나이스옥션 법원경매 순천 2024타경61537 [1] 전라남도 순천시 장천동 49-17 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 엔터 · 평가일 2025.05.12

건물감정평가요항표

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물로서,
외벽: 몰탈 위 페인팅, 드라이비트, 석재붙임 마감 등,
내벽: 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 마감 등,
창호: 새시창호 등임.

이용상태

1층: 주차장 및 계단실 등,
2-4층: 오피스텔 등,
5층: 단독주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비, 난방설비, 승강기설비 등을 갖추었음.

부합물 및 종물

"감정평가액의 산출근거 및 결정 의견" 참고.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.최선순위 전세권자가 전세권이 아닌 임차권로서 배당요구한 경우, 전세권자는 매수인에게 대항력을 가질 수 있음을 유념바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

* 사건번호: 순천지원 2024타경61537 (1)

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 박OO

* 매각대상: 토지/건물일괄매각

* 감정가: 2,478,959,600원

1.2. 소재지 및 현황

* 소재지: 전라남도 순천시 장천동 49-17

* 용도: 오피스텔

* 토지면적: 678.10㎡ (약 205.15평)

* 토지지분: 678.1㎡ (약 205.15평)

* 건물면적: 1558.36㎡ (약 471.44평)

* 건물지분: 1558.36㎡ (약 471.44평)

* 제시외 건물면적: 67.60㎡ (건물 총 면적에 포함될 수 있음, 별도 면적 확인 필요)

1.3. 건물 구조 및 이용상태

* 구조: 철근콘크리트구조, 철근콘크리트지붕 5층 건물

* 외벽: 몰탈 위 페인팅, 드라이비트, 석재붙임 마감 등

* 내벽: 몰탈 위 페인팅, 벽지도배, 타일붙임 마감 등

* 창호: 새시창호 등

* 층별 이용상태:

* 1층: 주차장 및 계단실 등

* 2-4층: 오피스텔 등

* 5층: 단독주택으로 이용중

* 설비내역: 위생설비, 난방설비, 승강기설비 등

1.4. 특이사항 및 주의사항

* 특이사항: 중복병합사건, 대항력있는임차인, 공동담보, 선순위전세권, 선순위임차권

* 주의사항:

1. 일괄매각. 제시외 건물 포함.

2. 최선순위 전세권자가 전세권이 아닌 임차권으로서 배당요구한 경우, 전세권자는 매수인에게 대항력을 가질 수 있음을 유념바람.

2. 입지조건

2.1. 지역 정보

* 전라남도 순천시 장천동에 위치하며, 주변 지역은 주거 및 상업 복합지역으로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통 환경

* 주변 도로망 접근성: 주요 도로와의 연계가 용이하여 차량 이동이 편리할 것으로 예상됩니다.

* 대중교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 순천 시내 및 타 지역으로의 이동이 가능할 것으로 보입니다. (구체적인 노선 및 도보 거리 정보는 추가 확인 필요)

2.3. 주변 시설

* 편의시설: 상업 지구 내에 위치하여 마트, 은행, 병원 등 생활 편의시설 이용이 용이할 것으로 판단됩니다.

* 교육시설: 인근에 초, 중, 고등학교 및 대학교가 위치하여 교육 환경이 양호할 수 있습니다. (구체적 거리 및 학군 정보는 별도 확인)

* 공공시설: 시청, 관공서 등 공공시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

2.4. 혐오시설 유무

* 현재까지 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 인근에 혐오시설(대규모 공장, 쓰레기 처리장 등)이 직접적으로 위치한다는 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 낙찰 후 현장 답사를 통해 정확한 주변 환경을 파악하는 것이 중요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 (말소기준권리: 2023.01.20. 중소기업은행 근저당권)

* 소유권: 윤승현, 김경혜 경유. 현재 매각으로 인한 소유권 이전 예상.

* 주요 권리 내역:

* 선순위 근저당 (말소기준): 중소기업은행 근저당 (2023.01.20., 3.6억 원)

* 다수 근저당, 가압류, 압류 등이 등기되었으나 모두 말소 예정.

* 건물 등기부상 주택임차권 및 전세권 등기가 다수 존재하며, 일부 '인수'로 표기된 권리가 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 대항력 분석

* 대항력 있는 임차인 (매수인 인수 가능성 있음):

* 김경화 (보증금 150,000,000원, 전입 2020.11.03, 확정 2020.09.15)

* 김다솔 (보증금 40,000,000원, 전입 2021.07.22, 확정 2021.07.12)

* 김민철 (보증금 35,000,000원, 전입 2021.05.27, 확정 2021.05.17)

* 김수 (보증금 35,000,000원, 전입 2021.06.28, 확정 2021.06.28)

* 김영희 (보증금 40,000,000원, 전입 2016.09.19, 확정 2016.09.19)

* 김주현 (보증금 21,000,000원, 전입 2019.01.28, 확정 2019.01.28)

* 마동혁 (보증금 미상, 전입 2021.09.03) *금액 미상으로 주의 필요

* 박혜지 (보증금 40,000,000원, 전입 2022.08.16, 확정 2022.08.04)

* 선형종 (보증금 미상, 전입 2011.03.24) *금액 미상으로 주의 필요

* 송현승 (보증금 40,000,000원, 전입 2022.10.26, 확정 2022.10.26)

* 안예슬 (보증금 35,000,000원, 전입 2022.03.04, 확정 2022.03.08)

* 윤승현 (보증금 미상, 전입 2009.11.06) *금액 미상으로 주의 필요

* 이주희 (보증금 40,000,000원, 전입 2022.05.02, 확정 2025.01.31) - *확정일자 배당신고일자 중복/이상값 확인 필요

* 이주희 (보증금 37,000,000원, 전입 2022.05.02, 확정 2022.03.17)

* 임채호 (보증금 35,000,000원, 전입 2021.02.26, 확정 2021.02.26)

* 임채호 (보증금 40,000,000원, 전입 2021.02.26, 확정 2022.10.28)

* 장혁수 (보증금 35,000,000원, 전입 2016.08.01, 확정 2016.08.01)

* 전종규 (보증금 미상, 전입 2020.03.05) *금액 미상으로 주의 필요

* 조승운 (보증금 35,000,000원, 전입 2021.01.04, 확정 2021.01.05)

* 조승운 (보증금 40,000,000원, 전입 2021.01.04, 확정 2021.01.05)

* 최옥례 (보증금 35,000,000원, 전입 2021.11.15, 확정 2021.11.15)

* 공사 (보증금 40,000,000원, 전입 2021.05.11, 확정 2021.04.23)

* 대항력 없는 임차인 (배당받지 못하는 금액은 인수 또는 소멸):

* 국(법무부순천청소년비행예방센터) 외 다수 (총 10건, 보증금 30,000,000원 ~ 40,000,000원, 배당신고일자 2025.01.31 등)

* 금민지 (보증금 35,000,000원, 전입 2022.03.28, 확정 2024.02.28)

* 민선호 (보증금 40,000,000원, 전입 2023.02.13, 확정 2023.02.02)

* 박승재 (보증금 14,000,000원, 차임 250,000원, 전입 2023.04.04, 확정 2024.11.27)

* 이병관 (보증금 38,000,000원, 전입 2023.02.28, 확정 2023.03.08)

* 이성진 (보증금 39,000,000원, 차임 30,000원, 전입 2023.09.08, 확정 2024.11.15)

* 이인식 (보증금 40,000,000원, 정보 미기재)

* 임덕규 (보증금 38,000,000원, 정보 미기재)

* 최화형 (보증금 30,000,000원, 전입 2023.11.21)

* 한국토지주택 (보증금 30,000,000원, 전입 2023.11.21, 확정 2020.12.23)

* 한국토지주택 (보증금 35,000,000원, 전입 2023.11.21, 확정 2024.07.04)

* 양혁진 (보증금 40,000,000원, 전입 2023.04.27, 확정 2023.07.25)

* 총 인수 보증금 (물건명세서 기준):

* 매각으로 소멸되지 않는 권리(인수 대상)로 명시된 전세권 및 임차권 보증금 합계:

* 전세권: 3500만원 + 3800만원 + 3700만원 + 3900만원 + 4000만원 = 1억 9,000만원

* 임차권: 2100만원 + 4000만원 + 4000만원 + 3500만원 + 4000만원 = 1억 7,600만원

* 총 인수 보증금: 1억 9,000만원 + 1억 7,600만원 = 3억 6,600만원

* 주의: '인수 보증금 합계: 0원'은 경매 절차상의 배당 순위 요약일 수 있으나, 물건명세서에 명시된 '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 낙찰자가 인수해야 할 금액으로 해석해야 합니다.

3.3. 권리분석 요약

* 등기부상 말소기준권리보다 선순위인 권리는 없어 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 보입니다.

* 하지만, 물건명세서에 명시된 특정 전세권 및 임차권은 매수인에게 인수될 가능성이 높으며, 이로 인한 추가적인 인수 보증금(총 3억 6,600만원) 발생을 반드시 고려해야 합니다.

* 대항력 없는 임차인 중 보증금이 미상인 마동혁, 선형종, 윤승현, 전종규는 배당받지 못하는 금액이 있을 경우 인수될 수 있으므로 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

4.1. 입지적 장점

* 순천시 장천동은 도심 지역으로, 풍부한 배후 수요와 함께 각종 편의시설 및 행정기관이 밀집해 있어 오피스텔로서의 입지 조건이 우수합니다.

* 5층 건물 중 2-4층이 오피스텔 용도로 사용되고 있어, 비교적 소규모 가구 중심의 임대 수요를 만족시킬 수 있습니다.

4.2. 상권 현황

* 오피스텔 밀집 지역으로 볼 수 있으며, 지속적인 임대 수요가 있을 것으로 예상됩니다.

* 주변 상가 및 주거 시설과의 연계성이 좋아 생활 편의성이 높습니다.

4.3. 잠재적 임대 수요

* 대학가, 행정기관, 금융기관, 병원 등이 인접해 있어 직장인 및 학생 등 1인 가구 임대 수요를 확보하기 용이합니다.

* 5층 건물이라는 점을 고려할 때, 소형 평형 위주의 임대가 이루어질 것으로 보이며, 이에 맞는 임대 전략이 필요합니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설 접근성

* 쇼핑: 대형마트, 백화점, 재래시장 등 다양한 쇼핑 시설 접근이 편리합니다.

* 금융: 은행, ATM 등 금융 서비스 이용이 용이합니다.

* 의료: 종합병원 및 다양한 의원들이 위치하여 의료 서비스 이용이 편리합니다.

* 여가: 공원, 문화시설 등이 인접해 있어 여가 생활을 즐기기 좋습니다.

5.2. 주거 환경

* 주거 밀집 지역으로 생활 기반 시설이 잘 갖춰져 있습니다.

* 1층 주차장 확보로 차량 이용자들의 편의를 도울 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 인수되는 권리 부담

* 앞서 분석한 바와 같이, 약 3억 6,600만원에 달하는 전세 및 임차 보증금 인수 부담은 본 물건의 가장 큰 리스크 요인입니다. 입찰 시 이 금액을 충분히 고려한 금액 산정이 필수적입니다.

* 인수되는 권리 중 임차인의 보증금이 미상인 경우가 있어, 실제 인수 금액이 예상보다 늘어날 가능성도 배제할 수 없습니다.

6.2. 중복 병합 사건

* 중복 병합 사건의 경우, 경매 절차가 복잡해지거나 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 관련 내용을 면밀히 확인해야 합니다.

6.3. 건물 노후화 및 관리 상태

* 건축물대장상 보존 등기일이 2009년으로, 약 17년 정도 경과되었습니다. 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

6.4. 5층 단독주택 이용 부분

* 5층이 단독주택으로 이용 중인데, 이 부분의 소유권, 임대차 관계, 불법 건축물 여부 등 추가적인 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 전라남도 순천시 장천동의 중심 상업 지구에 위치하여 입지 조건이 양호하며, 오피스텔로서의 기본적인 가치를 갖추고 있습니다. 감정가는 약 24.8억원으로, 주변 시세와 유사한 수준으로 파악됩니다.

그러나, 본 건은 다수의 임차인 및 선순위 권리가 존재하며, 특히 물건명세서상 매수인에게 인수되는 권리가 약 3억 6,600만원에 달하는 점이 가장 큰 위험 요인입니다. 또한, 대항력 있는 임차인 중 보증금이 미상인 경우도 있어 실질적인 인수 금액은 더 늘어날 수 있습니다. 중복 병합 사건이라는 점 또한 절차상의 복잡성을 야기할 수 있습니다.

따라서, 본 물건의 투자는 인수되는 권리 부담액을 고려한 철저한 권리분석과 시장 가격에 대한 정확한 판단을 바탕으로 신중하게 접근해야 합니다. 낙찰 후에도 인수되는 권리와 관련된 법적, 금전적 문제를 해결할 수 있는 충분한 자금력과 전문성이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 순천시 장천동의 핵심 지역에 위치하여 임대 수요 확보에 유리합니다.

* 다수의 임대 수익원: 오피스텔 용도로 다수의 임대 수익 창출이 가능합니다.

* 잠재적 시세 상승 가능성: 지역 개발 및 부동산 시장 상황에 따라 시세 상승 여력이 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 2,478,959,600원이며, 현 시세 또한 감정가와 유사한 수준으로 판단됩니다.

하지만, 약 3억 6,600만원의 보증금 인수 부담 및 기타 리스크 요인을 고려할 때, 보수적인 접근이 필요합니다.

예상 입찰가는 다음과 같은 점을 고려하여 산정해야 합니다.

* 감정가: 약 24.8억원

* 주변 시세: 평당 약 500만원~550만원 (건물 총 면적 471.44평 기준, 약 23.6억원 ~ 25.9억원)

* 인수 보증금: 약 3.66억원 (매수인이 추가로 부담할 수 있는 금액)

‘인수 보증금’을 제외하고 계산한다면, 잠재적 최대 총 지출(입찰가 + 인수 보증금)이 시장 가치를 넘지 않도록 입찰가를 산정해야 합니다.

예를 들어, 입찰가를 감정가 수준인 24.8억원으로 산정할 경우, 총 지출은 약 28.46억원이 됩니다. 이는 현 시세의 상단 또는 그 이상이므로, 리스크를 감안하면 조정이 필요합니다.

따라서, 본 물건의 예상 입찰가는 약 20억원 ~ 22억원 수준으로 제안합니다.

이는 감정가 대비 약 80% ~ 88% 수준으로, 인수 보증금(3.66억원)을 포함한 총 지출이 약 23.66억원 ~ 25.66억원 범위에 들어오도록 조정된 금액입니다.

최종 입찰가는 현장 조사 결과, 인수되는 권리들의 구체적인 변제율, 경쟁 입찰 현황 등을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.