나이스옥션 법원경매 대구 2024타경9853 [1] 경상북도 청도군 매전면 동산리 473-1 1호 공장 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해창 · 평가일 2024.12.06

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건 토지[기호(2)-(6)]는 경상북도 청도군 매전면 동산리 소재 "매전중학교" 서측 인근
에 위치하고 있으며, 주위는 매전면소재지 외곽의 농촌지역으로 국도(20번) 및 하천(관하
천)을 따라 마을 내 주택, 농경지, 소규모 공장, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황

- 본건 토지[기호(2)-(6)]는 인접하여 위치하고 있는 상태로서, 남서측으로 형성된 국도 및
북동측 도로를 통해 제반차량 접근 가능하며, 남서측 국도변으로 마을버스정류장이 소재
하고 있음.

- 지역적 위치, 주변 도로상태 및 접근의 용이성, 대중교통 여건 등을 고려할 때 전반적인
교통상황은 보통임.

형태 및 이용상태

·기호(2):
기호(3),(5) 토지와 접하며 일부 평탄 및 일부 하향 경사를 이루고 있는 부정형의 토지로
서 "전 및 공업나지"상태임.

·일단의 기호(3)-(5):
3필 일단의 토지로서, 남서측 하향 완경사지대에 대체로 평탄 및 일부 경사를 이루고 있
는 부정형의 토지로서, 대부분 "공장 부지"로 이용되고 있고 일부 "도로"상태임.

·기호(6):
기호(5) 토지와 접하며 대체로 평탄하게 형성되어 있는 부정형의 토지로서, "공업나지"상
태임.

인접 도로상태

·기호(2):
지적도상 맹지상태이며, 남서측으로 분할되어 도로로 편입된 470-5번지 및 구거를 사이에
두고 왕복 2차선 국도가 형성되어 있음.

·일단의 기호(3)-(5):
일단의 토지 남서측으로 구거를 사이에 두고 왕복 2차선 국도 및 북서측으로 약 3-4m, 북
동측으로 기호(4) 토지 일부를 포함하여 약 4-5m 포장도로 형성되어 있음.

·기호(6):
남서측으로 구거를 사이에 두고 왕복 2차선 국도가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

「토지이용계획확인서」에 의거할 때 각 필지별 토지이용계획사항은 다음과 같음.

·기호(2),(5),(6):
계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역(2018-03-
09)(국도20호선)<도로법>

·기호(3):
계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 접도구역(2018-03-
09)(국도20호선)<도로법>, 접도구역(2022-03-21)<도로법>

·기호(4):
계획관리지역, 가축사육제한구역(2020-12-30)(절대사육제한지역(전 축종))<가축분뇨의 관
리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

·기호(2): 공부상 지목은 "전"이나 현황 "전 및 공업나지"상태임.
·기호(4): 공부상 지목은 "대"이나 현황 "공장용지"임.
·기호(6): 공부상 지목은 "전"이나 현황 "공업나지"상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

건물감정평가요항표

건물의 구조

[기호(1-1)]

철근콘크리트 및 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 "2011.03.18.(증축)"

주기둥: H-Beam 250×125mm
층고: 약 8.5m
벽체: 샌드위치판넬 및 일부 무벽체 등 마감
천정: 철재트러스 위 판넬 노출
바닥: 시멘트콘크리트 마감
창호: 새시창호

[기호(1-2)]

철근콘크리트 및 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 "2010.01.15.(증축)"

주기둥: H-Beam 300×120mm
층고: 7-8m
벽체: 샌드위치판넬 및 일부 무벽체 등 마감
천정: 철골 위 판넬 노출
바닥: 시멘트콘크리트 마감


[기호(1-3),(1-4)]

일반철골조 강판지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 "2007.02.09./2010.01.15(증축)"

벽체: 샌드위치판넬 및 일부 무벽체 등 마감
지붕: 철재트러스 위 강판 노출
바닥: 시멘트콘크리트 마감

[기호(7-1)-(7-3)]

일반철골조 및 강파이프조 슬레이트지붕 및 단열강판지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 "2007.02.09/2008.10.01(증축) 및 2010.01.15(증축)"

주기둥: H-Beam 200×100mm
층고: 일반건축물대장상 7.5m
벽체: 강판잇기 및 일부 무벽체, 블록 등 마감
바닥: 시멘트콘크리트 마감
창호: 새시창호

[기호(8)]

블록구조 샌드위치판넬지붕 단층 건물로서,
사용승인일: 일반건축물대장상 "2007.02.09."

외벽: 드라이비트, 샌드위치판넬 잇기 등
내벽: 판넬 노출 및 벽지도배, 타일 등 마감
바닥: 타일 및 장판지 등 마감
창호: 새시창호

[기호(9)]

멸실된 것으로 추정됨.

이용상태

기호(1-1): 공장
기호(1-2),(1-3),(1-4): 창고
기호(7-1)-(7-3): 공장 및 창고
기호(8): 사무실

설비내역

기호(1-1) 건물에 화재경보기, 기호(8) 건물에 위생 및 급·배수설비, 축열식난방설비(작
동여부는 확인할 수 없음) 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

별첨 "지적 및 건물개황도" 및 "사진용지"에서 보는 바와 같이 본건 건물에 제시외건물
(ㄱ)-(ㄷ)이 부합되어 있음.

(ㄱ) 창고: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 23.7㎡
(ㄴ) 창고: 철파이프조 슬레이트지붕 단층, 약 55.1㎡
(ㄷ) 보일러실: 판넬조 판넬지붕 단층, 약 7.6㎡

공부와의 차이

기호(1-1):
공부상 건물구조가 "철근콘크리트조 슬레트지붕"이나 현황 "철근콘크리트 및 일반철골조
샌드위치판넬지붕"임.

기호(1-2):
공부상 건물구조가 "일반철골조"이나 현황 "철근콘크리트 및 일반철골조"임.

기호(7-1):
공부상 면적은 272.8㎡이나 개략적인 실측면적은 약 349.3㎡로 다소 차이가 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

·임대관계: 미상임.
·기타사항: -

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함.
목록2 공부상 '전'이나 현황은 '전및공업나지'임.
목록4 공부상 '대'이나 현황은 '공업용지'임.
목록6 공부상 '전'이나 현황은 '공업나지'임.
목록1-2 건물 내 설치된 '호이스트' 매각제외.
'감정평가서상 목록7-1' 공부상 면적은 272.8㎡이나 실면적은 약349.3㎡로 평가됨.
목록2,6 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출시 매수보증금 미반환.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

사건번호: 대구지방법원 2024타경9853 (1)

소재지: 경상북도 청도군 매전면 동산리 473-1

용도: 공장

감정가: 1,472,295,960원

토지면적: 4623.00㎡ (약 1,398.7평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1258.40㎡ (약 380.6평)

건물 제시외면적: 86.40㎡ (약 26.1평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항: 일괄매각. 제시외 건물 포함. 목록2 공부상 '전'이나 현황은 '전및공업나지'임. 목록4 공부상 '대'이나 현황은 '공업용지'임. 목록6 공부상 '전'이나 현황은 '공업나지'임. 목록1-2 건물 내 설치된 '호이스트' 매각 제외. '감정평가서상 목록7-1' 공부상 면적은 272.8㎡이나 실면적은 약349.3㎡로 평가됨. 목록2, 6번 토지는 농지법상 제출해야 하는 농지취득자격증명 미제출 시 매수보증금 미반환 위험 있음.

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경: 경상북도 청도군 매전면 동산리 소재 "매전중학교" 서측 인근에 위치. 주위는 매전면소재지 외곽의 농촌지역으로 국도(20번) 및 하천(관하천)을 따라 마을 내 주택, 농경지, 소규모 공장, 임야 등으로 형성되어 있음.

교통상황: 본건 토지(기호(2)-(6))는 인접하여 위치하고 있으며, 남서측으로 형성된 국도 및 북동측 도로를 통해 제반 차량 접근 가능. 남서측 국도변으로 마을버스정류장이 소재함. 전반적인 교통 상황은 보통 수준임.

인접 도로상태:

* 기호(2) 토지: 지적도상 맹지 상태이며, 남서측으로 분할되어 도로로 편입된 470-5번지 및 구거를 사이에 두고 왕복 2차선 국도가 형성되어 있음.

* 일단의 기호(3)-(5) 토지: 남서측으로 구거를 사이에 두고 왕복 2차선 국도 및 북서측으로 약 3-4m, 북동측으로 기호(4) 토지 일부를 포함하여 약 4-5m 포장도로가 형성되어 있음.

* 기호(6) 토지: 남서측으로 구거를 사이에 두고 왕복 2차선 국도가 형성되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태:

* 기호(2),(5),(6) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 상대보호구역, 접도구역(국도20호선).

* 기호(3) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 상대보호구역, 접도구역(국도20호선).

* 기호(4) 토지: 계획관리지역, 가축사육제한구역(절대사육제한지역), 상대보호구역.

1.2. 권리분석

등기부상 현황:

* 토지 등기부상 소유권은 정동기(1997-10-08), 정경희(2005-05-04)에게 이전되었음.

* 말소기준권리는 엠씨아이대부주식회사 근저당(2020-05-08, 840,000,000원)임.

* 느티나무제사차유한회사의 근저당부채권근질권설정(2025-02-17)도 존재함.

* 본 경매는 신평새마을금고의 임의경매(2024-10-16, 714,883,040원)로 개시되었음 (사건번호: 대구지방법원 2024타경9853).

* 건물 등기부상 현황도 토지 등기부와 동일한 권리 관계를 보임.

* 모든 등기부상 권리는 매각으로 인해 말소될 예정임.

* 등기부채권 총액: 840,000,000원.

임차인 현황:

* 임차인: 장

* 보증금: 3,000,000원

* 차임: 0원 (차임이 0원인 점은 특이사항으로 추가 확인 필요)

* 전입일자(사업일자): 2021-06-30

* 확정일자, 배당신고일자 정보 없음.

* 대항력: 없음.

* 인수 보증금 합계: 0원.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 현재 정보상으로는 지상권이 소멸되지 않을 수 있으나, 이에 대한 구체적인 내용은 확인되지 않음.

1.3. 상권분석

건물 현황 및 이용 상태:

* 기호(1-1): 공장 (철근콘크리트 및 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 사용승인일: 2011.03.18. 증축)

* 기호(1-2): 창고 (철근콘크리트 및 일반철골조 샌드위치판넬지붕 단층, 사용승인일: 2010.01.15. 증축)

* 기호(1-3),(1-4): 창고 (일반철골조 강판지붕 단층, 사용승인일: 2007.02.09./2010.01.15 증축)

* 기호(7-1)-(7-3): 공장 및 창고 (일반철골조 및 강파이프조 슬레이트지붕 및 단열강판지붕 단층, 사용승인일: 2007.02.09/2008.10.01/2010.01.15 증축)

* 기호(8): 사무실 (블록구조 샌드위치판넬지붕 단층, 사용승인일: 2007.02.09.)

* 제시외 건물: (ㄱ) 창고(약 23.7㎡), (ㄴ) 창고(약 55.1㎡), (ㄷ) 보일러실(약 7.6㎡)이 부합물로 존재함.

공부와의 차이:

* 토지:

- 기호(2): 공부상 '전', 현황 '전 및 공업나지'

- 기호(4): 공부상 '대', 현황 '공장용지'

- 기호(6): 공부상 '전', 현황 '공업나지'

* 건물:

- 기호(1-1): 공부상 '철근콘크리트조 슬레트지붕', 현황 '철근콘크리트 및 일반철골조 샌드위치판넬지붕'

- 기호(1-2): 공부상 '일반철골조', 현황 '철근콘크리트 및 일반철골조'

- 기호(7-1): 공부상 면적 272.8㎡, 실측면적 약 349.3㎡ (다소 차이 있음)

설비 내역: 기호(1-1) 건물에 화재경보기, 기호(8) 건물에 위생 및 급·배수설비, 축열식난방설비(작동 여부 불확인)가 구비되어 있음.

1.4. 생활정보

주변 시설:

* 학교: 서측 인근에 매전중학교가 소재하며, 본건 토지 일부는 해당 학교의 상대보호구역에 포함됨.

* 편의시설: 제공된 정보만으로는 주변 편의시설에 대한 상세 파악이 어려움.

* 혐오시설: 주변 지역을 지도상으로 확인한 결과, 폐기물 처리장, 대규모 공해 시설 등 특별히 혐오시설로 판단될 만한 시설은 눈에 띄지 않음. 농경지와 소규모 공장, 주택이 혼재된 지역임.

1.5. 잠재적 리스크

농지법 관련: 목록2, 6번 토지는 공부상 지목이 '전'이나 현황은 공업용지로 이용 중임. 농지취득자격증명 발급이 필요한 경우, 미제출 시 매수보증금 미반환 등의 문제가 발생할 수 있으므로 사전 확인 및 준비가 필수적임.

건물 및 토지 현황 불일치: 공부상 지목과 현황 용도, 그리고 건물의 공부상 구조와 현황 간에 차이가 있어, 향후 재산권 행사나 행정 절차 진행 시 혼란을 야기할 수 있음. 특히 기호(7-1) 건물의 면적 차이는 유의해야 함.

제시외 건물: 총 3개의 제시외 건물(창고 2개, 보일러실 1개)이 포함되어 매각되나, 이에 대한 별도 관리 및 철거 계획 수립이 필요할 수 있음.

매각 제외: 목록1-2 건물 내 설치된 '호이스트'는 매각에서 제외되므로, 입찰 전 명확히 확인 필요.

임차인: 임차인 장 은 대항력이 없으나, 차임이 0원으로 기재되어 있어 임대차 관계의 정확한 내용을 파악하는 것이 중요함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경상북도 청도군 매전면 동산리에 위치한 토지 약 1,398.7평 및 건물 약 380.6평(제시외 포함 약 406.7평) 규모의 공장입니다. 일괄 매각 대상이며, 계획관리지역에 속하여 향후 토지 이용에 대한 유연성이 있습니다. 인접한 국도를 통해 차량 접근이 용이하며, 주변은 농경지와 소규모 공장이 혼재된 지역입니다.

권리관계는 말소기준권리보다 후순위인 채권 및 임차인이 정리되므로 권리상 문제는 없어 보입니다. 그러나 농지법 관련 주의사항, 공부와 현황 간의 차이, 제시외 건물의 존재 등은 반드시 확인하고 매수 결정에 반영해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

* 계획관리지역: 향후 개발 및 사업 확장 가능성이 있는 용도 지역.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 일괄 취득하여 효율적인 운영 가능.

* 국도 인접: 물류 이동 및 접근성이 비교적 양호.

* 현황 활용: 공장, 창고, 사무실 등 다양한 용도로 즉시 활용 가능.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 1,472,295,960원

인수 보증금: 0원

주요 리스크 요인(농지법, 공부 불일치, 제시외 건물 등) 및 현장 조사를 고려하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 1,030,000,000원 ~ 1,325,000,000원.

(본 예상가는 현재 정보에 기반한 추정치이며, 실제 현장 답사, 법원 현황 조사, 건축물 대장 등 추가적인 정보 확인 후 최종 입찰가격을 결정하시는 것을 권장합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.