나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103700 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 1648-12 2층201호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성민 · 평가일 2025.09.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""인헌중학교"" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물내 2층 201호로서,

외벽 : 석재붙임 등 마감,
내벽 : 벽지도배 및 타일붙임 등 마감,
창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 난방설비, 엘리베이터설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

2필지 일단의 가장형 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있으며, 북동측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 중점경관관리구역(주요산 주변), 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1.1. 물건 기본정보

사건번호

서울중앙지방법원 2025타경103700 (1)

소재지

서울특별시 관악구 봉천동 1648-12 2층201호 (신 주소: 서울특별시 관악구 인헌1다길 30)

용도

다세대주택

감정가

426,000,000원

면적

토지면적: 208.45㎡ (약 63.06평)

토지지분: 40.65㎡ (약 12.30평)

건물면적 (전용면적): 70.62㎡ (약 21.36평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산강제경매

채권자

박OO

건물 정보

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 내 2층 201호

준공일: 2008년 11월 05일

건축물대장 상 연면적: 759.08㎡ (약 229.75평)

건축물대장 상 대지 면적: 330.4㎡ (약 99.95평)

1.2. 입지조건

주변 환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "인헌중학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 아파트 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통임.

도로상태

본건은 북서측으로 노폭 약 6미터 내외의 도로가 있으며, 북동측으로 노폭 약 9미터 내외의 도로가 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(7층이하)

가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

교육환경보호구역(상대/절대정화구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>

대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및 군사시설 보호법>

과밀억제권역<수도권정비계획법>

중점경관관리구역(주요산 주변)

토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

1.3. 권리분석

말소기준권리

말소기준권리는 2024년 04월 08일 접수된 서민금융진흥원의 가압류 (갑3)입니다.

소멸되는 권리

등기부상 갑3(서민금융진흥원 가압류), 갑5(주식회사아이엠캐피탈 가압류), 갑6(관악구 압류), 갑7(박현준 강제경매)은 매각으로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인: 박현준 (보증금 350,000,000원, 차임 0원)

* 전입일자: 2022-02-22

* 확정일자: 2022-02-15

* 배당신고일자: 2025-08-22

* 대항력: 있음

* 주의사항: 임차인 박현준 씨는 대항력이 있으며, 보증금 350,000,000원은 낙찰자가 인수할 가능성이 높습니다. (물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에 지상권 외 별도 기재는 없으나, 대항력 있는 임차인의 보증금은 일반적으로 인수될 수 있습니다. 임차인의 이름과 채권자의 이름이 유사하여 동일인 여부 확인이 필요하며, 동일인일 경우 인수 부담이 달라질 수 있습니다.)

* 임대관계: 미상임.

기타사항

집합건물 등기부 상 소유권보존 및 공유물 분할 등기는 말소되지 않습니다.

등기부 채권 총액: 107,796,358원

1.4. 상권분석

본 물건이 소재한 봉천동 일대는 주거 밀집 지역으로, 단독주택, 다세대주택, 소규모 아파트 단지가 혼재되어 있습니다. 주변에 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인헌중학교가 인근에 위치하여 교육 환경도 갖추고 있습니다. 대중교통 이용이 편리한 편이며, 지하철역까지의 접근성은 추가 확인이 필요합니다.

1.5. 생활정보

교육환경

인헌중학교 동측 인근에 위치합니다. 교육환경보호구역으로 지정되어 있으므로, 관련 법규를 확인해야 합니다.

교통

차량 접근성이 양호하며, 인근에 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

편의시설

주변 근린생활시설을 통해 기본적인 쇼핑, 외식 등 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

1.6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인

가장 큰 리스크 요인은 대항력 있는 임차인 박현준 씨의 보증금 350,000,000원 인수 가능성입니다. 낙찰자가 보증금을 인수해야 할 경우, 실제 총 취득 비용이 증가합니다.

토지거래계약허가구역

본 물건이 속한 지역은 외국인 등 특정 대상자에 한해 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다 (지정 기간: 2025.8.26.~2026.8.25.). 경매 시점에는 유효한 기간이므로, 외국인 낙찰 시 허가 절차가 필요합니다.

교육환경보호구역

본 물건은 교육환경보호구역 내에 위치하므로, 해당 구역 내 금지 행위 및 제한 사항을 확인해야 합니다.

중점경관관리구역

건축물의 높이, 형태 등에 제한이 있을 수 있으므로 관련 규정을 확인해야 합니다.

1.7. 종합 의견

본 물건은 서울 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치한 다세대주택으로, 인헌중학교 인근에 자리잡고 있습니다. 건물 자체는 2008년에 준공되어 연식이 있으나, 최근 2022년에 거래된 인근 다세대주택의 시세를 고려할 때, 감정가는 시세 대비 낮은 편으로 판단됩니다. 그러나 대항력 있는 임차인 박현준 씨가 보증금 350,000,000원으로 거주 중이라는 점은 매우 중요한 고려사항입니다. 이 보증금의 인수 여부에 따라 실제 투자 비용과 수익률이 크게 달라질 수 있습니다.

1.8. 투자 포인트

시세 대비 저렴한 감정가

주변 유사 물건의 최근 실거래가를 분석한 결과, 본건의 감정가는 시세 대비 낮은 수준으로 판단됩니다.

꾸준한 주거 수요

봉천동 지역은 서울 내에서 꾸준한 주거 수요를 보이는 지역으로, 다세대주택의 임대 및 매매 수요가 지속될 것으로 예상됩니다.

추가 개발 가능성

제2종일반주거지역으로, 향후 지역 개발 계획에 따라 가치 상승의 잠재력을 가질 수 있습니다.

1.9. 예상 입찰가

본 건의 전용면적은 70.62㎡ (약 21.36평)이며, 가장 최근 실거래 사례 (2026년 7월 3일, 39.75㎡, 540,000,000원)를 기준으로 평당 약 450만원의 시세가 형성되어 있음을 알 수 있습니다. 이를 본 건의 전용면적에 적용하면 약 961,200,000원 (약 9.61억)의 시장 가치를 추정할 수 있습니다.

감정가는 426,000,000원 (약 4.26억)으로, 시세 대비 현저히 낮은 편입니다.

주요 리스크 요인인 대항력 있는 임차인의 보증금 350,000,000원을 낙찰자가 인수한다고 가정할 경우, 실제 총 취득 금액은 (입찰가 + 350,000,000원)이 됩니다.

따라서, 시장 가치 9.61억에서 인수 보증금 3.5억을 제외한 약 6.11억을 입찰가 상한선으로 고려할 수 있습니다.

여러 요인을 종합적으로 고려하여, 본 건의 예상 입찰가는 580,000,000원 (5억 8천만원)으로 제시합니다.

주의: 본 예상 입찰가는 임차인 보증금 3.5억 인수, 최근 실거래가 기준 시세 반영, 및 일반적인 경매 낙찰률을 고려한 추정치입니다. 실제 입찰가는 경매 진행 상황, 경쟁 강도, 및 법원 매각 조건에 따라 변동될 수 있습니다. 또한, 임차인과 채권자가 동일인일 경우 인수 부담이 달라지므로, 추가적인 법률 검토가 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.