나이스옥션 법원경매 김천 2024타경18238 [1] 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 19층1912호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백 · 평가일 2024.12.05

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임수동 소재 "구미센츄리호텔" 남동측 인근에 위치하는 보미더리즌타워 제19층 제1912호로서, 주위는 공장, 아파트 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있음.

교통상황

대상물건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

가) 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층, 지상19층 건물 중 제19층
제1912호 단위세대로서,
- 외 벽 : 복합판넬 및 몰탈위 페인트 등 마감,
- 내 벽 : 벽지도배 및 타일 등 마감,
- 바 닥 : 강화마루 및 타일 등 마감,
- 창 호 : 시스템 및 샷시창호.

이용상태

가) 오피스텔로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 도시가스에 의한 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측 및 동측으로 왕복 2차선의 도로와 각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로(접합), 소로1류(폭 10m-12m)(접합), 가축사육제한구역(2024-11-20)(모든축종제한구역(환경관리과문의)), 국가산업단지(구미국가3단지), 지원시설구역(2015-07-08)

공부와의 차이

─

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계: 미상임.
2) 기 타: ─

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

임차인 이해문은 대항력 있는 임차인 겸 신청채권자임. 매수인에게 대항할 수 있는 을구순위 1번 주택임차권등기 있음(임대차보증금 85,000,000원, 전입일자 2022.02.28, 확정일자 2022.02.08). 배당에서 보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

사건번호: 김천지원 2024타경18238 (1)

소재지: 경상북도 구미시 임수동 92-14 보미더리즌타워 19층1912호

용도: 오피스텔

감정가: 80,000,000원

토지면적: 7.90㎡ (약 2.39평)

건물면적: 22.76㎡ (약 6.89평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이OO

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경상북도 구미시 임수동 소재 "구미센츄리호텔" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 공장, 아파트 및 근린생활시설 등이 혼재되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 건물 구조 및 이용상태

본 건물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하 1층, 지상 19층 건물 중 제19층 제1912호로, 현재 오피스텔로 이용 중입니다. 외벽은 복합판넬 및 몰탈 위 페인트 마감, 내벽은 벽지도배 및 타일 마감, 바닥은 강화마루 및 타일 마감, 창호는 시스템 및 샷시 창호로 되어 있습니다.

2.4. 설비내역

위생 및 급배수 설비, 승강기 설비, 화재탐지 설비, 도시가스에 의한 난방 설비 등이 구비되어 있습니다.

2.5. 토지 이용상태 및 주변 도로

인접 토지와 등고평탄한 가장형의 토지로서 근린생활시설 및 주거용 건부지로 이용 중입니다. 본건 남측 및 동측으로 왕복 2차선 도로와 접하고 있습니다.

2.6. 토지이용계획 및 제한상태

준공업지역, 도로, 소로1류(폭 10m-12m), 가축사육제한구역(모든 축종 제한 구역), 국가산업단지(구미국가3단지), 지원시설구역으로 지정되어 있습니다. 주변에 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

등기부상 말소기준권리는 2024년 2월 13일 접수된 북삼농업협동조합의 가압류(채권액 1,125,747,148원)입니다.

3.2. 낙찰자가 인수하는 권리

을구 1순위 주택임차권등기가 존재하며, 매수인에게 대항할 수 있는 권리로서 매각으로 소멸되지 않고 인수됩니다. 임차인 이해문씨는 대항력 있는 임차인이자 신청 채권자이기도 합니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 이

보증금: 85,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2022년 2월 28일

확정일자: 2022년 2월 8일 (주의: 제공된 정보에는 확정일자가 2024.02.28로도 기재되어 있으나, 등기부상 인수는 2022.02.08일자로 확인됩니다. 권리분석 시 확정일자 기준이 중요하므로 추가 확인이 필요합니다.)

3.4. 기타 권리관계

갑구 6순위 북삼농업협동조합 가압류(말소기준권리), 갑구 7순위 경북신용보증재단 가압류, 갑구 8순위 흥국저축은행 가압류가 있으며, 이들은 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 인해 말소될 예정입니다. 갑구 9순위 신청채권자(임차인 이해문)의 강제경매 개시결정 등기도 말소될 예정입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 및 잠재수요

본 건물은 구미국가산업단지 인근에 위치하고 있으며, SK실트론, LG디스플레이, LG전자 등 대기업 사업장이 다수 소재하여 풍부한 배후수요를 기대할 수 있습니다.. 또한, 주변에 공장, 아파트, 근린생활시설이 있어 지역 내 상업 활동이 이루어지고 있습니다.

4.2. 입지적 장점

이마트가 도보 1분 거리에 위치하며, 구미센츄리호텔 인근에 자리하고 있어 유동인구 확보 및 편의시설 접근성이 좋습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

이마트가 도보 1분 거리에 있어 쇼핑이 편리하며, 갑을구미병원, 구미병원 등 의료시설 이용도 용이합니다. 다목적 공간으로 활용되는 동락공원이 인근에 있어 여가 활동에도 좋습니다.

5.2. 주거 환경

구미시는 평균 연령이 낮은 '젊은 도시'로, 20~40대 경제활동인구 비율이 높아 젊은 직장인들의 임대 수요가 꾸준할 것으로 예상됩니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 대항력 있는 임차인 인수 위험

을구 1순위 주택임차권등기(임대차보증금 85,000,000원)가 존재하며, 이는 매수인에게 인수되는 권리입니다. 배당에서 임차인의 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 잔액은 매수인이 인수해야 합니다. 현재 감정가(80,000,000원)가 임차인의 보증금(85,000,000원)보다 낮으므로, 보증금 전액 변제가 어려울 가능성이 높습니다. 이는 매수인이 추가적인 인수 금액(최소 5,000,000원 이상)을 부담해야 할 수 있음을 의미합니다.

6.2. 확정일자 불일치 가능성

제공된 정보 중 임차인 이해문씨의 확정일자가 2022년 2월 8일과 2024년 2월 28일 두 가지로 기재되어 있습니다. 대항력 및 우선변제권 판단에 있어 확정일자 기준이 매우 중요하므로, 경매 진행 전 확정일자 관련 정확한 내용을 반드시 재확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 구미국가산업단지 인근에 위치하여 풍부한 임대수요를 확보할 수 있으며, 이마트, 동락공원 등 생활 편의시설 이용이 편리하다는 장점이 있습니다. 그러나 대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금(85,000,000원)이 감정가(80,000,000원)보다 높아, 낙찰 시 임차보증금 잔액을 인수해야 할 가능성이 매우 높은 상황입니다. 따라서 입찰 참여 시 인수해야 할 총 매수 비용(낙찰가 + 인수 보증금)을 신중하게 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 구미국가산업단지 인근 풍부한 배후수요

* 이마트, 동락공원 등 우수한 생활 편의시설 및 여가 공간

* '젊은 도시' 구미의 특성으로 인한 안정적인 임대 수요 예상

* 준공 후 바로 임대 또는 입주 가능 (2019년 준공)

9. 예상 입찰가

제공된 정보에 따르면, 해당 오피스텔의 최근 실거래가는 2026년 2월 6,300만원에 거래된 사례가 있습니다. 감정가는 8,000만원이나, 임차인의 보증금이 8,500만원이므로, 낙찰가에 따라 약 500만원에서 22,000,000원 (낙찰가 63,000,000원 기준)까지의 임차 보증금 잔액을 인수하게 될 수 있습니다.

이를 고려할 때, 예상 입찰가는 부동산의 시장 가치와 인수해야 할 임차 보증금 부담을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 시장 시세 및 최근 거래 사례를 감안할 때, 6,300만원 ~ 7,000만원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 그러나 이는 인수 보증금 및 기타 경매 비용을 제외한 낙찰가 수준이며, 실제 총 매수 비용은 낙찰가에 인수 보증금 잔액이 추가되므로, 최종적으로는 8,500만원 이상의 총 비용이 발생할 수 있음을 명심해야 합니다. 정확한 입찰가 산정을 위해서는 현장 조사와 임차인과의 명확한 소통 및 보증금 변제 가능성에 대한 심층적인 분석이 선행되어야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.