나이스옥션 법원경매 인천 2024타경564338 [1] 인천광역시 연수구 동춘동 938 건영아파트 120동 4층402호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 도솔 · 평가일 2024.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동 소재 "인천동춘초등학교" 남측 인근에 위치하며, 본건 주변은 아파트, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 본건 인근에 버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호로서,
외벽 : 몰탈위 페인트 등임.
창호 : 샷시 창호 등임.
(사용승인일자 : 1994-04-27)

이용상태

집합건축물대장상 용도는 아파트로 되어있음.

설비내역

위생설비 및 급배수시설 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 아파트 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

인접도로 및 단지 내 도로를 이용중임.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>,
상대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6240))<교육환경 보호에 관한 법률>,
절대보호구역(인천동부교육청 평생교육과문의(460-6249))<교육환경 보호에 관한 법률>,
과밀억제권역<수도권정비계획법>.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

주변 매각 통계

인근 유사물건의 최근 매각 실적입니다.

물건 비고

특별매각조건 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 인천지방법원 2024타경564338 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 우리금융캐피탈 (확인됨)

1.2. 물건 현황

소재지: 인천광역시 연수구 동춘동 938 건영아파트 120동 4층402호 (신 주소: 인천광역시 연수구 먼우금로83번길 12)

용도: 아파트

구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 5층 건물 중 제4층 제402호

사용승인일자: 1994년 4월 27일

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 면적 정보

전용면적: 84.94㎡ (약 25.69평)

토지면적(대지권): 84.02㎡ (약 25.41평)

건물(아파트 단지 전체) 연면적: 120,591.67㎡

1.4. 감정평가 내역

감정가: 387,000,000원

최저매각가격: 387,000,000원 (별도 명시 없으며, 감정가로 시작 추정)

1.5. 특이사항 및 주의사항

특별매각조건: 매수신청보증금 최저매각가격의 20%

기타참고사항: 임대관계 미상

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 인천광역시 연수구 동춘동에 위치하며, "인천동춘초등학교" 남측 인근에 자리하고 있습니다.

주변 지역은 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재된 일반적인 주거지역입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 단지 내 도로 이용이 편리합니다.

인근에 다수의 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 지구단위계획구역

상대보호구역, 절대보호구역 (교육환경 보호에 관한 법률)

과밀억제권역 (수도권정비계획법)

2.4. 주변 시설

본건과 인접한 인천동춘초등학교를 비롯하여 연수중학교, 연수고등학교 등 다수의 교육시설이 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

주변 지역에 대한 추가적인 지도 검색 결과, 대규모 산업단지, 폐기물 처리 시설 등과 같은 혐오시설은 직접적으로 인접하지 않은 것으로 확인되었습니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

조사된 임차내역 없음. (보증금 0원, 차임 0원)

대항력 있는 임차인 없음.

*주의: 해당 물건에는 임차인이 없는 것으로 파악되어, 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.*

3.2. 등기부 요약

소유권 이전: 홍몽엽(1999.06.02) -> 이미정(2001.04.06) -> 김영희(2007.06.18, 매매)

근저당:

국민은행 (2014.10.23, 201,600,000원)

우리금융캐피탈 (2021.06.03, 120,000,000원)

에스비아이저축은행 (2022.11.07, 60,000,000원)

임의경매 개시결정: 우리금융캐피탈 (2024.10.02, 102,328,273원)

3.3. 말소기준권리 및 인수 권리

말소기준권리: 국민은행 근저당 (2014년 10월 23일 접수)

매각으로 소멸되는 권리: 모든 근저당 및 임의경매 개시결정 등기.

인수되는 권리: 없음. (등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나, 경매 신청으로 인해 소멸될 예정입니다. 지상권 설정 등은 확인되지 않았습니다.)

3.4. 채권 총액

등기부상 채권 총액: 381,600,000원 (국민은행 201,600,000원 + 우리금융캐피탈 120,000,000원 + 에스비아이저축은행 60,000,000원)

4. 상권분석

4.1. 주변 상업/근린시설

단지 인근에 다양한 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 매우 편리합니다.

아파트 단지 내 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터 등의 부대시설이 운영되고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

* 교육: 인천동춘초등학교, 연수중학교, 연수고등학교 등 교육시설이 인접해 있습니다.

* 쇼핑/마트: 인근 상업 시설을 통해 쇼핑 및 마트 이용이 가능합니다.

* 의료: 연수구 내 다양한 병원 및 의료 시설 접근이 용이합니다.

* 공원: 단지 주변으로 공원이 위치하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

5.2. 주거 환경

건영아파트 단지는 총 30개동, 970세대의 대단지로 이루어져 있습니다.

총 주차 대수는 1031대(지하 248대, 지상 783대)로 넉넉한 주차 공간을 확보하고 있습니다.

본건은 최고 5층 건물 중 4층에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 권리 관련 리스크: 등기부상 권리관계가 명확하여 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

* 명도 관련 리스크: 임차인이 없는 것으로 조사되었으나, 실제 점유 관계 및 소유자 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

* 건물 노후화: 1994년 건축되어 약 30년 경과한 아파트로, 향후 유지보수 및 리모델링에 대한 고려가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 일부 보호구역으로 지정되어 있어 건축 및 개발에 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 인천광역시 연수구 동춘동에 소재하는 건영아파트 120동 402호로, 84.94㎡(약 25.7평)의 전용면적을 갖춘 부동산 임의경매 물건입니다. 1994년에 사용승인된 아파트로, 현재 등기부상 인수할 권리 없이 깨끗한 상태이며, 임차인도 없는 것으로 파악되어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

최근 실거래가 분석 결과, 유사 면적 아파트가 3억 2천만 원에서 3억 5천만 원 사이에 거래되고 있습니다. 감정가 3억 8천 7백만 원은 현재 시세보다 다소 높게 책정된 것으로 보이나, 특별 매각 조건(보증금 20%) 및 향후 시세 변동 가능성, 그리고 해당 지역의 주거 선호도를 고려할 때 투자 가치가 있습니다.

8. 투자 포인트

* 강점:

* 우수한 교육 환경(초등학교 인접) 및 생활 편의시설 접근성.

* 명확한 권리관계와 임차인 부재로 인한 안전한 취득 및 용이한 명도 기대.

* 대단지 아파트로 주거 안정성 및 환금성 확보.

* 기회:

* 인천 연수구 지역의 꾸준한 주거 수요 및 잠재적 가치 상승 가능성.

* 시세 대비 합리적인 가격으로 취득 시 시세 차익 기대.

* 장기적으로 재건축/리모델링 등 개발 가능성 고려.

9. 예상 입찰가

* 시세 분석 기반 예상가:

최근 실거래가 평균: 약 3억 3,500만 원 (3억 2,000만 원 ~ 3억 5,000만 원 범위)

본건 감정가: 3억 8,700만 원

최저매각가격: 3억 8,700만 원 (별도 명시 없음)

인수 보증금: 0원

임차인 보증금: 0원

최근 실거래가를 고려할 때, 본건의 시세는 약 3억 3천만 원에서 3억 5천만 원 수준으로 파악됩니다. 감정가(3억 8천 7백만 원)는 현재 시세보다 높게 책정되어 있으므로, 입찰 시 시세 범위를 기준으로 전략적인 접근이 필요합니다.

* 권장 입찰가 (보증금 제외):

약 3억 3,000만 원 ~ 3억 5,000만 원 사이에서 입찰가격을 결정하는 것을 권장합니다.

정확한 입찰가는 유찰 횟수, 경쟁자 현황, 개인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정해야 합니다.

경매 보증금(최저매각가의 20%)은 별도로 준비해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.