나이스옥션 법원경매 서울중앙 2025타경103822 [1] 서울특별시 관악구 봉천동 712-70 다중주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성훈 · 평가일 2025.09.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 ""당곡초등학교"" 북측 인근에 위치하며, 인근은
단독·다세대·다중주택 등 주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역으로 제반 주위
환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 인근에 버스정류장 및 신림선 ""당곡역""이 위치하여
교통상황 양호함.

형태 및 이용상태

부정형의 완경사 토지로 다중주택 및 사무소의 건물부지로 이용중임.

인접 도로상태

동측으로 노폭 6-8m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역((7층 이하)), 도로(접합)
가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 교육환경보호구역(상대/절대정화
구역 최종확인은 동작교육청에 반드시 확인이 필요한 사항임)<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 대공방어협조구역(위탁고도:194m)<군사기지 및
군사시설 보호법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>

토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대.
지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

토지 사용에 지장이 있을 것으로 판단되는 제시목록 외의 물건은 없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

건물평가요항표 참조

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층(옥탑1층) 건물로
(2017.05.13자 사용승인)

외벽 : 석재 마감 등
내벽(통로 및 계단실) : 타일, 페인팅 마감 등
창호 : 새시2중창 등 임.

이용상태

지하1층 : 다중주택 5개호(건축물대장상 일부 사무소)
1층 : 다중주택 5개호(건축물대장상 사무소)
2층 및 3층 : 각층 다중주택 7개호
4층 : 다중주택 2개호
옥탑 : 옥탑 및 계단실로 이용중임

설비내역

기본적인 전기설비·위생설비, 급·배수설비 및 난방설비, 화재경보설비 등 되어있음.

부합물 및 종물

별첨 ""지적 및 건물개황도"" 및 ""사진용지""와 같이 부합물 및 종물로 판단되는 확장형 발코니
와 제시외 건물이 소재하나, 토지 사용수익에 지장은 없을 것으로 판단됨.

공부와의 차이

지하층 일부 및 1층은 공부상 용도는 사무소이나, 다중주택으로 이용 중인 것으로 외관상
보여지나, 폐문으로 확인하지는 못하였음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

폐문 및 관계자 부재로 임대관계는 확인하지 못하였으나, 건물 등기사항전부증명서상 2층
203호 외 총 8개호에 대하여 주택임차권 등기되어있으니 확인하시기 바람.

일반건축물대장상 주택과-38862(2019.10.15)호에 의거 위반건축물 표기(내역:4층40㎡
조립식 패널 단독주택) 되어있음(기호 2-4)

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

물건 기본정보

사건번호: 서울중앙지방법원 2025타경103822 (1)

소재지: 서울특별시 관악구 봉천동 712-70 (도로명주소: 서울특별시 관악구 당곡2가길 21)

건물 종류: 다중주택

감정가: 2,943,144,920원

토지 면적: 224.00㎡ (약 67.76평)

건물 면적: 500.01㎡ (약 151.25평)

제시외 건물 면적: 118.74㎡ (약 35.92평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 현OOOOO

주요 특이사항: 중복사건, 공동담보, 위반건축물

건축물 구조: 철근콘크리트구조

건물 층수: 지하 1층, 지상 4층, 옥탑 1층

사용승인일: 2017년 05월 31일

2. 입지조건

입지조건

* 주변 환경

본 건은 서울특별시 관악구 봉천동 소재 "당곡초등학교" 북측 인근에 위치하며, 단독·다세대·다중주택 등 주택과 일부 근린생활시설이 혼재하는 지역입니다. 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황

본 건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장과 신림선 "당곡역"이 위치하여 교통 상황은 양호합니다.

* 도로 상태

동측으로 노폭 6-8m 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

* 토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역 (7층 이하), 접도구역입니다.

또한, 가축사육제한구역, 교육환경보호구역(상대/절대정화구역 - 최종 확인 필요), 대공방어협조구역(위탁고도:194m), 과밀억제권역에 해당합니다.

2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인 등 특정 대상자에 대한 토지거래계약허가구역으로 지정되어 있습니다.

* 주변 시설 (검색 결과 종합)

본 건은 당곡초등학교를 비롯하여 관악구청, 관악구립중앙도서관, 각종 은행, 마트(GS슈퍼마켓, 홈플러스 익스프레스 등), 봉원공원 등 생활 편의시설과 근린시설이 비교적 잘 갖추어진 지역에 위치하고 있습니다. 신림선 당곡역이 인근에 있어 대중교통 이용이 편리합니다. 주변에서 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

권리분석

* 권리 종류 및 말소 여부

등기부등본상 모든 권리(근저당, 압류, 가압류, 강제경매, 임의경매, 주택임차권 등)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 이는 매수인이 인수할 권리가 없음을 의미합니다.

* 채권자 및 채무 총액

말소기준권리인 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(채권최고액 768,000,000원)이 말소기준이 됩니다.

토지 등기부 채권 총액은 839,274,278원이며, 건물 등기부 채권 총액은 2,506,087,777원입니다. 이는 복수의 채권 및 권리가 설정되었음을 보여줍니다.

* 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 거주하고 있으나, 모든 임차인의 경우 대항력이 없습니다. 따라서 임차인의 보증금은 낙찰자가 인수하지 않으며, 배당을 통해 우선 변제받게 됩니다. 인수 보증금은 0원입니다.

* 주요 임차인 정보 (일부 발췌, 전체 목록은 제공된 자료 참조)

* 고 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.10.12, 확정 2020.09.09, 배당신고 2025.09.18, 대항력 없음.

* 국 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.02.26, 확정 2021.01.18, 배당신고 2025.01.13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 260,000,000원, 차임 0원, 전입 2017.08.10, 확정 2017.08.10, 배당신고 2025.11.12, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 40,000,000원, 차임 300,000원, 전입 2023.06.26, 확정 2023.06.26, 배당신고 2025.10.23, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.05.27, 확정 2024.06.07, 배당신고 2025.05.13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2019.02.01, 확정 2019.01.10, 배당신고 2025.09.23, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.08.28, 확정 2023.07.27, 배당신고 2025.11.13, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.10.23, 확정 2023.09.21, 배당신고 2025.09.12, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2024.02.23, 확정 2024.01.19, 배당신고 2025.09.16, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.03.02, 확정 2021.01.19, 배당신고 2025.09.17, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 130,000원, 전입 2021.10.14, 확정 2025.09.11, 배당신고 2025.09.17, 대항력 없음.

* 노 : 보증금 84,000,000원, 차임 0원, 전입 2020.02.03, 확정 2020.01.03, 배당신고 2025.10.14, 대항력 없음.

* 류 : 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.04.23, 확정 2021.03.15, 배당신고 2025.05.01, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.01.16, 확정 2022.12.20, 배당신고 2025.10.20, 대항력 없음.

* 유 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.12.19, 확정 2022.11.22, 배당신고 2025.05.21, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.11.09, 확정 2023.10.04, 배당신고 2025.10.21, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입 2025.06.25, 확정 2023.02.10, 배당신고 2025.08.29, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 20,000,000원, 차임 370,000원, 전입 2024.03.29, 확정 2024.03.29, 배당신고 2025.09.26, 대항력 없음.

* 이 : 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2022.07.21, 확정 2022.07.08, 배당신고 2025.04.14, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2023.08.25, 확정 2023.08.21, 배당신고 2025.09.17, 대항력 없음.

* 정 : 보증금 120,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2020.04.27, 확정 2020.04.20, 배당신고 2025.04.03, 대항력 없음.

* 조 : 보증금 50,000,000원, 차임 100,000원, 전입 2018.01.19, 확정 2018.01.19, 배당신고 2025.10.01, 대항력 없음.

* 최 : 보증금 80,000,000원, 차임 80,000원, 전입 2020.10.07, 확정 2020.09.09, 배당신고 2025.10.13, 대항력 없음.

* 현 : 보증금 55,000,000원, 차임 0원, 전입 2021.09.23, 확정 2021.08.24, 배당신고 2025.04.02, 대항력 없음.

* 현 : 보증금 10,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2024.08.20, 확정 미기재, 배당신고 2025.09.15, 대항력 없음. (확정일자 미상이나 대항력 없음으로 분류)

* 기타 권리사항

건축물대장상 4층 40㎡에 대한 위반건축물 표기(기호 2-4)가 존재합니다. 또한, 지하층 일부 및 1층은 공부상 용도가 사무소이나, 외관상 다중주택으로 이용 중인 것으로 추정됩니다(폐문으로 확인 불가).

4. 상권분석

상권분석

* 지역 특성

본 물건은 서울특별시 관악구 봉천동의 주거 밀집 지역에 위치하고 있습니다. 주변에 당곡초등학교가 있으며, 신림선 당곡역이 가까워 직주근접성이 우수한 지역입니다.

* 상업 시설과의 연관성

주변 지역은 주택과 근린생활시설이 혼재하는 지역으로, 기본적인 상업 시설 및 편의시설 이용이 용이합니다. 건물 자체 내에도 일부 사무실 용도로 사용되었던 공간이 있어, 다중주택 외에도 다양한 수익 모델을 고려할 수 있습니다.

* 주변 시세 비교

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 주변의 다세대 주택(전용면적 기준)의 거래 사례는 다음과 같습니다.

- 2022년식, 39.75㎡: 540,000,000원 (평당 약 13,585,000원)

- 1991년식, 53.28㎡: 190,000,000원 (평당 약 3,566,000원)

- 2016년식, 26.98㎡: 283,000,000원 (평당 약 10,489,000원)

본 건은 다중주택으로, 개별 호실 매매와는 직접적인 비교가 어렵습니다. 그러나 전반적으로 봉천동 지역의 주거용 부동산 가치가 일정 수준 이상임을 시사합니다. 감정가는 29억 4,314만 4,920원이며, 이는 건물 전체 및 토지 가치를 반영한 것으로, 개별 호실 시세와는 차이가 있습니다.

5. 생활정보

생활정보

* 편의시설

인근에 당곡초등학교가 있어 교육 환경이 양호하며, 도보 거리 내에 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설이 다수 존재합니다. 신림선 당곡역 이용 시 서울 시내 주요 지역으로의 접근성이 뛰어납니다.

* 주거 환경

본 건은 조용한 주택가에 위치해 있어 주거 환경이 쾌적하며, 차량 접근 및 대중교통 이용이 편리하여 실거주 또는 임대 목적 모두에 적합합니다.

6. 잠재적 리스크

잠재적 리스크

* 위반건축물

건축물대장상 4층 40㎡에 대한 위반건축물 등재 사실이 있습니다. 이는 향후 이행강제금 부과 또는 시정 명령 등의 행정 처분 대상이 될 수 있으며, 수리 및 증축 시 제약이 따를 수 있습니다.

* 공부와의 차이

지하층 일부 및 1층이 공부상 사무소이나 실제로는 다중주택으로 이용 중일 가능성이 있습니다. 이는 건축법 등 관련 법규 위반 소지가 있으며, 확인되지 않은 사항이므로 추가적인 조사 및 잠재적 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

* 복합적인 권리 관계

중복사건 및 공동담보 물건으로, 다수의 채권자와 다양한 경매 절차가 진행되었거나 연관되어 있습니다. 현재는 말소기준권리에 의해 모든 권리가 소멸될 예정이나, 복잡한 채권 관계는 경매 진행 과정이나 명도 과정에서 예상치 못한 변수를 야기할 가능성을 배제할 수 없습니다.

* 각종 규제

제2종일반주거지역(7층 이하) 내에 위치하여 건축 및 개발에 있어 용적률, 건폐율 등의 제한이 있습니다. 또한, 교육환경보호구역, 토지거래계약허가구역 등 추가적인 규제를 확인하고 준수해야 합니다.

7. 종합 의견

종합 의견

본 물건은 서울 관악구의 우수한 입지 조건과 교통 편의성을 갖춘 다중주택입니다. 다수의 임차인이 거주하고 있으나 모두 대항력 없는 임차인으로, 낙찰자가 보증금을 인수할 부담은 없습니다. 또한, 등기부상 모든 권리가 매각으로 소멸될 예정이라 권리 관계가 비교적 명확한 편입니다.

그러나 위반건축물 등재 및 공부상 용도와 실제 이용 현황의 차이 가능성 등은 투자 시 반드시 확인하고 추가 비용 발생 여부를 신중히 검토해야 할 리스크 요인입니다.

8. 투자 포인트

투자 포인트

* 최적의 입지: 당곡초등학교 인근, 당곡역 도보 거리로 교육 및 교통 환경이 우수합니다.

* 안정적인 임대 수익: 다수의 세대를 보유한 다중주택으로, 안정적인 월세 수익 창출이 가능합니다.

* 권리상 안전성: 모든 기존 권리가 말소되고 대항력 있는 임차인이 없어 명도 및 소유권 확보가 용이합니다.

* 잠재적 가치 상승: 향후 위반건축물 문제 해결 및 용도 일치 시, 건물의 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가

본 건의 감정가는 2,943,144,920원입니다. 주변 다세대 주택의 개별 호실 매매 시세를 고려할 때, 건물 전체 가치에 대한 감정가는 합리적인 수준으로 판단됩니다.

다만, 위반건축물 존재 및 공부상 용도 불일치 가능성 등 잠재적 리스크 요인을 감안하여, 감정가 대비 일정 비율 할인된 금액으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

이에, 예상 입찰가를 2,100,000,000원 ~ 2,400,000,000원 범위로 제안합니다.

가장 보수적으로 접근할 경우, 2,200,000,000원 을 최초 입찰가로 고려해 볼 수 있습니다.

이 예상가는 관련 법규 및 물건에 대한 상세 실사, 임장 조사 후 최종 결정되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.