나이스옥션 법원경매 광주 2024타경72217 [1] 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8 첨단에이엠씨티3차 제3층 제312호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2024.06.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남측 인근에 위치하는 "첨단에이엠씨티3차
제3층 제312호"이며, 부근은 아파트, 숙박업소, 음식점 등으로 형성된 첨단택지개발지구내
주상복합지대임.

교통상황

가로망이 정비된 첨단지구에 위치하여 일반적인 교통상황은 양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건내 3층 312호로서
외벽: 화강석판재, 콘크리트위 페인팅
내벽: 벽지마감 외
창호: 샤시창임.

이용상태

공동주택(도시형생활주택)

설비내역

급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기 등이
시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형으로 공동주택(도시형생활주택) 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측으로 왕복2차선 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭15M-20M)(접합), 가로구역별 최고높이 제한지역<건축법>
국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경72217 (1)

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 기

1.2. 물건 현황

소재지: 광주광역시 광산구 쌍암동 661-8, 첨단에이엠씨티3차 제3층 제312호

건물 구조: 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 10층건물 내 3층 312호

용도: 도시형생활주택

1.3. 면적 정보

토지 면적: 9.36㎡ (약 2.83평)

토지 지분: 9.3551㎡

건물 면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

건물 지분: 30.1942㎡

전용 면적: 30.19㎡ (약 9.13평)

분양 면적: 제공된 정보에는 명확한 분양 면적 수치가 없습니다.

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 101,000,000원

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

기타: 공동담보

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본 물건은 광주광역시 광산구 쌍암동 소재 쌍암공원 남측 인근에 위치합니다. 주변으로는 아파트, 숙박업소, 음식점 등이 형성된 첨단택지개발지구 내 주상복합지대에 속해 있습니다.

2.2. 교통 상황

가로망이 정비된 첨단지구에 위치하여 일반적인 교통 상황은 양호합니다. 서측으로 왕복 2차선 아스팔트포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 좋습니다.

2.3. 토지 이용계획

중심상업지역, 방화지구, 중로2류(폭 15M-20M) 접합, 가로구역별 최고높이 제한지역(건축법), 국가산업단지(첨단산업기지사업완료지구)로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 말소기준권리는 2023년 6월 14일 접수된 한국남방개발의 가압류(갑7)입니다. 이 가압류보다 선순위인 권리는 없으며, 이후 접수된 기 의 강제경매(갑8), 국민건강보험공단의 압류(갑9), 광산세무서장의 압류(갑10) 등은 모두 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

3.2. 임차인 분석

* 임차인: 기

* 보증금: 80,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2020-05-28

* 확정일자: 2020-04-14

* 대항력: 있음

* 비고: 상기 임차인은 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로 대항력이 있습니다.

3.3. 인수/소멸 권리

매각으로 소멸되지 않는 권리: 을구 순위 3번 주택임차권설정등기(기 , 보증금 80,000,000원). 배당에서 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 합니다.

말소되는 권리: 갑7(가압류), 갑8(강제경매), 갑9(압류), 갑10(압류), 을3(신탁등기말소) 등.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설

본 물건이 위치한 첨단택지개발지구는 아파트, 숙박업소, 음식점 등이 밀집된 주상복합지대입니다. 다양한 상업시설 이용이 가능하여 생활 편의성이 높습니다.

4.2. 주상복합지대 특성

주상복합단지는 주거와 상업 기능을 겸비하여 생활 편의성이 높으며, 풍부한 유동인구로 인한 상권 활성화 잠재력을 가집니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

내부에는 급배수 및 위생설비, 난방설비, 도시가스설비, 화재탐지 및 경보설비, 소화전, 승강기 등 기본적인 생활 편의 시설이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 환경

쌍암공원 남측 인근에 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 첨단지구의 잘 정비된 인프라를 활용할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 보증금

가장 중요한 리스크는 대항력 있는 임차인 기 의 보증금 80,000,000원입니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금 전액을 회수하지 못할 경우, 그 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 이 부분에 대한 철저한 배당표 분석 및 확인이 필수적입니다.

6.2. 기타 법적 리스크

제공된 정보상 추가적인 명확한 법적 리스크는 확인되지 않았으나, 현장 방문 및 관련 법규 추가 검토를 권장합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 첨단지구의 중심부에 위치한 도시형생활주택으로, 우수한 입지조건과 교통망을 자랑합니다. 현대적인 편의시설과 상업시설 접근성이 용이하며, 쌍암공원 인접으로 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원을 배당에서 전액 변제받지 못할 경우 매수인이 인수해야 하는 부담이 가장 큰 쟁점입니다.

8. 투자 포인트

첨단지구 중심상업지역에 위치하여 장기적인 자산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

소형 도시형생활주택으로서 투자 상품으로서의 매력이 있습니다.

쌍암공원이 인접하여 쾌적하고 여유로운 주거 환경을 제공합니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 시세 분석

본 물건은 첨단에이엠씨티3차 단지 내 전용면적 30.19㎡(약 9.13평) 규모입니다. 주변 연립, 다세대, 빌라 및 유사 도시형생활주택의 시세 분석 결과, 이 지역의 전용 30㎡ 내외 소형 주택은 1억원 내외에서 1억 3천만원 사이의 시세를 형성하는 것으로 파악됩니다. 본 물건의 감정가 101,000,000원은 현재 시세 대비 합리적인 수준으로 판단됩니다.

9.2. 예상 입찰가 산정

본 물건의 핵심은 대항력 있는 임차인의 보증금 80,000,000원 인수 가능성입니다. 이 보증금을 매수인이 인수한다고 가정할 경우, 실제 취득하는 데 드는 순수 비용은 감정가 101,000,000원에서 인수 보증금 80,000,000원을 제외한 21,000,000원에 명도비, 경매 제반 비용 등을 고려해야 합니다. 만약 임차인이 배당을 통해 보증금을 전액 회수한다면, 인수 부담은 없으므로 감정가 101,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정은 배당표 분석 및 임차인과의 협의를 통해 임차 보증금 인수 여부를 최종 확인한 후 결정해야 합니다. 현재 정보만으로는 임차인이 보증금을 전액 배당받을지 불확실하므로, 보수적인 접근이 필요합니다.

이에, 임차인 보증금 80,000,000원 인수 가능성을 염두에 두고, 제반 비용 및 위험 요소를 고려하여 예상 입찰가는 70,000,000원 ~ 90,000,000원 사이를 제안합니다. 실제 입찰 시에는 해당 법원의 진행 상황 및 배당표를 반드시 확인하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.