나이스옥션 법원경매 광주 2024타경73210 [1] 광주광역시 서구 금호동 787 중흥아파트 제105동 제2층 제202호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.06.27

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

광주광역시 서구 금호동 "마재근린공원" 동측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 상가 및 점포, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거지대로서 제반 입지조건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 출입이 가능하며, 인근에 간선도로 및 노선버스정류장 등이 소재하고 있어, 제반 교통상황은 양호시 됨.

건물의 구조

구조: 철근콘크리트벽식구조 슬래브지붕 지상13층 중
제2층 제202호로서,
외벽: 몰탈위페인팅 등 마감,
내벽: 벽지 등 마감,
창호: 새시창호 등 마감임.

이용상태

아파트임.

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 난방설비, 승강기설비, 화재탐지시설 및 소화전설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 평지로서, 아파트부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 진입로 및 주차장이 개설되어 있고, 단지내 도로와 공도가 연결되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역, 대로3류(폭 25m-30m)(2023-02-23)(접합) 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(마재초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(마재초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대 관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2024타경73210 (1)

해당 물건은 광주지방법원에서 진행 중인 부동산 임의경매 사건입니다.

주소는 광주광역시 서구 금호동 787, 중흥아파트 제105동 제2층 제202호입니다.

본 물건은 아파트로, 토지와 건물이 일괄 매각 대상입니다.

감정가는 214,000,000원입니다.

토지 면적은 31.76㎡ (약 9.61평)이며, 건물 면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다.

경매 채권자는 현OOOOOOO입니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 광주광역시 서구 금호동에 위치하며, '마재근린공원' 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주변은 아파트, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역으로, 일반적인 입지 조건을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량의 접근이 용이하며, 간선도로 및 버스정류장이 인접해 있어 대중교통 이용 또한 편리합니다.

전반적인 교통 환경은 양호한 편입니다.

2.3. 건물구조 및 이용상태

건물은 철근콘크리트 벽식 구조의 슬래브 지붕으로, 총 13층 중 2층에 위치한 아파트입니다.

외벽은 페인팅, 내벽은 벽지로 마감되었으며, 창호는 새시로 시공되었습니다.

현재 아파트로 이용 중입니다.

2.4. 설비내역

기본적인 위생, 급배수, 난방 설비가 갖추어져 있으며, 승강기, 화재 탐지 및 소화전 설비도 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 도로

토지는 부정형 평지로, 아파트 단지 부지로 이용되고 있습니다.

단지 내 진입로와 주차장이 잘 정비되어 있으며, 단지 내 도로는 외부 공도와 연결됩니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 제3종일반주거지역, 시가지경관지구, 지구단위계획구역에 해당합니다.

대로3류(폭 25m-30m)에 접하고 있으며, 마재초등학교를 포함한 교육환경 보호구역(상대/절대보호구역) 및 비행안전제6구역(전술) 등의 제한이 존재합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수되는 보증금은 총 0원입니다.

보증금 및 차임이 미상이더라도, 실제 점유 관계 및 법적 대항력 유무에 대한 면밀한 확인이 필요합니다.

3.2. 등기부 요약

현재 등기부에는 다수의 소유권 이전, 근저당, 가압류 및 임의경매 개시 결정 내역이 존재하나, 말소기준권리(을13, 2019.03.22, 한국자산관리공사 근저당)보다 후순위로 설정된 권리들은 모두 말소될 예정입니다.

총 등기부채권 금액은 292,470,539원입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 파악됩니다.

4. 상권분석

본 물건은 아파트, 상가, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 상업 및 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

주변에 공원이 있어 쾌적한 환경을 기대할 수 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 아파트 정보

아파트명은 풍암중흥1단지이며, 사용승인일은 2000년 4월 28일입니다.

총 7개동, 1437세대로 구성된 대단지입니다.

본 물건의 전용면적은 59.76㎡ (약 18.08평)입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 자전거보관소 등의 부대시설이 마련되어 있습니다.

주차는 총 664대(지상 3대, 지하 42대) 수용 가능합니다.

5.2. 주변 시설

본건 주변 지도 검색 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다. 마재근린공원이 인접해 있어 녹지 공간을 이용하기 편리합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축년도가 2000년으로, 향후 리모델링 또는 재건축 가능성을 고려해야 합니다.

* 토지이용계획상 학교보호구역 및 비행안전구역 등 일부 행위 제한 사항이 존재합니다.

* 임대 관계가 미상이므로, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 광주광역시 서구 금호동의 대단지 아파트로, 비교적 양호한 입지 및 교통 환경을 갖추고 있습니다.

권리 관계는 명확하게 정리될 것으로 예상되나, 임대차 관계 미상인 점은 반드시 확인 및 대비가 필요합니다.

생활 편의시설 접근성과 주변 환경을 고려할 때, 안정적인 주거 가치를 지닌 물건으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 안정적인 수요를 기대할 수 있는 광주 서구의 주거 밀집 지역 내 위치.

* 대단지 아파트로서 지역 내 시세 형성 및 유지에 유리.

* 최근 실거래가 대비 감정가 및 현재 시세 비교를 통해 시세 차익 실현 가능성.

9. 예상 입찰가

최근 거래된 유사 면적(59.46㎡ ~ 59.76㎡)의 실거래가는 2026년 7월 기준으로 160,000,000원에서 177,000,000원 사이입니다.

이를 바탕으로 산출한 3.3㎡당 평균 시세는 약 2,837,000원입니다.

본 물건의 전용면적 59.76㎡를 적용하면, 현재 시세는 약 169,300,000원으로 추정됩니다.

감정가는 214,000,000원으로, 현재 시세 대비 높게 책정되어 있습니다.

인수되는 권리가 없고 임차인의 보증금 인수 부담이 없다는 점을 고려할 때, 낙찰가는 현재 시세를 기준으로 보수적으로 접근하는 것이 현명합니다.

종합적으로 판단할 때, 예상 입찰가는 150,000,000원 ~ 170,000,000원 범위 내에서 결정하는 것을 권유합니다.

다만, 본 입찰가 산정은 제공된 정보에 기반한 추정치이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 추가 정보 수집, 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.