나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562943 [1] 인천광역시 연수구 송도동 15-10 송도 더 프라우 2 303동 4층410호 오피스텔 경매

물건 개요

나이스옥션 법원경매 인천 2024타경562943 [1] 인천광역시 연수구 송도동 15-10 송도 더 프라우 2 303동 4층410호 오피스텔 경매

• 사건번호: 2024타경562943
• 주소: 인천광역시 연수구 컨벤시아대로42번길 20, 303동 4층410호 (송도동,송도 더 프라우 2)
• 감정가: 189,000,000원
• 최저가: 92,610,000원
• 유찰 횟수: 2회
• 용도: 오피스텔

인천지방법원 경매23계 2024타경562943 | 소재지: 인천광역시 연수구 컨벤시아대로42번길 20, 303동 4층410호 (송도동,송도 더 프라우 2) | 감정가: 189,000,000원 | 최저가: 92,610,000원 | 용도: 오피스텔

1. **인천지방법원 2024타경562943 (1) 물건 보고서**

**1.1.물건 기본 정보**

사건번호: 인천지방법원 2024타경562943 (1)

소재지: 인천광역시 연수구 송도동 15-10 송도 더 프라우 2 303동 4층410호

용도: 오피스텔

감정가: 189,000,000원

토지면적: 24.78㎡ (약 7.50평)

건물면적: 58.16㎡ (약 17.59평) (추정 공급면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

소유자/채무자: 유OO

채권자: 김OO

특이사항: (감정평가서 요약에 내용 있음)

주의사항: (감정평가서 요약에 내용 있음)

**1.2.입지조건**

본 물건은 인천광역시 연수구 송도동에 위치하며, 송도 국제업무지구(IBD) 내 핵심 지역에 자리하고 있습니다. 송도국제도시는 IT·BT 산업의 글로벌 거점으로 육성되고 있으며, 국제기구와 명문 대학들이 클러스터를 이루고 있습니다. 특히 본 물건이 속한 송도동 15-10번지 일대는 계획적인 도시 개발과 함께 우수한 인프라를 갖추고 있습니다. 국제업무지구는 주거, 업무, 상업 기능이 복합된 지역으로 개발되어 왔으며, 지속적인 개발 계획을 통해 미래 가치 상승이 기대되는 곳입니다.

**1.3.권리분석**

본 경매는 채권자 김OO의 신청으로 진행되는 부동산 임의경매 사건입니다. 소유자 겸 채무자는 유OO입니다. 등기부등본 상, 소유권 이전 등기 후 설정된 전세권(김OO, 2020.2.25.)이 말소기준권리이며, 임의경매 개시 결정 등기(채권자 김OO, 2024.10.2.)가 그 이후에 이루어졌습니다. 통상적으로 말소기준권리보다 선순위인 권리(예: 선순위 전세권, 근저당 등)는 낙찰로 인해 소멸되며, 후순위 권리 또한 소멸됩니다. 본건은 전세권자인 김OO이 경매를 신청한 것으로 보이며, 이 경우 권리 관계는 비교적 명확할 것으로 예상됩니다. (단, 모든 권리 분석은 법원의 매각물건명세서 및 등기부등본을 통해 최종 확인해야 합니다.)

**1.4.상권분석**

송도 더 프라우 2가 위치한 송도동 15-10번지 일대는 송도 국제업무지구의 중심 상업 및 주거 복합단지로, 풍부한 배후 수요를 갖추고 있습니다. 주변에 대규모 상업 시설, 오피스 빌딩, 문화 시설 등이 밀집하여 유동인구가 많고 소비 활동이 활발합니다. 오피스텔의 특성상 직장인 수요와 1인 가구의 임대 수요가 꾸준히 발생할 것으로 예상됩니다. 현대프리미엄아울렛, 트리플스트리트, 롯데몰(예정) 등 대형 쇼핑 시설과 다양한 편의시설이 인접해 있어 상권의 활성화가 기대됩니다.

**1.5.생활정보**

교통: 인천지하철 1호선 센트럴파크역과 인천대입구역 등이 인근에 위치하여 대중교통 이용이 편리합니다. 또한, 다수의 시내 및 광역버스 노선이 운행되어 인천 시내 및 수도권 이동이 용이하며, 주요 도로망(제2경인고속도로, 인천대교 등) 접근성이 뛰어나 자가용 이용 시에도 편리합니다.

편의시설: 트리플스트리트, 현대프리미엄아울렛, 커낼워크 등 다양한 쇼핑 및 문화 시설이 가까이 있어 편리한 생활이 가능합니다. 센트럴파크, 솔찬공원 등 녹지 공간도 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 제공합니다.

교육: 인근에 인천대학교, 연세대학교 국제캠퍼스 등 대학교가 위치해 있으며, 포스코자사고, 인천신정중학교 등 명문 학교들이 있어 교육 환경이 우수합니다.

**1.6.잠재적 리스크**

1. **명도 위험**: 경매 절차상 현재 점유자와의 명도 과정에서 예상치 못한 시간 소요나 추가 비용이 발생할 수 있습니다. (법적 절차 또는 협의 필요)

2. **부동산 시장 변동성**: 금리, 경기 상황 등 외부 경제 요인에 따라 부동산 가치 변동 가능성이 존재합니다.

3. **건물 연식**: 본 물건이 속한 송도 더 프라우 2단지는 2012년에 준공되어 약 13년차 건물입니다. 향후 노후화에 따른 유지보수 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

4. **혐오시설 부재**: 현재까지 파악된 정보로는 본 물건 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않습니다. 다만, 송도국제도시 내 LNG기지 증설 논란 등 과거 혐오시설 관련 이슈가 있었던 점은 참고할 수 있습니다.

**1.7.종합 의견**

본 물건은 인천 송도 국제업무지구 내 핵심 입지에 위치한 오피스텔로, 미래 가치 상승 잠재력이 높은 투자 상품입니다. 편리한 교통, 풍부한 생활 인프라, 우수한 교육 환경 등 거주 만족도를 높이는 요소들을 두루 갖추고 있습니다. 감정가 대비 합리적인 가격으로 낙찰받을 경우, 안정적인 임대 수익과 함께 시세 차익을 기대할 수 있습니다. 현재 3차 입찰이 진행 중이며, 최저 입찰가는 감정가의 49%인 92,610,000원으로 매우 매력적인 수준입니다. 다만, 경매 절차의 특성상 명도 및 권리 관계에 대한 철저한 검토와 주의가 요구됩니다.

**1.8.투자 포인트**

1. **최고의 입지**: 송도 국제업무지구 중심부에 위치하여 직주근접성이 뛰어나며, 지속적인 개발 계획으로 인한 미래 가치 상승 기대.

2. **경쟁력 있는 가격**: 3차 입찰을 통해 감정가의 49% 수준인 9,261만원부터 시작하는 매우 낮은 최저 입찰가.

3. **안정적 임대 수요**: 송도 내 풍부한 직장인 및 1인 가구 수요로 인한 공실 위험 감소 및 꾸준한 임대 수익 확보 가능.

4. **잘 갖춰진 인프라**: 대형 쇼핑몰, 공원, 우수한 교육 환경 등 생활 편의 시설이 풍부하여 높은 주거 만족도.

5. **교통 개선 호재**: 인천지하철 1호선 연장, GTX-B 노선 계획 등 광역 교통망 확충 예정.

법원 정보

인천지방법원 경매23계