나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61537 [1] 전라남도 순천시 장천동 49-17 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61537 [1] 전라남도 순천시 장천동 49-17 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경61537
• 주소: 전라남도 순천시 장천동 49-17
• 감정가: 2,478,959,600원
• 최저가: 1,735,272,000원
• 유찰 횟수: 1회
• 용도: 오피스텔

순천지원 경매8계 2024타경61537 | 소재지: 전라남도 순천시 장천동 49-17 | 감정가: 2,478,959,600원 | 최저가: 1,735,272,000원 | 용도: 오피스텔

1. 순천지원 2024타경61537 (1) 물건 보고서

1.1. 물건 기본 정보

사건번호: 순천지원 2024타경61537 (1)

소재지: 전라남도 순천시 장천동 49-17

용도: 오피스텔

감정가: 2,478,959,600원

토지면적: 678.10㎡ (약 205.11평)

토지 지분율: 67810

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1558.36㎡ (약 471.40평)

건물 지분율: 155836

건물 제시외면적: 167.60㎡ (약 50.70평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

소유자: 김OO

채무자: 김OO

채권자: 박OO

특이사항: 중복병합사건

주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 최선순위 전세권자가 전세권이 아닌 임차권으로서 배당요구를 한 경우, 전세권자는 매수인에게 대항력을 가질 수 있음을 유념해야 합니다.

1.2. 건물 구조 및 이용상태

건물의 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물입니다.

외벽: 몰탈 위 페인팅, 드라이비트, 석재붙임 마감 등입니다.

내벽: 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 마감 등입니다.

창호: 새시창호 등입니다.

이용상태:

1층: 주차장 및 계단실 등으로 이용 중입니다.

2-4층: 오피스텔 등으로 이용 중입니다.

5층: 단독주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추고 있습니다.

부합물 및 종물: 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견을 참고해야 합니다.

공부와의 차이: 공부와의 차이는 없습니다.

기타 참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계는 미상입니다.

1.3. 입지조건

해당 물건은 전라남도 순천시 장천동 49-17에 소재하고 있습니다. 장천동은 과거 순천시청과 버스터미널이 인접해 있어 시의 중심 상권 역할을 했으며, '순천의 명동'으로 불리기도 했습니다. 비록 KTX 역 개통 이후 상권이 신도심으로 이동하며 일부 쇠퇴를 겪었으나, 최근 도시재생 뉴딜 사업 등을 통해 문화 터미널, 창업 지원 공간, 거리 경관 개선 등 상권 활성화를 위한 노력이 진행되고 있습니다. 이는 지역 상권의 잠재적 회복 가능성을 시사합니다. 순천시는 KTX 역과 고속도로 접근성이 좋으며, 시내버스 노선망도 잘 갖추어져 있어 대중교통 이용이 편리합니다.

1.4. 권리분석

본 물건은 부동산강제경매로 진행되며, 소유자와 채무자는 김OO, 채권자는 박OO입니다.

제시된 주의사항 "1.일괄매각. 제시외 건물 포함" 및 "2.최선순위 전세권자가 전세권이 아닌 임차권으로서 배당요구를 한 경우, 전세권자는 매수인에게 대항력을 가질 수 있음을 유념바람"은 세심한 분석이 필요합니다. 특히 두 번째 주의사항은 최선순위 전세권의 실제 법적 성격과 배당요구 여부에 따라 매수인에게 인수되는 권리(대항력 있는 임차권)가 발생할 수 있음을 의미하므로, 등기부등본, 임대차 계약서 등 관련 서류에 대한 철저한 확인이 필수적입니다. 제시외 건물 167.60㎡ (약 50.70평)이 포함되어 매각되므로, 이에 대한 현황 파악도 중요합니다.

1.5. 상권분석

장천동은 과거 중심 상권이었으나, 최근 도시재생 사업으로 지역 활성화 노력이 지속되고 있습니다. 과거 '순천의 명동'이라 불릴 만큼 유동인구가 많았던 지역적 특성을 바탕으로, 현재는 복합문화공간, 창업 지원 시설 등이 도입되며 새로운 활력을 모색하고 있습니다. 인근에는 다양한 편의시설, 식당(특히 전통 한정식 등)이 분포하고 있으며, 오피스텔 및 상가 임대 수요를 파악하는 것이 중요합니다. 다만, 과거 상권 중심지였던 만큼, 신도심과의 경쟁 및 지역의 전반적인 경기 상황을 고려한 분석이 필요합니다.

1.6. 생활정보

물건 소재지인 장천동은 순천시의 중심부에 위치하여 기본적인 생활 인프라 이용이 편리할 것으로 예상됩니다. 순천시는 KTX 역을 통해 전국으로 이동이 용이하며, 시내버스 교통망 또한 잘 구축되어 있습니다. 순천만 국가정원, 낙안읍성 등 주요 관광지와 접근성이 양호하며, 도심 내에는 병원, 학교, 쇼핑 시설 등 다양한 편의시설이 존재하여 생활 만족도가 높을 수 있습니다.

1.7. 잠재적 리스크

가장 큰 리스크는 권리분석에서 언급된 '최선순위 전세권자의 대항력 발생 가능성'입니다. 이는 예상치 못한 추가 부담으로 이어질 수 있으므로, 반드시 전문가와 함께 상세한 권리 분석을 진행해야 합니다. 또한, 임대 관계가 미상으로 파악되어 공실 위험 또는 명도 과정에서의 어려움이 발생할 수 있습니다.

순천시 전반적으로 폐기물 처리 시설(쓰레기 소각장) 건립과 관련하여 시민 반대 및 법적 공방이 있었으나, 법원은 해당 시설의 입지 결정 등을 기각하며 건설 추진에 무게가 실리는 추세입니다. 비록 해당 시설이 장천동 바로 옆에 위치하지는 않으나, 시 전체의 환경 문제나 도시 이미지에 대한 잠재적 영향은 고려해 볼 수 있습니다. 하지만 하남시의 사례처럼 현대적인 시설은 주변 상권 및 부동산 가치에 반드시 부정적인 영향만을 주는 것은 아닙니다.

1.8. 종합 의견

순천지원 2024타경61537 (1) 물건은 전라남도 순천시 장천동의 과거 중심 상권에 위치한 오피스텔 건물입니다. 5층 건물로 오피스텔 외 5층은 단독주택으로도 이용 중이며, 제시외 건물까지 포함하여 일괄 매각됩니다. 건물 상태 및 구조는 양호한 편이나, 최선순위 전세권자의 대항력 인수 가능성, 임대 관계 미상 등 권리 및 임대차 관련 면밀한 조사가 요구됩니다. 과거 상권의 중심지였던 입지적 강점과 최근 도시재생 사업을 통한 회복 가능성이 공존하는 지역입니다.

1.9. 투자 포인트

* 순천시 핵심 지역(장천동)에 위치하여 교통 및 생활 편의성이 우수합니다.

* 오피스텔 및 단독주택으로 복합 활용이 가능하며, 제시외 건물 포함 매각으로 추가적인 공간 활용 및 수익 창출 기회가 있습니다.

* 도시재생 사업으로 인한 지역 가치 상승 및 상권 활성화 잠재력을 보유하고 있습니다.

* 주의사항을 철저히 검토하고 법적 이슈를 해결한다면, 안정적인 임대 수익 또는 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

법원 정보

순천지원 경매8계