나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71993 [1] 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 제1동 제1,2,지하1층 제105호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온 · 평가일 2024.05.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 광산구 수완동 소재 <스카이장례식장> 남측 인근에 위치하며, 본건 주위는 연립주택단지, 상업용 건부지 및 농경지 등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량 출입가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건 중
제1, 2, 지하1층 제105호로,
외벽 : 치장벽돌쌓기마감 등,
내벽 : 벽지붙임 및 타일붙임마감 등,
바닥 : 강마루깔기 및 타일깔기 등,
창호 : 새시창임.

이용상태

연립주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 전기설비, 위생급배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 시스템냉난방설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지로, 연립주택 건부지임.

인접 도로상태등

단지 내외로 포장도로가 개설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

--

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임.
기타사항 : --

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

-감정평가서에 의하면 지하1층은 접면도로를 통해 진출입이 가능한 현황 1층 구조임
-2026. 2. 23. 유한회사 더벨류에스로부터 누수 의견서(천장 및 벽체 다수의 누수로 곰팡이 발생 정황 있음)제출되었음
-2026. 3. 11.자 및 2026. 4. 10.자 감정인의 사실조회회신에 의하면 채무자의 누수 의견에 대하여 마감재의 노후나 환기 불량 또는 부분적인 누수 등으로 인한 현상으로 보이고, 건물의 주요 구조부의 구조적 안정성에 중대한 하자로서 감정평가액에 영향을 미치는 것으로 사료되지 않는다고함. 2026. 4. 13. 정정·변경

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경71993 (1)

소재지: 광주광역시 광산구 수완동 189 디프리마수완 제1동 제105호

용도: 연립주택

감정가: 2,820,000,000원

토지면적: 573.92㎡ (약 173.62평)

토지지분: 573.924㎡ (약 173.62평)

건물면적: 205.48㎡ (약 62.15평)

건물지분: 205.48149999999998㎡ (약 62.15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 화순농업협동조합

등기부채권 총액: 2,215,201,572원

2. 입지조건

본건은 광주광역시 광산구 수완동 189번지 디프리마수완 제1동 제105호에 위치함.

주변은 연립주택단지, 상업용 건부지, 농경지가 혼재된 지역으로, 단지 내외로 포장도로가 개설되어 차량 접근이 용이함.

<스카이장례식장> 남측 인근에 소재하여 인근 시설과의 근접성을 고려할 필요가 있음.

인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 가능한 편의성을 갖추고 있음.

3. 권리분석

말소기준권리는 2021년 8월 20일 접수된 화순농업협동조합의 근저당(2,100,000,000원)임.

본 건의 경매개시결정은 2024년 5월 24일 화순농업협동조합의 임의경매(1,821,867,713원)로 개시되었음.

등기부채권 총액은 2,215,201,572원이며, 매각으로 인해 위 권리들은 모두 말소될 예정임.

임차인 현황: 임차인 조영희가 있으나, 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으며 대항력이 없음. (주의: 보증금 및 차임이 0원으로 명시되었으므로 대항력은 없으나, 관련 법률 및 사실 관계에 대한 추가 확인이 필요할 수 있음.)

4. 상권분석

최근 실거래가를 분석한 결과, 본건과 유사한 연립주택 및 다세대주택의 경우,

2026년 7월 거래된 수완포레(전용 73.853㎡)는 30,000만원(3억원)에 거래되었으며, ㎡당 약 406만원의 시세임.

2026년 7월 거래된 수완아뜨리움연립주택(전용 78.4057㎡)은 39,500만원(3억 9천 5백만원)에 거래되었으며, ㎡당 약 504만원의 시세임.

2026년 7월 거래된 윤슬의아침수완4차리더스카운티(전용 84.874㎡, 다세대)는 50,000만원(5억원)에 거래되었으며, ㎡당 약 590만원의 시세임.

본건은 전용면적 205.48㎡(약 62.15평)의 규모로, 제시된 시세 적용 시 대략 9억 4천만원에서 12억 1천만원 수준의 시세로 추정됨.

이는 감정평가액 2,820,000,000원(28억 2천만원)과는 상당한 차이를 보이며, 본건의 면적이 비교 대상보다 훨씬 크다는 점을 고려하더라도 큰 격차임.

5. 생활정보

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 2층 건물 중 지하 1층 제105호로, 연립주택으로 이용 중임.

외벽은 치장벽돌쌓기 마감, 내벽은 벽지 및 타일 붙임 마감, 바닥은 강마루 및 타일 깔기 마감 등임.

기본적인 전기, 위생급배수, 도시가스 난방, 시스템 냉난방, 승강기 설비 등이 구비되어 있음.

지하 1층은 현황 접면도로를 통해 진출입이 가능한 1층 구조임.

6. 잠재적 리스크

중복 사건으로 분류되어 있어, 이에 대한 추가적인 권리관계 및 경매 절차 확인이 필요함.

2026년 2월 23일 유한회사 더벨류에스로부터 천장 및 벽체 다수의 누수로 인한 곰팡이 발생 의견서가 제출되었음.

감정인의 사실조회 회신에 따르면, 해당 누수 현상은 마감재 노후, 환기 불량 또는 부분적 누수 등으로 인한 것으로 보이며, 건물의 주요 구조부에 중대한 하자로 보기는 어렵다고 판단함. 그러나 누수에 대한 직접적인 확인 및 수리 비용에 대한 면밀한 검토가 필요함.

지하 1층의 실제 이용 및 관리 상태, 외부와의 연결성 등은 현장 확인을 통해 파악해야 할 사항임.

7. 종합 의견

본건은 광주광역시 광산구 수완동에 위치한 대형 연립주택으로, 감정평가액은 28억 2천만원에 달하나, 최근 주변 시세와 비교 시 상당한 차이를 보임. 이는 본건의 면적이 비교 대상보다 훨씬 크다는 점과 감정평가 시점의 시장 상황, 또는 기타 요인에 의한 것으로 판단됨.

등기부상 채권 총액이 22억 1천 5백만원 수준으로, 감정평가액 기준으로는 충분한 담보 가치를 보여주나, 시장 시세와의 괴리가 커 투자 시 신중한 접근이 요구됨.

누수 발생 정황이 확인되어 잠재적 하자 요인으로 작용할 수 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 점검 및 비용 산정이 필수적임.

8. 투자 포인트

광주광역시 광산구 수완동 핵심 지역에 위치한 대형 연립주택으로, 상대적으로 넓은 주거 공간을 확보할 수 있음.

감정평가액과 시장 시세 간의 차이를 통해 향후 시세 상승 또는 급매물 확보 가능성을 기대해 볼 수 있음.

(잠재적) 인수되는 권리가 없어 권리관계가 비교적 명확하며, 말소기준 권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정임.

9. 예상 입찰가

감정평가액 2,820,000,000원과 최근 시장 거래 시세(약 9억 4천만원~12억 1천만원) 간의 현저한 차이를 고려해야 함.

본건의 건물 면적이 비교 대상보다 훨씬 크다는 점을 감안하더라도, 시세 대비 감정평가액이 상당히 높게 책정되어 있음.

누수 등 잠재적 리스크 요인과 시장 시세, 그리고 채권 총액(22억 1천 5백만원)을 종합적으로 고려하여, 본 건의 적정 입찰가는 대략 13억 5천만원에서 16억 5천만원 사이로 예상함.

본 입찰가 범위는 시장의 잠재적 가치를 반영하면서도, 감정가와 시장 시세 간의 괴리, 그리고 하자 리스크를 고려한 보수적인 접근임. 최종 입찰가는 현장 방문을 통한 하자 상태 확인, 경쟁 입찰자 수, 시장 상황 변동 등을 면밀히 분석하여 결정하는 것을 권고함.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.