나이스옥션 법원경매 광주 2024타경71863 [1] 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 제114동 제1층 제104호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 산해 · 평가일 2024.06.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 화순군 화순읍 소재 화순군청 남서측 근거리에 위치하는 "힐스테이화순 제114동
제1층 제104호, 제105호"이며, 부근은 아파트단지, 상가 및 점포, 음식점 등으로 형성된
화순읍소재지내 주상복합지대임.

교통상황

군내버스승강장이 인근에 위치하고, 읍소재지중심부 근거리에 자리하여 일반적인 교통상황은
양호함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 1층 104호, 105호이며
2021년7월12일 사용승인 되었음.
외벽: 화강석판재, 콘크리트위 페인팅 마감
내벽: 몰탈위 페인팅
천장: 텍스마감
창호: 샤시창임.

이용상태

번호(1,2) 근린생활시설(공실)

설비내역

공동위생설비, 화재탐지 및 경보설비, 스프링클러, 소화전, 도시가스설비, 승강기,
지하주차장 등이 시설되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형으로 지반은 대체로 평탄하며, 주상복합용건물부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지 남측 및 서측으로 왕복4차선, 남동측 및 북동측, 북서측으로 왕복2차선
아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,일반상업지역,제2종일반주거지역,지구단위계획구역,소로1류(접합),소로2류(접합),
중로1류(접합),가축사육제한구역(1000미터-개,닭,오리,메추리 사육제한)/(2000미터-돼지
사육제한)/(300미터-소,말,양,사슴 사육제한)/(500미터-젖소 사육제한)/(전축종 가축사육
제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(요셉유치원)<교육환경
보호에 관한 법률>,개발촉진지구<지역균형개발 및 지방중소기업 육성에 관한 법률>,폐광지역
진흥지구<폐광지역 개발 지원에 관한 특별법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

- 공실임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 상세정보

2.1. 물건 기본정보

사건번호: 광주지방법원 2024타경71863 (1)

소재지: 전라남도 화순군 화순읍 교리 405 힐스테이트화순 제114동 제1층 제104호

건물명: 힐스테이트화순

용도: 근린상가

감정가: 744,000,000원

2.2. 면적 정보

토지면적: 26.82㎡ (약 8.12평)

토지 지분: 26.8211㎡ (약 8.12평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 79.73㎡ (약 24.12평)

건물 지분: 79.732㎡ (약 24.12평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

2.3. 매각 정보

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 계림신용협동조합 (추정)

2.4. 특이사항

본 물건은 현재 공실 상태입니다.

3. 입지조건

3.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 화순군 화순읍 소재지 내에 위치하며, 화순군청 남서측 근거리에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 상가, 점포, 음식점 등이 밀집한 주상복합지대로 형성되어 있습니다.

3.2. 교통상황

군내버스 승강장이 인근에 위치하며, 읍소재지 중심부에 가까워 일반적인 교통 상황은 양호한 편입니다.

3.3. 도로상태

단지 남측 및 서측으로는 왕복 4차선, 남동측 및 북동측, 북서측으로는 왕복 2차선의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 도시지역, 일반상업지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역에 속하며, 소로1류, 소로2류, 중로1류 도로와 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 상대보호구역(요셉유치원), 개발촉진지구, 폐광지역진흥지구 등으로 지정되어 있습니다.

4. 건축물 정보

4.1. 건축물 현황

본 건물은 힐스테이트 화순 단지 내 114동 1층 104호에 위치하며, 철근콘크리트 구조의 4층 건물입니다. 2021년 7월 12일 사용 승인되었습니다.

외벽은 화강석 판재 및 콘크리트 위 페인팅 마감, 내벽은 몰탈 위 페인팅, 천장은 텍스 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

주요 설비로는 공동 위생 설비, 화재 탐지 및 경보 설비, 스프링클러, 소화전, 도시가스 설비, 승강기, 지하 주차장 등이 갖추어져 있습니다.

4.2. 건축물대장 상 주요 내용

전체 단지(힐스테이트 화순)는 공동주택(아파트)으로 구성되어 있으며, 2018년 건축 허가를 받아 2021년 7월 12일 사용 승인되었습니다. 총 604세대의 아파트로 구성되어 있습니다.

본 물건이 속한 114동은 연면적 11,663.4954㎡, 철근콘크리트구조, 4층 건물로, 제1종근린생활시설 및 제2종 근린생활시설로 이용되고 있습니다.

5. 권리분석

5.1. 등기부 현황

말소기준권리: 계림신용협동조합 근저당 (2021-12-22, 840,000,000원)

현재 등기부상 모든 권리(신탁등기말소, 근저당, 가압류, 임의경매, 압류)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

등기부채권 총액: 989,328,300원

5.2. 인수되는 권리

매각으로 인하여 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

5.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원

본 건에 대한 임대 관계는 미상이나, 인수되는 임차인의 보증금은 없는 것으로 확인됩니다.

6. 상권분석

6.1. 주변 상업시설

본 물건은 힐스테이트 화순 아파트 단지 내 근린생활시설로, 단지 내 고정 수요를 확보하고 있습니다.

주변에는 아파트 단지, 일반 상가, 점포, 음식점 등이 형성되어 있어 기본적인 상권은 형성되어 있습니다.

인근의 CU 편의점, 약국, 카페, 식당 등이 입점해 있으며, 상가 일부에는 공실이 있는 것으로 파악됩니다.

스트리트형 상가로 구성된 점이 특징입니다.

7. 생활정보

7.1. 주변 편의 및 생활시설

단지 인근에는 군청, 우체국, 버스터미널 등이 위치하여 행정 및 편의시설 이용이 편리합니다.

반경 1km 이내에 화순초등학교, 화순중학교, 화순제일중학교, 화순고등학교 등이 있어 교육 환경이 양호합니다.

화순군립도서관, 문화센터, 종합운동장 등 문화 및 여가 시설도 이용 가능합니다.

7.2. 교통 및 접근성

군내버스 승강장이 단지 가까이에 있으며, 읍소재지 중심부에 위치하여 광주광역시 등 주변 지역으로의 접근성이 좋습니다.

8. 잠재적 리스크

8.1. 공실 위험

본 물건은 현재 공실 상태이며, 상가 공실률이 높은 점은 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

8.2. 주변 지역 개발과의 연관성

본 물건이 위치한 지역은 폐광지역 진흥지구로 지정되어 있으며, 지역 활성화를 위한 개발 계획이 추진되고 있습니다.

다만, 폐광 지역 내 혐오시설(동물 화장장 등) 설립 추진 시 주민 반대로 무산된 사례가 있어, 지역 개발 방향 및 주민 수용성에 대한 고려가 필요할 수 있습니다.

9. 종합 의견

본 물건은 화순군 읍내 중심지에 위치한 힐스테이트 화순 단지 내 근린상가로, 주상복합 단지의 고정 수요를 기반으로 합니다. 단지 내 스트리트형 상가로 구성되어 있으며, 주변 교통 및 생활 편의시설 접근성이 우수합니다. 2021년 사용 승인된 비교적 신축 건물이며, 권리상 인수되는 부담은 없습니다.

하지만 현재 공실 상태로, 상권 활성화 여부 및 공실 리스크를 신중하게 검토해야 합니다. 폐광 지역 특성상 지역 개발 계획과 주민 민감성을 고려한 접근이 필요합니다.

10. 투자 포인트

* 화순군 읍내 중심부, 힐스테이트 아파트 단지 내 상가로 고정 수요 확보 가능

* 비교적 신축 건물 (2021년 사용승인)

* 우수한 교통 및 생활 편의시설 접근성

* 모든 권리사항이 매각으로 소멸되어 권리상 안전함

11. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 현재 제공된 정보만으로는 산정하기 어렵습니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 다음과 같은 추가적인 시장 분석이 필요합니다.

* 인근 유사 상가의 실제 거래 사례 및 임대 시세 조사

* 현재 상권 분석을 통한 공실률 및 예상 임대 수익률 추정

* 경매 물건의 특성(층, 호수, 도로 접근성 등)을 고려한 가치 평가

* 최근 유사 물건의 낙찰가율 및 경매 동향 분석

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.