하는 조건으로 매각이 진행되므로, 잔금 납부 시 해당 임차인의 보증금에 대한 인수 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업 시설 및 지역 특성

본 물건이 소재한 오류동 지역은 주거 밀집 지역으로서, 인근 광덕사거리와 대로변에 근린생활시설이 다수 분포하고 있습니다.

건물 자체도 제1, 2종 근린생활시설과 도시형생활주택이 함께 이용되는 복합 용도의 건물입니다.

주변 상권은 배후 주거 단지를 기반으로 한 지역 상권이 형성되어 있으며, 생활 편의 시설 이용이 용이합니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설 및 교육 시설

본건 인근에는 다양한 편의시설이 위치하고 있으며, 생활에 필요한 쇼핑, 금융, 의료 시설 접근성이 양호합니다.

또한, 서울오류초등학교, 서울구일초등학교 등이 인근에 있어 자녀 교육 환경도 고려해볼 수 있는 지역입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 계약 조건 관련 리스크

본건은 주택도시보증공사(HUG)와 관련된 특별 매각 조건이 존재합니다. 비록 매수인이 임차보증금을 인수하지 않는 조건이지만, 관련 절차 및 조건 이행 여부를 명확히 확인해야 합니다.

등기부상 말소 대상이나, 경매 진행 과정에서 예상치 못한 권리 관계 변동 가능성을 항상 염두에 두어야 합니다.

6.2. 규제 및 제한 사항

토지이용계획 상 교육환경보호구역, 대공방어협조구역, 과밀억제권역, 외국인 등 대상 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있어, 향후 건축 행위나 토지 이용에 제약이 있을 수 있습니다.

이러한 규제 사항은 해당 관할 구청 및 관련 기관을 통해 상세히 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 서울 구로구 오류동에 위치한 비교적 신축(2014년 사용승인) 도시형생활주택으로, 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

특히, 지하철 7호선 천왕역과의 접근성이 좋고, 주변 지역 개발 잠재력도 갖추고 있습니다.

권리분석 상 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 투자 리스크가 낮다는 점은 매우 긍정적입니다.

다만, 복잡한 권리 관계 및 HUG 관련 특수 조건은 면밀한 검토가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 역세권(지하철 7호선 천왕역) 인근 입지

* 비교적 신축 건물(2014년 준공)

* 매수인이 인수할 임차보증금 없음 (0원)

* 주변 시세 대비 경쟁력 있는 가격 형성 가능성

* 단지형 다세대주택으로 안정적인 주거 환경

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

제공된 최근 매매 정보를 분석한 결과, 인근 오류동 지역의 다세대 주택 매매가는 다음과 같습니다.

2026년 3월 거래된 J팰리스3차(2012년식, 18.71㎡)는 130,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 694만원/㎡의 시세입니다.

같은 달 거래된 한보빌라(1989년식, 36.44㎡)는 190,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 521만원/㎡의 시세입니다.

2026년 3월 금천구 오류동에서 거래된 보네르캐슬(2019년식, 46.41㎡)은 285,000,000원에 거래되었으며, 이는 약 614만원/㎡의 시세입니다.

본건 물건(2014년식, 32.83㎡)의 감정가는 203,000,000원입니다.

주변 시세, 특히 비슷한 시기에 지어진 J팰리스3차의 높은 면적당 가격을 고려할 때, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

임차 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려하면, 시세 대비 경쟁력 있는 입찰가가 예상됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본건은 감정가 203,000,000원이며, 임차 보증금 인수 부담이 0원입니다.

최근 실거래가 중 본건과 유사한 연식(2014년식)의 J팰리스3차(2012년식, 18.71㎡)가 약 694만원/㎡의 시세를 보였고, 이를 본건 면적(32.83㎡)에 적용 시 약 228,050,400원의 잠재적 가치를 예상할 수 있습니다.

또한, 보네르캐슬(2019년식)의 시세(약 614만원/㎡)를 적용할 경우, 약 201,572,664원의 가치가 산출되어 감정가 수준과 유사합니다.

이러한 분석과 권리상 특이사항(인수 보증금 없음)을 종합적으로 고려할 때, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준 또는 소폭 상향된 가격으로 설정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

따라서, 예상 입찰가는 205,000,000원 내외로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.